股市慢牛没等到，上海楼市慢牛却来了！

上海9月二手房交易正式收官，全月累计成交23581套。数据显示，本月成交量较8月小幅上涨1.92%，对比去年9月更是大幅增长15.38%。放眼全年，今年上海二手房累计成交量已达21.71万套，较去年同期上涨14.41%，市场整体回暖态势明显。

不少人觉得9月2.3万余套的成交量没有达到市场预期，但结合实际情况来看，这份成绩其实含金量十足。本月恰逢中秋假期，且临近国庆长假，楼市交易受到一定假期分流影响。即便如此，9月成交量仍创下了2020年以来的次高纪录，仅次于2020年9月2.67万套的成交量，表现十分亮眼。

房价方面，虽然官方最新价格数据尚未公布，但从月成交超2万套的火热交易量来看，9月上海二手房房价大概率保持小幅上涨态势，预计涨幅在0.2%左右。这也意味着，上海二手房房价指数即将实现连续8个月上涨。

股市迟迟未现的慢牛行情，如今正在上海楼市稳稳上演。

上海楼市的“慢牛”走势有充足的市场数据作为支撑。经历了传统置业旺季“金三银四”后，楼市成交量虽有所回落，但整体始终站稳2万套以上的高位。即便是传统楼市淡季的7、8月份，上海纯住宅二手房成交量也分别达到2.06万套、2.08万套，9月成交量也维持在2.1万套的高位水平。成交量长期高位稳定，有效带动了前期深度回调的房价稳步复苏。

从成交结构变化能清晰看出，上海楼市的置换改善链条正在逐步向上升级。刚需低价房源的成交占比持续回落，总价300万以下房源的成交占比，从高峰期的64%降至如今的59.6%；而300万-550万刚需改善型房源成交占比明显提升，从22%上涨至24.4%，成为市场成交主力。

改善置业需求也在持续释放。总价550万-900万的改善房源，成交占比从8.4%提升至9%，虽9月占比略有小幅回落，但整体依旧处于近年高位；与此同时，900万-1500万高端改善房源的成交占比，也提升了近1个百分点，改善置业的需求层级持续上移。

反观千万级以上市场，总价1500万以上房源的成交占比，此前虽有短暂抬升，但目前已回落至前期低位，热度只是昙花一现，后续行情仍需持续观望等待。

当前上海楼市整体呈现结构性分化的格局，置换改善的行情已经传导至1000万-1500万的中产改善圈层。但市场并非普涨行情，只有前期价格超跌、地段优质、产品品质过硬的二手房，正在逐步筑底回暖。典型区域包括浦东联洋、源深，以及浦西黄浦、静安等核心板块的优质房源。

本周上海楼市政策面热度颇高，新房现房销售细则、买房贴息等多项政策接连落地。整体来看，现房销售政策对房企开发运营影响较大，其余新政对上海本地楼市的实际拉动作用相对有限，更多是国家层面基于全国楼市大局出台的导向性政策。在“因城施策、一城一策”的大背景下，上海楼市后续走势，核心还是取决于本地的政策调整与市场变化。

在全国各大城市中，上海楼市的韧性和强势表现十分突出。今年二手房房价指数即将迎来“八连涨”，尽管每月0.2%-0.3%的涨幅不算激进，但这种平稳、持续的小幅上涨，正是楼市最稳健的“慢牛”行情。相较于短期暴涨的快牛行情，上海楼市的慢牛走势更扎实、持续性更强，市场发展也更健康稳定。