国家发话：老破小可原地重建！居民：不如“推倒不建，以旧换新”

成都有个老小区，想启动原拆原建，同意率达到了99.99%，结果项目还是卡住了，原因就是那最后0.01%没签字。这个数字听起来像个笑话，却是很多老破小改造的真实写照：大家都想住新房，可一到签字、掏钱、搬家这几个环节，事情就变得异常复杂。

今年5月下旬，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是城市更新领域第一个国家级专项规划，里面明确支持老旧住房自主更新和原拆原建，同时划了一条硬杠杠：坚决防止大拆大建、拆真建假。

政策的门打开了，可老百姓心里的那本账，远没有那么简单。先说清楚政策的意思。

规划提出，要对城市C、D级危险住房和非成套住房建档立卡，用中央补助资金和专项债等方式，加快拆除D级危险住房，“十五五”期间推进城镇危旧房改造50万套（间）以上。

注意几个关键词：“支持”而不是“强制”，“危旧房”而不是所有老房子，“自主更新”意味着居民自己要唱主角。过去那种政府主导、开发商出钱、居民拿补偿款甚至一夜暴富的拆迁模式，已经基本成为历史。

城市更新的重心，正在从“拆除重建”转向“存量更新”。那么，原拆原建到底难在哪里？我觉得核心就是两道坎：钱和人。

先说钱。原拆原建，本质上是一群业主自己出钱，把旧楼推倒重盖。

目前全国没有统一的出资标准，各地做法不一，有的地方政府给一些补贴，可大头往往还是居民自己承担，一些项目里居民出资比例超过八成。一套六七十平方米的老房子，重建下来每户少则几十万，多则上百万。

这还没算过渡期的租房费、新房的装修费、搬家费，以及以后上涨的物业费。对于住在老破小里的很多退休老人和中低收入家庭来说，这笔钱不是小数目。

再说人。很多城市要求原拆原建必须全体业主百分之百同意，一栋楼几十户人家，有人急着住新房，有人觉得没必要折腾，有人住在一楼不想上楼，有人房子出租着不想断了租金，有人干脆联系不上。

百分之百同意，几乎就是一道不可能完成的题目。成都那个99.99%的例子，说明哪怕只有一户不同意，整个项目都可能卡死。

值得关注的是，一些地方已经开始松动这道门槛。今年10月，有地区明确提出，经专有部分面积占比八成以上且人数占比八成以上的业主同意，就可以申请纳入试点；同意比例达到九成以上，就可以启动规划和建设审批手续。

只是除了法定的排危抢险，真正动手拆除仍然需要全体业主同意。这种“分阶段同意”的设计，等于先让大多数人把事情推起来，再用时间和协商去做少数人的工作，是一种务实的折中。

正因为原拆原建这么难，“推倒不建，以旧换新”的思路才冒了出来。所谓以旧换新，就是旧房由国企收购或者居民自己卖掉，拿着这笔钱，再加上政府给的购房补贴，去买一套新房。

这条路的好处显而易见：不用等几年的重建周期，不用跟邻居扯皮，卖了旧的就能换新的，还能顺带帮助消化新房库存，一举两得。可这条路同样有坑。

第一个坑是旧房的价格。国企收购，价格大概率低于市场价；自己挂牌卖，要付中介费，而眼下二手房市场本来就冷清，老破小又是二手房里最难卖的一类。

第二个坑是新旧房的差价。老破小大多面积小，换房的人往往想换个大点的，新房价格又普遍高于旧房，一来一去，补贴根本填不满这个窟窿，还得自己再掏一大笔。

第三个坑是位置和配套。很多老破小地段好，挨着学校、商圈、医院，搬到新房，可能就意味着远离了几十年熟悉的生活圈。

这些隐性的损失，很难用钱来衡量。所以，原拆原建和以旧换新，没有哪个是完美的方案。我认为，关键在于不同的人适合不同的路。

对于那些在老房子里住了几十年的老人，原拆原建可能是更好的选择。他们最在乎的不是房子能值多少钱，而是熟悉的邻居、熟悉的菜市场、熟悉的公园。

晚年搬到一个陌生的小区，社交关系一下子清零，很多老人会非常不适应。原地重建，既能住上有电梯、有新管线的安全房子，又能保住几十年的邻里情和生活圈，这种价值远远超过账面上的数字。

对于那些年轻一些、有改善需求、工作地点可能变动的家庭，以旧换新可能更灵活。他们不需要被绑在一栋楼里等所有人达成共识，可以根据自己的预算和需求，选择更合适的位置和户型。

在我看来，政策要做的，是给不同的人提供不同的选项，并且把每个选项的成本和收益讲清楚。不少居民犯愁，并不是反对改造，而是摸不清第一步该迈向哪里，也算不准怎样才不吃亏。

政府部门如果能把原拆原建的出资标准、补贴政策、审批流程、过渡安置办法一项项公开透明地列出来，把以旧换新的收购价格、补贴标准、新房选择范围说清楚，很多人心里的疑虑就会少一大半。还有一点很重要，就是金融工具的配合。

原拆原建居民出资压力大，能不能允许动用住房公积金，能不能提供低息的城市更新贷款，能不能让一部分新增面积对外出售来平衡资金，这些都是值得探索的方向。

北京、上海、杭州等地已经有一些项目在试，比如通过适当增加建筑面积，把多出来的部分卖掉或者用作公共服务设施，减轻居民的出资负担。把这些经验总结推广，原拆原建才有可能从个案变成常态。

这里我想多说一句对房地产市场的看法。有人担心，原拆原建、以旧换新会不会又变成新一轮刺激房价的工具？

我的判断是，和过去的棚改货币化安置相比，这一轮城市更新的逻辑完全不同。

棚改时期，大量拆迁户拿着补偿款进入新房市场，短时间内推高了三四线城市的房价；而这一轮强调的是居民自主、原址更新、防止大拆大建，资金主要来自居民自己和定向的财政支持，规模也有严格控制，不会出现过去那种“一拆就涨”的局面。

它的作用更多是改善存量、托底需求，而不是制造新的泡沫。从更大的视角看，城市更新是中国城镇化下半场的必答题。

我国城镇化率已经超过67%，大规模新建的阶段基本过去，接下来要做的是把已经建好的城市修好、用好、管好。全国有大量建于上世纪八九十年代甚至更早的老旧住房，管线老化、没有电梯、抗震不足，住在里面的人很多已经步入老年。

让这些人住得安全、住得舒心，是实实在在的民生工程，也是扩大内需、稳定投资的重要抓手。拆迁暴富的时代已经过去，这一点大家要有清醒的认识。

对一个普通家庭而言，面对老房改造，最实在的起手式就是先把账算明白：自己要出多少钱，能得到什么样的房子，过渡期怎么安排，以后的生活成本会增加多少。钱一旦花出去，买回来的就是今后一二十年乃至更久的住房条件，算明白了再签字，才不会后悔。

原地重建也好，以旧换新也罢，适合自己的，才是最好的。