不是迷信！香港楼市很快传导到内地，明年房价或将超乎想象

一说"香港楼市会带动内地"，不少人第一反应就是摆手，觉得是拿个别现象硬扯关系，跟看风水差不多。可把这一两年两地的数据放在一起看，会发现背后是实打实的经济逻辑。

先看香港自己有多热。香港特区政府差饷物业估价署10月28日公布，2026年9月私人住宅售价指数为320.8点，同比上升9.3%；环比上升0.19%，连升两个月。

今年前三季度，私人住宅售价指数累计上升超7%。租金更硬气，9月份香港私人住宅租金指数环比上升0.47%达212.2点，连升11个月，再创新高。

新房成交也很旺，今年首10个月香港一手住宅成交金额录约2,092.5亿港元，已超去年全年的约2,050.1亿港元，并创5年新高。豪宅方面，9月(截至28日)逾亿元超级豪宅一手成交量录达30宗，创下2013年一手销售条例实施以来的单月新高。

香港楼市能回暖，首先是经济撑得住。2025年香港GDP为3.31万亿港元，同比增长3.5%，连续三年增长，按当年平均汇率折算约3.05万亿元人民币，是继上海、北京、深圳、重庆、广州之后第六座GDP超过3万亿元的城市。

而且香港人口少，人均水平更高。今年增速还在加快，2026年第三季本地生产总值（GDP）较上年同期实质上升5.2%，较第二季经修订后的4.2%增幅加快，首三季合计，实质本地生产总值按年增长5.1%，是五年来同期最快的增长。

顺带说一句，全国万亿城市如今已有30座，徐州也只差一步。数量多了，万亿就从优势变成了门槛。

这有点像高考，分数普遍高了，未必是考生更聪明，也跟题目设置、区分度有关，所以得换更高的尺子来量。按2万亿算，加上香港全国有10座，第十位武汉GDP为22147.35亿元；南京、宁波有望在2026年跨过这道坎，苏州离3万亿也不远了。

经济好，居民收入跟着涨，楼市自然受益。不过香港这轮反弹还有一个容易被忽略的前提：之前跌得够深。

香港房价的特点是跌得狠、回得快，原因在于政府干预很少，除了公屋等安排，基本让市场自己出清。跌透了，底部自然就出来了；要是一直拖着，跌不透，也就迟迟见不到底。

即便涨了一年多，现时整体楼价指数距离2021年9月的历史高位398.1点，仍低约19.42%，说明前面那一轮调整确实很深。第二个支撑是人口。

2025年底香港人口为751.08万人，比2024年同期多了1.02万人，新增的人主要来自内地，专才、优才、高才，再加上去读书、投资的，一批批过去了。租房需求也是这么来的，业内人士提到，暑假结束后租赁市场由专才及优才接力。

反观全国，2025年末人口为140489万人，比上年末减少339万人。一边有人进来，一边总量在减少，楼市的底气自然不一样。

第三个支撑是钱。按房价收入比算，香港房价明显偏高，普通工薪家庭很难承受；但从租金回报看，对有钱人来说已经够用了，而香港聚集的，至少是大半个中国的有钱人。

数据也印证了这一点：2026年前5个月，内地买家在香港楼市的注册量达7666宗，涉及金额约822.1亿港元，同比分别大幅增长63.7%和96%。高端豪宅成交中内地买家占比接近七成。

为什么这么多内地资金往香港走？这几年国际局势变化很大，今年中东局势一度紧张，也扰动了市场情绪。

不少人慢慢意识到，手里有一定资金的时候，配一些境外资产是有必要的。可真要出去，直接去迪拜，很多人心里没底；去美国、日本，也各有顾虑。

转了一圈，香港不一定是最好的选择，却是最方便、最合适的那个。香港坚持联系汇率、资产跟美元挂钩，也有它的道理，懂的人自然懂。

说到这里，"传导"这件事就好理解了。深港之间每天大量人员往返，北部都会区和深圳隔河相望；资金通过互联互通机制来回流动；港资房企在内地拿地，内地房企也在香港开发，两边定价一直在互相参照。

政策方向也一致，香港在2024年2月全面"撤辣"，内地这几年也在持续降低购房门槛和成本。最能说明问题的是时间差。

香港楼价指数是从2025年6月开始连续上涨的，到2026年3月，自去年6月起，香港楼价已连升10个月，累涨9.18%。几乎同一时间，内地一线城市也开始跟上：3月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。

其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。前后相差大约9个月。

到了9月，一线城市新房价格环比上涨0.1%，自今年2月以来保持持续正增长；二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨且涨幅较上月扩大，70城中二手住宅环比上涨城市从3个跃升至9个。当然，这条路不会走得一帆风顺。

8月份就出现过反复，北京由平转跌0.10%，成为四个一线城市中首个正式转跌的城市，好在9月又转了回来。按香港先行、内地跟进的节奏，2027年核心城市的修复可能比很多人想的更明显。

现在多数人的预期压得很低，真回暖的时候，反而容易让人感到意外。所以有个判断值得再说一遍：以北京、上海为代表的某些城市，新建商品住宅价格早晚会达到并超过历史新高。

重点在"早晚""某些城市""新建"这几个词上，不是说马上，也不是全国一起涨。照搬香港也不行。

香港土地市场长期供不应求，不管是土地供应偏紧，还是别的原因，结果就是房子又小又贵，几口人挤在几十平米里是常事；内地很多城市的普通家庭住一百多平米还嫌小。也就是说，香港是供给不足造成的紧缺，而内地绝大多数地方还是供大于求。

香港的热度能传过来，但只会落在供求关系相对健康的地方，大概率是先一线核心板块，再到强二线核心区。人口持续流出的三四线城市、没有配套的远郊新区，恐怕还要再熬一段时间。

落到普通人身上，核心城市核心地段的好房子，不必在情绪最低的时候低价卖掉；远郊、品质差的房子，趁现在市场还有成交量，该换就换；刚需买房选择多、议价空间也还在，可以慢慢挑，月供压力承受得住就可以考虑出手。说到底，香港好、内地好，港澳台和祖国各地都好，才是大家最愿意看到的。

香港先回暖，给内地楼市提了个醒。等售楼处重新排起长队、业主开始涨价的时候，低位上车的机会可能已经过去了。本文仅为市场观察，不构成任何购房或投资建议。