哈尔滨楼市明年会有多少“新粮”？

当“预售”两个字开始变得矜贵，

哈尔滨楼市的货架，已经悄悄摆出了“缩量”的倒计时。

截至2026年11月初，

全国已有17个城市出台“828新政”配套细则：

北京、上海、广州、深圳4座一线城市，

天津、杭州、武汉、南京、苏州、合肥、成都、宁波、温州、济南、长沙、西安12座二线城市，

外加湖北十堰1座三四线城市。

这17城细则落地，“新老划断”到底怎么划？

先把大前提摆清楚，

这17城用的，是同一把尺子：

2026年8月28日。

真正的分歧，全藏在“在途项目过渡期”和“执行细节”两条线上。

第一档：北京、上海、广州、天津

北京最有代表性：

8·28前已拿施工证（含部分）的项目按原办法办证；

8·28前拿地但还没拿施工证的，按新项目执行预售监管，报住建部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请。

8·28后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售，需主体封顶、出具五方验收记录，项目联合验收后，方可解除资金监管。

上海在9月28日、广州在9月30日、天津在10月10日先后印发，措辞几乎一致。

第二档：武汉、杭州、深圳

武汉、杭州额外给历史遗留项目开了“2028年底前可办预售”的缓冲；

武汉还多一条智能建造试点、装配式项目，2026年底前取得施工证就按原条件预售。

深圳则单列一条：8·28（含）前的“三旧”改造历史遗留项目，另行研究。

第三档：成都、西安、合肥、苏州。

成都、合肥明确“8·28前已取得工规证（含部分取得）的在途项目按原政策”，新发公告地块封顶预售；

西安把门槛写得最具体——封顶后经属地住建核查通过方可办预售，资金封闭管理、竣工验收后才解除；

苏州则是“828前老办法、828后新办法”，在途项目可申请按老办法但另设资金监管。

其余六城,南京、宁波、温州、济南、长沙、十堰，大致相似。

总之，全部落在“8·28为界＋四类过渡”框架内，

一、银行管按揭：

8·28之前取得预售的，签约即放款，

8·28之后的，竣备后放款；

二、住建管首付：

1、8·28前已取得建设工程规划许可证的老项目，按原预售条件、原资金监管办，不用封顶；

2、8·28前拿地但还没拿施工证的，按新项目执行预售监管，报住建部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请；

3、8·28后新发布出让公告的地块，优先现房，即便预售也须封顶、资金监管进新轨道；

4、8·28前发布出让公告的地块，8·28后拿地但还没拿施工证的，按新项目执行预售监管，报住建部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请。

那么，哈尔滨“828楼市新政”细则什么时候出？

不过，大致也出不去这个范畴。

顺着这把尺子，把哈尔滨明年有望入市的项目挨个量一遍，

结论一目了然：

明年能上桌的“新粮”，大多是老土地！

1、群力西14号、15号地

先说群力西的两块“当红炸子鸡”。

14号地块由云科竞得，位于外滩壹号院西侧，

楼面价8050元/㎡，总建面约2.1万㎡，容积率1.8，

定位高端洋房配小高层。

南侧的15号地由中澜置业拿下，

楼面价冲到8960元/㎡，总建面3.1万㎡，容积率压到1.2，

走别墅配洋房的路子。

两块地都在2026年7月成交，

赶在8·28之前拿地。

2、金安和谐·嘉

金安和谐·嘉落址道里、群力、哈西三区交汇，

规划建面约6.3万方，容积率2.2，

主打9层左右的低密产品。

它的土地，同样出自新政前的“存货”。

3、洋海壹号院

再看洋海壹号院，分A、B两区，整盘加总建面约4.4万方。

A区占地1.27万㎡，

容积率1.26，1栋11层洋房加1栋17层小高，

B区占地1.32万㎡，

容积率1.31，3栋清一色9—11层洋房。

2026年2月拿地，同样踩在新政之前。

4、银河壹号首府二期

松北世茂板块、中源大道以南的。

建面约14.6万方，银河以5.19亿底价摘得，楼面价3558元/㎡。

这五个项目，通通落进“新老划断”的新段：

按新项目执行预售监管，

报住建部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请。

明年大概率能顺利拿证、如期入市，

是眼下哈尔滨看得见摸得着的“确定性粮仓”。

现在，如果哈尔滨再出让新地，

参照其他城市的细则，将执行的政策：

优先现房，即便预售也须封顶、资金监管进新轨道。

意味着，再拿地新项目明年没有办法入市，最快只能28年入市，

也就是说，27年能供应的新项目就只有上述的5个。

【龙江楼市】预测，

未来一年缩量，两到三年断档，四到五年再平衡。

未来货架会空，市面上的房子会变得稀缺。

谁手里攥着“老地”，

谁就攥着明年最确定的入市机会。