越来越多物业不再催缴物业费，内行坦言：不是心软，是套路变了

不少小区业主都有感受：早些年一到缴费期，物业会打电话、上门、贴通知，轮番提醒。可这两年，很多小区的物业明显安静了，一些拖欠很久的业主也没再收到紧追不放的催促。

有在物业行业干了多年的从业者透露，物业减少主动催费，不是放弃收费，也不是对欠费业主心软，而是催费的思路变了。与此同时，物业费难收的问题已经引起地方关注。

2026年5月中旬前后，多个省份的地方政府发出倡议书，号召公职人员、党员干部带头缴纳物业费。江西九江等地的说法是：主动按时足额缴纳物业费，绝不拖延推诿、不打折扣、不搞变通，以实际行动履行业主法定义务。

云南绿春县提出，党员干部、机关事业单位工作人员、国有企业职工及人大代表、政协委员，应以身作则、带头履行缴费义务；对亲属、邻居及身边朋友中的欠费现象，要主动做好解释劝导工作，带动周边业主自觉缴费。

节目主持人杜公认为，不同省份的基层政府同时发出类似的倡议书，显然是上级政府统一做的政策动员。

2026年5月11日，胡锡进发表评论，介绍了政策出台的背景：大型物业服务企业的物业费平均收缴率是71%，中小物业企业的收缴率普遍低于65%，部分企业甚至跌到50%以下。

胡锡进认为，拒缴物业费是一种激进的对抗方式，造成了缴费者和拒缴者之间权益极不平等。在这种情况下，一些地方泛泛号召公职人员和党员干部积极缴纳物业费，他认为是“没有办法的办法”。

收缴率低迷，过去那套高频催缴却越来越不管用。很多业主不交费本身有原因，比如公共区域维修不及时、电梯经常故障、垃圾清理不到位、车辆乱停长期没人管。

物业如果只催钱、不回应服务问题，双方很容易吵起来，其他业主也可能跟着拒交。高频打电话、上门催促的分寸也难把握，一旦出现骚扰或言语冲突，物业反而要担责。

对于倡议带头缴费，《经济观察报》的评论认为，物业费是业主与物业公司之间的契约，交不交、交多少，应当根据合同履行情况来判定，与业主的职业身份没有关系。

该评论还指出，物业纠纷往往牵连着开发商遗留的工程质量问题、业委会长期无法成立的制度障碍、监管缺失等深层矛盾。第一财经也认为，强行要求缴费，等于默认现有物业服务状况是合理的，不稳定因素没有消除，只是暂时压下来。

催缴方式变了，这笔钱物业并没有放弃。现在很多物业不再定期打电话，但会完整保存欠费记录、服务记录、公共设施巡检照片、保洁消杀台账，以及缴费提醒短信和书面通知回执。

不少业主以为物业忘了这笔钱，一直拖着，直到收到法院传票，才知道物业费连同违约金一起被起诉了。物业费不会因为没人催就自动消失。

线上立案、批量处理案件越来越成熟，物业起诉的时间成本已经降下来。法院依据物业服务合同判决，物业只要拿得出已履行基础服务的证据，业主单纯以不满意为由拒交，一般很难得到支持。

判决生效后仍不缴费，会被强制执行，影响个人征信相关记录。当然，如果业主保存了物业长期不作为的照片、聊天记录，法院也会根据实际情况酌情判定。

有评论认为，问题的根子在业主自治。该评论引用《法治日报》2024年11月的报道：全国成立业委会的小区占比约30%。顶层的制度设计是物业公司与业委会双方做生意，底层的事实却是物业公司与千家万户一家一家打交道。

物业公司原以为做的是2B的生意，实际上做的是2C的买卖，只能能挣一个是一个，没法长期规划物业服务，结果缴费率从90%以上降到70%多一点，这并不奇怪。该评论指出，中国的城市住宅主流是公寓，“公地”太多，很容易陷入“公地悲剧”。

靠思想觉悟、道德情怀维持小区管理远远不够，必须要有自治组织，要有有能力、有公心的业委会。也有物业换了思路，不再盯着催费，而是升级门禁、定期维护绿化、加快报修响应。

很多小区服务升级后，主动缴费率明显上涨。还有一部分老旧小区，物业企业因为收费难、成本高，干脆选择退出项目。

物业费缴费率低，最典型的案例往往出在拆迁小区。2026年5月4日有新闻报道，贵阳拆迁安置小区交建花园共576套房子，531套入住，只有25户交了物业费。

物业公司交不起电费，电梯停运，二层以上的住户出行困难。此前也有类似案例：同样是拆迁的高层小区，同样物业费收不上来，同样被迫停了电梯。

杜公认为，这些案例面临的压力相似，解决方案也应该差不多，就是加强社区自治。目前上海等城市都在尝试业委会秘书制度。

福建泉州丰泽区曾正式发布《丰泽区住宅小区业委会执行秘书制度（试行）》，明确了三类人选来源：一是业委会向第三方公司购买执行秘书服务；二是业委会自行招聘有大专以上学历、在物业管理、法律、财务、社区服务、基层治理等领域有较好从业经验的人。

三是针对部分老旧小区资金短缺、难以聘请秘书的情况，由社区党组织选派社区工作者、网格员或自聘人员，兼任3到5个小区的业委会执行秘书。该制度还明确了执行秘书的工作职责、聘用程序、薪酬待遇等内容。

杜公认为，有了专职工作人员，就有人去落实规则，比如更换不满意的物业公司，或者限制不交钱的业主享受服务。极端情况下，业委会可以起诉业主，不交钱就拍卖其房子。

政府要做的，是提供便捷的法律服务、缩短诉讼周期，并提供兜底的廉租房。对业主来说，物业服务不到位时直接拒交并不是最好的办法。

可以先拍照、录像留证，书面提出整改要求；沟通无效，可以向社区、住建物业主管部门反映，或者联合业委会协商，必要时走法律途径。

杜公还补充说，前些年房地产商自己成立物业公司给楼盘收尾，有的政府甚至出钱补贴拆迁小区的物业费以减少拆迁阻力，客观上忽视了业主自治权利的建设。直到现在，业委会只覆盖了三成社区，普通人也没有形成给业委会发工资的共识。

物业从频繁催缴转向留证起诉、提升服务，本质上是行业在走向规范化。物业认真履约，业主按时缴费，小区才能长期保持较好的居住环境。