马云预言又应验！若无意外，2026年起，中国房地产或迎来3大转变

2017年5月的杭州，空气里还弥漫着钱塘江畔的潮气。一场全球峰会上，那个身形瘦削的男人站在话筒前，说了句在当时听起来近乎荒诞的话——过去八年房价大涨，但再过八年，房子恐怕会是最不值钱的东西。

马云在杭州举办的全球峰会上发言，提到过去八年国内房价整体出现大幅上升的情况，八年之后最不值钱的东西可能就是房子。这番话后来在互联网上被简化成四个字——＂房价如葱＂。有人考证过，＂房价如葱＂这四个字其实不是他原话，传播过程中被加工了。

但他当年确实讲过一个核心观点：八年后房子可能是最不值钱的东西。那一年，全国商品房均价同比涨了百分之十几，一线城市动辄一套房绑住三代人的积蓄，谁会把一个做电商起家的人对地产的判断当回事？人们笑笑，继续看盘、摇号、排队签合同。

九年弹指一挥。2026年的春天，站在同一座城市回望，才惊觉时间给出了一份残酷而诚实的答卷。

这九年间，马云自己的人生轨迹也经历了几番起落。从卸任阿里巴巴董事局主席到逐渐淡出公众视野，他一度踪迹遍布全球，被人在欧洲杯看台上拍到，在新西兰咖啡馆被偶遇，在东京大学校园里与教授同行。

外界猜测纷纷，有人说他＂退隐江湖＂，有人说他＂远走他乡＂。但从2024年底开始，沉寂许久的马云重新密集地出现在阿里的各个园区里。自去年11月以来，马云频繁现身于阿里园区和重要会议上，还出现在今年2月举办的最高规格的民营企业座谈会上。

2024年12月8日，他在蚂蚁集团二十周年的活动上发表了一场主题演讲，题目很直白——＂AI会改变一切，但这并不代表AI会决定一切。＂2025年2月，时隔六年多再次召开的民营企业座谈会上，马云作为参会企业家之一出席，马云的出席引发广泛关注，作为中国民营经济的代表性人物，马云的动态被视为民营经济发展的＂风向标＂。

紧接着，他又接连走访了闲鱼工区、夸克团队、饿了么工区。2025年4月10日，阿里云新财年启动会在杭州云谷园区举行，马云到场发表演讲。他表示，科技绝不仅是征服星辰大海，更应该呵护人间烟火。他穿着阿里云十五周年纪念衫，胸前别着那块写有＂风清扬＂三个字的新工牌，像一个阔别已久的老船长重新站上了甲板。

此后，阿里宣布未来三年投入超过3800亿元建设云和AI基础设施，这也创下中国民营企业在云和AI硬件基础设施建设领域有史以来最大规模投资纪录。

千问App上线两个月月活便破亿，阿里千问正以超出市场预期的速度，填补着那个被寄予厚望的＂AI超级入口＂。与此同时，阿里也在大举剥离线下零售等非核心资产，截至2025年底，阿里通过一系列密集的减持与资产剥离，已完成逾300亿元的资金回笼。

一边是全力押注AI的决绝，一边是＂瘦身＂求变的果断。马云正以一种与九年前截然不同的姿态，带领阿里驶向另一片海域。

但他九年前随口抛出的那颗石子，激起的涟漪至今未散。

2026年的楼市究竟怎样了？数字比任何叙述都冷峻。2026年1至3月份，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%。从全国七十个大中城市的价格数据看，经过四年深度调整，全国70城新房、二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%。

这意味着如果一个家庭在房价最高点花三百万买了一套二手房，眼下账面蒸发的数字可能超过五十万。＂房价如葱＂虽然夸张了，但方向确实没跑偏。

然而，冰面之下并非铁板一块，裂隙正在以三种截然不同的方式延展开来。

第一道裂隙是冰火两重天。上海2026年3月的二手房网签数据格外扎眼——3月份，全市二手房网签31215套，创下5年来单月最高。上一次站上3万套的活跃线，还是2021年3月份。深圳也不甘寂寞，深圳二手房市场走出＂V＂型反弹，二手住宅网签破5000套大关，环比大幅上升116%。

成都、北京也各有各的热闹。但与头部城市的活跃形成刺目对比的是，三四线及收缩型城市库存高企、房价阴跌，部分城市房价甚至跌破千元。一边是核心区排队抢房，另一边是挂牌半年无人问津。

第二道裂隙更深层：大规模盖新房的时代正在收尾，城市建设的重心悄然转向了存量。清华大学房地产研究中心主任吴璟分析说，我国房地产市场进入存量主导的新阶段，并非短期市场波动所致，而是市场发展到一定阶段的必然趋势。

改善性需求成了市场主体，大部分购房者走的是＂卖一套再买一套＂的路径，纯增量空间本身就在收窄。政策层面也给出了明确信号——中央经济工作会议提出＂因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等＂。

第三道裂隙最为根本：房子正在从＂金融品＂变回＂日用品＂。过去二十多年里，一套房子承载的远不止遮风挡雨的功能，它是银行的抵押物，是家庭的资产凭证，是地方财政的核心收入来源。

马云当年那番话之所以看上去像＂预言＂，并不是因为他有什么水晶球。他看到的不是某一个房价数字，是整个时代在转弯。人口增速放缓了，城镇化的高速期过了，老百姓的杠杆率上到高位了。这些因素叠加在一起，房子从投机工具向居住本质的回归，只是时间问题。在2017年能把这条逻辑说清楚的人不少，但敢站在公众面前把话讲透的，没几个。这不算神预言，但确实是少有人愿意直面的常识。

2026年4月的马云已经不再频繁谈论房子了。他的注意力全部倾注在人工智能上。他在阿里云的启动会上说，不是去追求让机器像人，而是让机器理解人，做人做不到的事。这话放在房地产这个语境里也颇有意味——当一个时代的工具完成了它的使命，聪明的做法不是执着于让旧引擎再轰鸣一次，而是果断地切换赛道。

中国本轮房地产市场调整基本符合＂长尾＂的判断，即房地产市场的调整往往具有持续时间长、下跌幅度深的特点。国际经验告诉我们，房地产泡沫破裂后的修复需要大约六年时间。中国从2022年算起，走过了四年多，正处在最艰难的筑底阶段。

2026年1至2月，一线城市二手房成交均价出现了阶段性企稳。与前两次不同，本次价格企稳是无政策刺激下的内生性企稳。这是一个微弱但珍贵的信号，像冬天快结束时冻土下传来的第一声裂响。

分化在加剧，存量在接棒，房子在回归居住。这三条线交织在一起，构成了2026年中国房地产的基本面貌。对于绝大多数普通人来说，这未必是一个坏消息。毕竟，让房子回到＂住＂的本分上来，让年轻人不必被一套房绑住整个人生，让城市的老街区重新焕发生机——这些事情的意义，远比某个人的某句预言是否应验，来得重要得多。