官方：楼市进入存量时代！

01

今年重庆楼市的“金九银十”，引来了828政策。

828新政出来后没多久我就说过，重庆有很多开发商可能要提前促销甩货了。（见文章：《新政之后，重庆新房可能要提前促销了……》）

果不其然，在过去半个月，各种路边社消息满天飞。

有说某某开发商资方要撤资的；有说要退地的；有说要把项目打包卖掉的；还有说某某项目要把整个营销团队全都裁掉的……

图源网络

整个重庆的地产圈已经是山雨欲来风满楼。

而这段时间头发掉得最多的，要数各家房企的财务总监了，因为之前所有的账都要重新算。

原本计划好的销售节点，突然拿不了预售了；

原本计划好的回款周期，现在回不来了；

原本可以用销售回款支付的工程款，现在付不出来了；

原本还有几个点利润的买卖，由于资金成本的陡然提升，现在只能赔本赚吆喝了……

这个时候不甩货，留着过年吗？

02

事实上，确实有不少的楼盘开始大清仓了。

最火的就是悦来那个被某网红堵了车库的楼盘。别看人家还是国企，去年400多颗的大平层，现在照样200颗不到就往外头甩。

图源网络

你这是一刀直接砍在了人家腰椎间盘上，是我我也堵。

不过，凡事总有例外。

最近我发现某些楼盘不但价格依然坚挺，销量却不降反升，在“后新政时代”演绎了重庆楼市的另一种可能。

这又是怎么回事？

我在之前的文章中提过一个问题：当现有库存出清之后，楼市会怎样？

我打个比方：

如果你已经半截身子陷在泥坑里，那为了活命只能把身上所有重物都扔掉，只求早点上岸；

但如果你本来就站在岸上呢？

当库存出清，所有新项目都要重新算账，整个市场必然会重新定价。

一方面，玩家变少了。

融资成本6%以上的房企通通被挤下牌桌，只剩部分央企和极少数民企进入下一轮PK。

行业集中度进一步提高，新房供应大幅萎缩。

另一方面，多出来的资金成本又必然会体现到房价上。

供应缩减，成本增加，结果就是新房越卖越贵，而且你可能想抢还抢不到。

当前重庆楼市的“另一种可能”，就是把这套未来的逻辑，提前上演了。

03

问你们一个问题：新房成交量是由什么决定的？

不是需求，而是供应。

很反常识是吗？但这就是事实。

房子不是流水线上可以批量复制的工业品，因为土地是有限的，供应是垄断的。所以新房的成交量很大程度上是由供应量决定的。

图源网络

如果一个楼盘一直不拿新预售，就算房子再受欢迎，成交量也不可能高到哪里去。

因为断货了。

现在重庆很多楼盘就“断货”了。

我们梳理了一下当前重庆中心城区的新房楼盘，几乎有一半以上的楼盘都因为“封顶才能拿预售”的新政推迟了预售节点。

市场突然迎来了阶段性的供应真空。

这个时候，谁手上有货，谁就是市场主旋律。

谁手握核心货源，谁就能在销量排行榜上横着走。

我们来看看近期成交量排名前列的开发商，不管是香港置地、龙湖还是海成，都有一个非常明显的共同点，那就是已经早早拿下了预售，手上货源充足。

图源中指研究院

让其它楼盘苦不堪言的新政，反倒成了这类“醒得早”的房企霸榜重庆楼市的最大助力。

04

当别人都没货，就你手上有货的时候，你会干什么？

但凡有一点点生意头脑，你都会坐地起价嘛，对不对？

所以我大胆猜测，那些手上还握得有核心优质的在售房源，并且成交量还不错的开发商，下一个动作一定是涨价。

你还别不信。

就在今天（9月18号），在“十五五”系列主题新闻发布会上，住建部新闻发言人亲口承认中国的房地产已正式进入存量时代。

图源财联社

这就意味着二手房交易将成为未来中国房地产市场的主流。

而新房则会越来越成为极少数还能活下来的开发商与少部分有钱人之间的游戏。

当市场断货，你手上的货就可以待价而沽。

涨价只是一个必然的结果。

05

最近重庆推出了6宗核心区的王炸地块。（见文章《重庆坐不住了！6宗王炸地块集中上架，全都在核心区！》）

我听说有一些开发商又开始蠢蠢欲动了。

翻来覆去也基本上就是当前成交量排名靠前的那几家，谁叫人家兜里有钱，手上有货呢？

你不要以为在这个时候拿地是人傻钱多。

对于这些“站在岸上”的开发商而言，无非就是在新的游戏规则之下重新算账而已。

算得过来就搞，算不过来就不搞。

行业洗牌，对一些企业来说是灾难，但对另一些来说却是难得的扩张机遇。

圈内也有一种讨论，现有库存出清之时，也许就是重庆房价上涨之日。