马云谈及房价：今明两年若不买房，到底是“聪明”还是“糊涂”

菜市场买菜有个讲究——早去价钱贵，晚了没得挑。

房子这档子事，说起来跟买菜也有几分相像。

街坊邻居坐一块儿泡茶聊天，聊着聊着总能拐到这个话题上头。

有人拍桌子说赶紧下手，理由现成的：利率降了、房价软了、开发商急着卖房了，这不正是好时候？

可另一拨人偏偏摇头，说别急，再蹲一蹲，说不定还有更划算的。

两拨人各说各的理，谁也说服不了谁。

这时候要是有个明白人出来指个方向，那可真是雪中送炭。

阿里巴巴创始人马云早些年说过几句关于房子的话，如今再回头品品，味道就不太一样了。

今明两年到底该不该掏钱买房，是揣着明白装糊涂，还是稀里糊涂错过好时机，这里头的门道，值得好好唠一唠。

先把马云当年说过的话翻出来晒一晒。

2017年杭州的一场峰会上，马云抛出一个观点——八年后国内最便宜的东西可能就是房子。

这话一出，媒体拿放大镜一瞅，觉得挺劲爆，就有人给他扣了顶＂房价如葱＂的帽子。

其实这四个字并不是他的原话，多少有点断章取义的意思。

仔细琢磨马云当时的语境，他想表达的是，房子不会一直像过去那样紧俏，摇号抢房、连夜排队的场面不会永远持续下去，房产的稀缺属性会慢慢褪色，房子终究要回到＂住＂这个本分上来。

再往前翻一翻，2008年的情况完全是另一副模样。

那会儿全球金融风暴呼啸而过，楼市正处在低谷，马云在阿里内部信里可是明明白白鼓励年轻人买房的，说能买70平方米就借钱也要买100平方米。

事后看，这话真没说错。

就拿杭州本地来讲，2008年前后商品房均价才八千块出头，到了十年之后早就翻了好几番。

那会儿咬牙上车的人，日子过得可比一直观望的舒坦多了。

到了2019年阿里婚礼日，马云的口风又变了。

他跟新人们说，未来房子不值钱，一对年轻夫妇要养八个老人、管着五套房。

这话初听有点吓人，细品又觉得很在理。

想想看，家里房子多了，物业费、维修费、说不定还有其他持有成本，这些开销一年到头累加起来可不是小数目。

老龄化又是个绕不开的话题，年轻人越来越少，房子却越留越多，这买卖账怎么算都不太划算。

马云这几段话看似前后拧巴，实则是站在不同时点上说的实在话。

2008年该买，因为便宜、因为需求还没释放完；后来供需翻个个儿，房子从抢手货变成了老大难，判断自然也就跟着调整。

有前瞻性的判断，从来都不是刻板套用一个公式，而是看清脚下的路。

回到当下这盘棋，官方的调子是明明白白的。

经济日报近期报道，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会几家部委齐齐出手，发了一批房地产领域的重磅文件。

这一轮政策的核心不是简单的短期刺激，而是奔着构建房地产发展新模式去的。

销售端力推现房销售，预售的门槛也大幅抬高，主体结构得封顶才行；信贷端把个人住房贷款的期限上限从三十年拉长到四十年，让购房人手头宽裕点；资金端强调专款专用，购房款存入监管账户，避免出现交了钱拿不到房的糟心事。

证券日报的评论也点得清楚，这套组合拳覆盖了从拿地、开发、销售到交付入住的全链条，属于长远的模式变革，不是应付一时的花架子。

房子回归居住属性这条路，是铁了心要走下去的。

这个方向对买房人意味着什么？

意味着以后靠稀缺性哄抬价格的老路走不通了，房子的价值会更多地看它本身的品质、位置和服务，而不是击鼓传花式的预期。

再听听经济学家和业内专家怎么说。

中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷算过一笔账，眼下房贷利率还在3.1%左右，可一线城市的租售比只有1.8%上下，两个数一比，租房显然比买房划算。

他的建议是要么等利率再降，要么等房价再调，等到两头贴近了再动手也不迟。

这话虽然不太中听，但账是明账。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱的看法就温和些。

他觉得楼市经过深度调整，供求关系已经在慢慢往动态平衡上靠拢，一线城市和部分强二线的二手房市场，已经能看到一些反转的苗头。

真有自住需求的，在一线或强二线可以看看核心区的新房和优质二手房；要是在三四线，那就先按住性子接着观望。

这两位的建议放一块儿看，其实指向一个共同的坐标——分城施策、因人而异。

同样是买房，在核心大城市和在人口流出的小城，完全是两码事，不能一锅炖。

对老百姓来说，买房这事最容易犯的毛病就是把它当股票炒。

过去二十来年房价一路狂奔，让不少人产生一种错觉，觉得只要买了就等着数钱。

可现在的形势明摆着，全国新房库存高企，二手房挂牌量也不小，市场早就从卖方转到买方那头去了。

房子在找人，不是人挤破头找房子，这条基本面已经变了。

既然基本面变了，脑子里的老观念就得跟着换。

那么今明两年买房到底是聪明还是糊涂？

分几种情况瞅就清楚了。

结婚要用房、孩子上学要落户、老人过来带娃需要更大的空间——这类刚性自住需求，该买就买，别老想着抄底。

抄底这事，谁也抄不准，非要等一个绝对的最低点，很可能就把最好的年华耽误了。

住有所居才能安居乐业，这话可不是套话。

孩子在什么样的环境里长大，一家人过什么样的日子，这些价值是没法用房价涨跌来衡量的。

要是手里已经攥着好几套房，那思路就得反过来。

房子在精不在多，与其分散持有一堆变现困难的资产，不如择优保留高能级城市的核心房产。

人口净流出的地方，未来的接盘力量会越来越薄，抱着一堆这样的房子等升值，恐怕等来的是失望。

做做减法，把负担减轻，把优质的留下，这才是稳妥的算计。

年轻人的情况更得掂量掂量。

刚工作没几年，收入还没上道，就急着背一屁股房贷把自己钉死，这不叫上进，这叫自缚手脚。

房子本来是拿来住的工具，别让它变成压在头上的枷锁。

购房总价控制在家庭年收入的五到八倍，月供别超过家庭月收入的四成，手头再留够半年到一年的生活备用金——这些常识不是唬人的，是过来人踩过坑总结出来的规矩。

要是眼下这些条件够不着，那租房过渡也是正道。

租金比月供便宜的城市不少，把省下的钱投在自我提升上，收益说不定比房产还高。

马云那句＂未来不缺房子＂，放到供给端看是站得住脚的。

既然未来不缺，那今天暂时买不起的人也不必焦虑，从容点，等条件成熟了再出手也不迟。

房子这东西，早买晚买都是买，关键是买得起、住得安、心里踏实。

再往深里说一层，房地产这个行业本身也在深度转型，商业不动产领域的新玩法也在陆续铺开，房企正从传统的＂开发商＂往＂资产管理者+服务商＂的方向靠。

这意味着以后的房子，拼的不是营销花招，而是品质、服务和运营能力。

买房挑房的眼光，也得跟着升级——不能只看地段和价格，还得看开发商靠不靠谱、物业跟不跟得上、社区配套够不够齐整。

聪明人和糊涂人的分界线，往往就藏在这些细枝末节里。

真正的聪明，不是猜准了哪个月份房价会见底，而是搞清楚自己到底要什么、能承受什么。

刚需就按刚需的活法，投资就按投资的算法，两码事千万别掺和在一块儿。

跟风入市或者硬扛观望，都不是明白人干的事。

房子归根到底是拿来住的，不是拿来供着炒着的。

这句话说了好几年，如今政策一层层落地，市场也在用真金白银投票。

买还是不买，不是别人一句话能定的事，得看自家的钱袋子、看当地的实际行情、看未来几年的生活规划。

别人喊得再响，也替不了自个儿拿主意。

心里踏实、脚下扎实，无论买还是不买，都算得上一个明白人。