两会结束后，不出意外的话，未来两年房地产市场或将迎来3个变化

两会刚闭幕，政府工作报告就把房地产政策讲得清清楚楚，今年重点放在稳定市场上面，直接给出因城施策控增量、去库存、优供给这个三位一体的思路，跟过去几年比起来，这次表述更具体也更务实。

报告里还提到探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量房用于保障性住房，这些内容直接回应了市场当前的痛点。代表委员们提交的建议也紧扣这些方向，让政策落地有了明确路径。普通家庭现在看新闻就能大致判断，接下来买房或者换房要关注哪几个关键点。

首先说说第一个变化，就是房屋销售面积计算方式会逐步调整。人大代表樊芸提出，在十五五期间分步取消公摊面积销售模式，让购房者按套内实际面积交易。以前很多项目总面积包含公共部分，业主实际拿到手的居住空间比例偏低，还得按全额交物业费。

上海一些早期项目就出现过这种情况，得房率只有六七成左右。现在好房子项目推进后，得房率明显提高，花同样钱就能多得实际面积。试点城市会先起步，然后逐步推广到更多地方，购房透明度会直接提升。

樊芸还提到城市更新配套需要同步跟上。她建议加强远郊区域公共交通连接，让郊区房源也能方便上下班。物业服务也要从单纯管理转向更好服务，业主可以依法提出更换不合格物业公司的意见。这些调整跟报告里优供给方向完全对得上。上海之前已经在部分区试点收购二手房用于保障租赁，未来两年类似做法会扩大范围，居住体验整体会更好。

第二个变化是存量住房盘活速度会加快。政协委员翟美卿建议地方政府获得更大灵活性，根据本地情况调整限购限贷政策。一线城市外围和二线城市可能适度放开限制条件。重点城市还会试点购房搭配消费券，按一定比例发放家电或者汽车抵扣券，减轻购房后的生活开支。专项资金会扩大，让城投平台和国企收购一百二十平方米以下优质存量房，转为安置房或者青年公寓使用。

翟美卿强调统一房票制度要全面推行，允许跨区流通，还鼓励以旧换新，搭建专属交易通道。首套房贷款能拿到财政定向贴息，多子女家庭和新市民额外叠加支持，存量房贷也会同步享受类似优惠。房企融资白名单继续拓宽，合规项目资金保障更稳。这些措施直接对接报告里去库存要求，让闲置房源快速进入有效循环。

存量盘活跟保障性住房供给优化结合得很紧。报告明确鼓励收购存量商品房重点用于保障房，同时加快危旧房改造。地方政府操作空间加大后，能根据实际供需匹配不同类型住房。上海等地已有成熟试点经验，更多城市跟进后，库存消化会更有针对性。普通人卖旧房换新房的过程也会顺畅一些，不用担心流通卡壳。

第三个变化聚焦好房子建设提速。人大代表彭寿作为工程院院士，建议建立核心材料清单和准入机制，加快节能、智能材料研发应用。人工智能要深度融入设计、建造和后期运维全流程。个性化未来人居社区示范行动会启动，打造集成智慧家装和社区服务的标杆项目。老旧房屋通过技术改造也能升级成好房子，整体成本得到控制。

彭寿指出，好材料支撑好房子，好房子又能激活新消费。这跟报告里实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动完全一致。安全舒适绿色智慧成为建设标准，早期试点楼盘已经展示出这些特征，还引入养老育儿家政等第三方服务。未来两年这些做法会从示范走向常态，购房者拿到手的不再只是空间，还包括更全面的居住配套。

住房政策首次跟人口政策深度融合。报告提出加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。住房公积金制度改革继续深化，让政策更贴合不同家庭实际需要。这些内容让稳定市场跟民生改善直接挂钩，普通人感受到的政策温度更明显。

控增量方面，各地会建立供地机制跟去化周期挂钩，避免新增供应过剩。报告强调合理控制新增房地产用地，防止市场压力积累。结合去库存和优供给，整个调控形成闭环，市场不会再像以前那样大起大落。代表委员的建言把这些宏观思路转化成具体操作步骤，执行起来更有抓手。

上海浦东静安徐汇三区收购二手住房试点已经运行一段时间，重点服务新市民和青年群体。未来两年全国更多城市会复制类似模式，存量房转保障房的速度加快。物业服务质量提升行动同步推进，业主居住满意度会稳步上升。买房决策依据变得更充分，不用再盲目等待市场信号。

好房子建设强调科技赋能。人工智能参与全流程后，设计更精准，建造效率更高，运维成本更低。智能材料应用让房屋节能效果明显，居住舒适度直接提高。报告里有序推动好房子建设，正是为了满足改善性需求，同时激活相关消费。存量老房改造也会成为热点，让更多家庭住得起好房子。

这些变化相互支撑。公摊调整提高透明度，存量盘活增加供给，好房子建设优化品质。三者一起推进，市场逐步走向稳健。地方政府因城施策的空间更大，政策落地节奏会根据各地实际调整。普通家庭现在可以根据真实信息规划买房卖房，避免过去那种跟风操作。

报告把保交房白名单制度作用进一步发挥，防范债务违约风险。房企合规项目资金链得到保障，交付进度更稳。住房发展新模式基础制度也在同步建设，长期来看行业会更健康。代表们提出的贴息、房票、以旧换新等措施，落地后直接降低购房门槛和成本。#我要上精选-全民写作大赛#