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50万元一个的地下车位，如今9.5万元就能买到，价格跌得只剩不到两成，可有些业主看了报价，依然不愿意掏钱，甚至觉得还可以继续等等。

这是今年杭州一个热门小区发生的事情，更让人意外的是，全国汽车数量仍在增加，不少地方停车依旧困难，曾经被当成稀缺资源的车位，为什么突然变得这么难卖？

五十万跌到九万五

杭州天珏华庭曾是当地申花板块的热门楼盘，2021年开盘时，购房者需要参加摇号，能够顺利买到房子已经不容易，开发商当时给车位开出了50万元的价格。

两个车位要90万元，差不多是一些普通家庭多年积蓄，业主杨桦当时也有停车需求，但她觉得这个价格实在太高，咨询过房产行业朋友后，决定暂时不买。

小区交付将近两年后，事情出现了变化，开发商把剩余车位打包出售给第三方公司，再委托物业销售，原来50万元的车位，报价降到了17万至25万元。

即使如此，杨桦还是没有出手，销售方后来又推出团购优惠，可以在报价基础上再减3.5万元，她发现，只要自己愿意等，似乎总能等到更低的价格。

到了今年7月底，剩余106个车位再次促销，非人防车位报价9.5万至11.5万元，人防车位最低9万元，和当年的50万元相比，价格已经跌去大半。

这一次，杨桦终于准备买了，但她家里有两辆车，却只打算先买一个车位，另一个继续观察，因为她已经不愿意提前花钱，去赌后面的价格不会更低。

我觉得这个细节最有意思，过去销售人员担心业主不买，现在轮到业主担心自己买早了，同样一个停车位置，买卖双方的心态竟然完全颠倒了过来。

杭州另一个小区澄之华庭也出现类似情况，车位原来报价45万至49万元，今年剩余500多个车位打包销售后，新的报价降至10.6万至16.6万元。

文晖板块的和品项目同样如此，地下二层车位曾经报价46万元，如今部分剩余车位只卖9.8万至11.8万元，连地段不错的楼盘都开始明显降价。

把这些案例放在一起，第一个原因就清楚了，部分小区的车位供应超过了愿意出钱购买的实际需求，剩余车位越积越多，开发商只能通过降价寻找买家。

车位和普通商品还有一个区别，它不能随便搬走，杭州某个小区卖不掉的车位，即使其他城市停车再困难，也没办法把这些车位运过去出售。

它的价值高度依赖小区本身，入住率高不高，业主拥有多少辆车，附近有没有其他停车选择，都会直接影响价格，而这些条件并不会因为销售宣传改变。

可供给增加只是其中一个原因，同样面对降价，有人准备买，有人仍然选择租赁，业主心里还有一笔更加现实的账。

租车为什么更划算

按照《钱江晚报》今年8月采访时的情况，天珏华庭存在每天停车费20元封顶的收费方式，部分车位月租约600至700元，这与几十万元的购买价格形成鲜明对比。

假设按每月650元租金计算，一年需要7800元，购买9.5万元的车位，不考虑其他成本，也相当于提前支付了约12年的租金。

如果按照当年50万元的售价计算，同样用每月650元作比较，金额相当于六十多年的租金，对大多数只想解决停车问题的家庭来说，实在是一笔不小的支出。

而且买下车位以后，也可能仍需支付管理费用，办理交易和登记还涉及相关支出，具体收费因小区及合同而异，不能简单理解为买完就永远不用花钱。

更现实的是，购买车位通常需要一次性拿出大笔资金，这笔钱原本可以留作家庭储蓄、教育开支或者应急备用，一旦买了车位，短时间内未必容易拿回来。

这就是第二个原因，租车位的选择变多以后，业主不再只能硬着头皮购买，尤其是租金稳定、停车方便的小区，买车位的经济吸引力明显降低。

当然，有些老小区车位确实紧张，晚上回家找车位要转好几圈，租赁位置又不固定，在这样的地方，拥有一个长期固定车位，仍然有很高的使用价值。

公安部今年7月公布的数据显示，截至6月底，全国汽车保有量已经达到3.71亿辆，比2025年底继续增加，汽车数量增长是真实存在的。

但全国汽车越来越多，不代表每个地下车库都缺车位，有的老城区停车紧张，有的新建住宅却留下大量空位，两种情况同时存在，并不矛盾。

9月5日，《丹阳日报》报道了另一个有意思的现象，江苏丹阳部分小区地下车库存在大量空置车位，但开发商实行只卖不租，业主反而面临停车困难。

璞悦观邸小区有业主反映，地下上千个车位中超过三分之二处于空置状态，却被围栏封闭，物业表示车位归开发商管控，暂时没有对外租赁的安排。

这样的场面确实让人想不通，车位空在那里，居民又有停车需求，双方却因为租售方式谈不拢，最后一边是空车位，一边是找不到地方停车的业主。

当地报道还提到，《江苏省物业管理条例》对车位租赁有具体规定，建设单位不得在业主要求承租时只售不租，实际经营也必须遵守当地规则。

这起争议恰好提醒我们，停车需求与购买需求并不是一回事，业主需要的是安全方便地停车，开发商希望的是尽快出售车位，两者并不总能达成一致。

更何况，杭州那些经历过多轮降价的业主已经学会等待，销售方今天降价，买家反而可能认为明天还会继续降，这便是第三个原因，市场预期改变了。

买了以后谁来接盘

车位价格的变化，在上市公司的公告里写得更加清楚，7月21日，冠城新材回复上海证券交易所问询时，详细披露了南京冠城大通蓝郡项目的销售情况。

这家企业公布的数据显示，2023年该项目产权车位实际成交均价约5万元，2024年降至4.8万元，到了2025年，实际成交均价已经降到2.6万元。

公告还提到，该项目建设时间较长，部分车位布局不合理，设施老化、局部渗水等问题逐渐突出，再加上周边项目竞争，车位销售环境持续变差。

到2025年底，这个项目的存货中仍包含4369个车位，企业计划继续按照每个约2.6万元的水平推进销售，库存压力在公开数据中已经表现得十分明显。

再看今年9月24日，人民法院破产重整信息网上出现一份公告，成都晨明置业有限公司管理人计划处置恒大帝景小区约1853个尚未售出的产权车位。

公告要求有意购买的业主按照评估价值申购，剩余车位将通过网络拍卖处置，同时提醒部分车位可能涉及抵押、查封等权利限制，需要依法协调办理相关手续。

我觉得这些公告比任何营销宣传都更有说服力，开发商和资产管理人同样要面对现实，市场愿意出多少钱、有没有足够买家，决定了剩余车位能否顺利变现。

这里还牵出第四个原因，车位转手不像普通商品那么容易，一个车位的位置固定，潜在买家范围有限，有时候价格已经很便宜，却依然找不到合适的接手者。

尤其车位还有不同的权利性质，能够办理不动产权证的车位、人防工程内的停车空间，以及占用业主共有道路形成的车位，购买和使用条件并不相同。

《民法典》规定，规划车位的归属可以通过出售、附赠或出租等方式约定，而占用业主共有道路等场地形成的车位，属于业主共有。

同时，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主需要，因此买家签约之前，必须弄清权利归属、登记条件、使用期限和后续转让安排。

有些车位即使标价不高，位置却距离电梯很远，通道狭窄，或者停车不方便，将来转手时，别人也会考虑这些问题，不会因为当年买价高就愿意接盘。

我认为，未来车位市场最明显的变化，就是使用价值会越来越重要，停车方便、供应紧张的车位仍然有人愿意买，库存过多、使用不便的车位则必须接受价格竞争。

对于普通家庭来说，买车位前不妨先算清楚每年租金，再看看小区还有多少空位，以及附近同类车位的真实成交价格，别被开发商最初的报价牵着走。

回到杭州那位业主杨桦，她等到车位从50万元降到10万元左右，最终也只打算买一个，这个选择已经说明，今天的购房者更加在意自己究竟花得值不值。

如果你家小区的车位也在降价，从二三十万元降到几万元，你会选择趁低价买一个，还是继续租车位，把钱留在自己手里？

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