本轮房地产危机爆发以来，首家宣布“公开债清零”的巨型房企诞生——金地集团。

A股上市的金地集团刚刚披露2025年年报，2025年营收358.58亿元，同比下滑52.41%，归母净利润为亏损132.81亿元，史上最大亏损。不过，公司完成了公开债清零。

去年11月，融创中国宣布，成为首家境外债基本清零的大型房企。不过，这次金地集团的“清零”比融创更为彻底，是实现了包括境内公开债在内的全部公开市场债务清零。

金地集团实现公开债清零，靠的是优质资产变现、存量资产盘活、股东方提供援助。

金地集团成功“上岸”，证明了只要楼市止跌企稳，大型房企是可以“以时间换空间”，成功“排雷”的。

“排雷”与去杠杆是一个硬币的两面，本轮楼市“软着陆”，必须以房地产行业规模压降为代价，这意味着，未来房地产行业将越来越呈现“消费+公共事业”属性，类似水电气，金融属性会彻底淡化。

今年开始或有越来越多房企“上岸”

金地公开债全部清零，离不开楼市跌幅放缓。如果楼市持续非理性下跌，大型房企的资产难以出手、盘活，自然谈不上以市场化的方式化解债务。

2025年，金地集团变现了大量资产。包括深圳环湾城项目51%股权、上海泗泾金地・方邻项目等等。项目的变现，离不开市场环境相对稳定。

2025年，全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅较2024年分别收窄5个百分点、5.1个百分点。

2026年，楼市企稳的信号更加明确了。2月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市达到17个，比上月增加9个。3月上旬，京沪新房、二手房成交量环比均实现翻倍大涨。

随着后续楼市止跌企稳，越来越多大型房企将“以时间换空间”，成功“排雷”。

当价格预期稳定、交易活动恢复，资产的价值就能凸显，时间才具有交换“空间”（即偿还债务和恢复经营）的意义。

大型房企通常拥有可盘活优质资产，更容易获得流动性支持。目前，化解房地产风险的一个重要特点是“稳项目”而非聚焦“救企业”。政策框架的核心是通过“白名单”机制，将融资支持与具体项目的封闭运营、资产质量挂钩，切断风险传染链条。这意味着，本轮房地产风险出清，是一个高度分化的过程，而非普惠性的行业救赎。

去杠杆与行业规模压降将同时进行

金地集团2025年公开债清零，同时营收腰斩，充分说明房企去杠杆与降规模是同时进行的。

当前，房企为了自救，势必降低杠杆和经营总盘子。过去房企玩高周转，不断借钱、投入开发、再借钱再开发，经营盘子越来越大，债务规模也越来越大。这个玩法是建立在房价不断上涨的预期上的。

但现在情况不同了，随着房价下行，房企手里的资产缩水了，但债务确是刚性的，于是陷入债务危机。这个阶段，房企的目标不能再追求规模了，而要降低风险。其必然会停止扩张、收缩规模、全力还债。

为了还债，房企大规模处置资产，直接压低了资产和土地规模，削弱了开发潜力。克而瑞数据显示，2026年全年房企到期债务规模较2025年压降超1000亿元，既是行业收缩债务，也是收缩规模。房企债务越低，经营规模就越低，这两件事情其实是同一件事情。

此外，房企销售的萎缩，也压缩了企业营收规模，同样是在降低房企的经营总盘子。

从行业宏观层面看，个体房企规模压降，势必导致行业总规模下降。中国的人口结构、城镇化进程已经发生了深刻变化，房地产市场的供需关系也变了。

根据预测，2025年底，中国人均住房面积达到41.4平方米，根本不缺“住”。人口却在持续减少，联合国预测到2030年，我国总人口约14亿人，较2025年净减少480万人左右，据此测算适龄购房人群总数或减少2100万人，占总人口比重从39.2%降到38%。未来，中国必然不再需要如此庞大的房地产开发行业，去服务全国居民。

伴随房地产行业的转型，房地产的“消费+公共事业”属性会凸显。房价不再大涨，房子自然难以再扮演投机工具的角色，金融属性会淡化。消费品属性，包括居住体验、社区服务、绿色智能等成为核心。此外房地产还会越来越具备公共事业属性，如政府通过保障性住房体系满足基本居住权。