2026房地产模式与创新卓越表现10 招商蛇口、中信城开、凯德探新途

行业进入深度调整期，高周转、强杠杆、以规模换增长的逻辑，其边际效用已明显减弱。真正决定企业能否站稳的，不再只是卖了多少房，而是能不能把开发、运营、服务、资管和资本工具重新组织起来，形成更稳定的收益结构和更清晰的经营闭环。

模式与创新把企业未来怎么活、靠什么活，形成落地现实，通过模式创新与差异化竞争构建企业的核心竞争力。

“2026房地产模式与创新卓越表现10”，结合产品的独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资等各项研究体系，盘点过去一年内拥有出色的模式和创新能力，并在市场变化中保持优势的房地产企业。

从研究成果来看，前三位分别是招商蛇口、中信城开和凯德发展，紧随其后的则是华润置地、越秀地产、保利发展控股、龙湖集团、中海企业集团、新城控股和国贸地产等企业。

招商蛇口把资产运营嵌入公司的主航道。其已搭建资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。开发业务提质去化，资产端加快盘活，物业服务和代建继续向市场要增量。于招商蛇口而言，城市更新、产业园区、公寓、商办、代建这些板块不再是分散存在的业务拼图，而是处于同一套运营逻辑，平台化整合明显见效。

中信城开摒弃传统“造新城”的路径依赖，将核心竞争力锚定于以“产融协同”化解复杂残局、重塑不良资产价值的闭环重组能力。公司聚焦产融协同化险，形成独具中信特色的“金融支持+风险隔离+资产管理”的成熟化险模式。其中，深圳信悦湾项目就是代表作之一。中信城开实质性切入融资架构、工程开发、招商与运营的深水区。凭借这套打通金融与实体壁垒、重聚人气与现金流的硬功夫，在存量时代实质性地打通一条“综合纾困与资产运营”的商业变现通路。

凯德发展所展现出的模式特征是综合型发展路径。其业务覆盖综合体、住宅、办公、零售、物流与数据中心等多类业态。2025年，凯德发展（中国）专门成立可持续服务平台（CSBS），尝试以“平台+服务”的方式，将可持续理念嵌入资产全生命周期。截至2025年9月，凯德发展投资组合的总价值已达到185亿新元。凯德发展在资本工具落地、基金平台搭建与多元资产储备之间相互协同，说明其推进的已不只是项目开发本身，而是围绕资产沉淀、运营增值与资本退出所构建的一体化运作机制。

华润置地的聚焦点不再停留在开发规模，而是综合运营能力的成熟度。“十四五” 期间，华润置地实现从第一增长曲线到第二增长曲线的打造。“十五五” 期间，华润置地将以战略性规划构建三条增长曲线，通过高效协同、同向发力，形成全面高质量发展的全新业务模式，实现业务模式重大战略性升级。这两年华润置地战略框架更清晰，逐步形成高效的战略协同。开发、商业、资管等多条业务线同时推进。

越秀地产产品、TOD、商办、绿色融资等各种项目正在逐步做厚。围绕城市开发、TOD模式加深加强，泛TOD项目已在多个城市铺开。围绕资金端，绿色点心债连续发行，把项目、资产和融资工具连接得更紧。住宅开发方面，其建立市场辨识度，商办和TOD沉淀长期价值，绿色金融提高资产组织效率。通过越秀房托构建“开发+运营+金融”双平台互动模式。此外，越秀地产实现非住业态拓展、轻资产运营模式以及数字化转型等创新举措，增强了企业的抗风险能力和核心竞争力。

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