险资巨头抄底北京CBD核心地块：曾闲置15年，成交价近30亿元

国寿金融中心 赖苏婷/摄

中国人寿重金拿地背后，折射其在当前市场环境下投资端承压的困境。

赖苏婷 李叶丨文

时隔15年，中国人寿再度出手。

6月25日，中国人寿斥资29.93亿元底价摘得北京CBD核心区Z10地块。该地块曾于2011年出让后退地，闲置十余年后于2026年5月重新挂牌。

在写字楼租金持续探底、市场寒意未消的当下，拿地消息公布次日，中国人寿A股与H股双双大跌超5%，资本市场短期避险情绪明显。

当前，这笔被市场解读为“抄底”的交易背后，折射出中国人寿当前的经营压力与资产配置困境：2026年一季度，公司归属母公司净利润同比下降32.28%，总投资收益率降至2.21%。

从行业看，在权益市场波动的背景下，险资的投资逻辑正悄然生变。

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核心CBD租金持续走低

6月27日，山海新财经实地探访Z10地块，并以潜在租客身份走访周边写字楼，发现即便是北京顶级区位的写字楼市场，仍难掩市场寒意。

中国人寿拿下的地块实拍图。赖苏婷/摄

Z10地块地处北京东三环中路东侧核心腹地，紧邻东长安街延长线与通惠河北路，周边环绕正大中心、中信大厦（中国尊）、泰康集团大厦等商务地标，南侧毗邻北京CBD万达广场，距地铁1号线与10号线国贸站仅数百米。尽管区位条件堪称顶级，但微观体感上的租赁市场却寒意逼人。

一房地产中介机构人士透露，当前北京核心CBD写字楼表面挂牌价往往偏高，但业主方普遍采取“高挂牌、长免租”策略折抵实际租金。以周边甲级楼宇为例，挂牌价可能维持在350元/平方米/月，但提供6~9个月免租期后，最终“有效租金”约200元/平方米/月。相较于早年CBD核心区月租金曾高达300~400元/平方米峰值，下滑幅度显著。

微观体感与宏观机构数据相互印证，2026年一季度，北京甲级写字楼市场延续“量稳价跌”，高力国际数据显示平均净有效租金为212.6元/月/平方米，环比下跌4.2%、同比跌幅扩大至12.4%；戴德梁行数据显示全市甲级写字楼平均租金为200.31元/月/平方米，环比下降2.6%、同比下降11.8%。

可以看出，即便是北京CBD核心区，也未能幸免于写字楼市场的“价格重估”寒流。

一长期关注写字楼投资的人士在接受山海新财经采访时表示，险资在选址上极为严苛，聚焦一线或强二线城市的核心地段，这种对优质资产的精准“卡位”，不仅是对区域产业集群和消费活力的认可，更是基于对中国经济长期发展前景的看好。

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地块15年流转史

北京CBD写字楼群

Z10地块的流转史，宛如一部微缩的中国写字楼发展史，见证了国内商办市场从“狂热时代”到“理性重估”的剧烈变迁。

时间拨回2011年6月，北大方正、安邦财险与中信集团组成的联合体豪掷34.5亿元，强势拿下Z10地块，誓要在此打造一座300米的超高层地标。

彼时，北京写字楼市场正处于史无前例的狂热期。据世邦魏理仕统计，2011年第四季度，北京优质写字楼租金报价同比飙升50.6%；其中，CBD区域优质写字楼租金报价更是回升至400.7元/月/平方米，同比暴涨60.7%，创下区域年度涨幅纪录。在彼时狂热的市场情绪下，这被视为一笔极具潜力的优质资产。

然而，资本的狂欢并未延续。

仅仅一年后，项目便陷入停滞。随着安邦集团内部治理与风险问题逐渐暴露，以及北大方正后续陷入经营困境，Z10地块未能按期开发，最终走向退地。此后，这块黄金宝地闲置10余年，直到2026年重新调整规划后再次出让。

与15年前相比，2026年重新上架的Z10地块在规划条件上发生了显著“瘦身”：建筑限高由300米降至125米，规划建筑规模由15万平方米压缩至12万平方米，容积率由18.6降至14.9。更为核心的是，出让条件明确要求地上、地下全部建筑规模需自持至最高出让年限。

此外，相关建设规则还对商业、办公类建筑的分割单元面积、层高、公共走廊和卫生间布局作出严格约束，明令禁止单元式或公寓式布局。这一系列硬性指标，彻底剥离了该地块的“散售炒作”属性，将其底层逻辑从“高周转销售”死死锁定在“长周期运营”的轨道上。

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投资端持续承压

中国人寿重金“抄底”拿地的背后，折射出的是其在当前市场环境下投资端持续承压的困境。

中国人寿广告图实拍

2026年一季度，中国人寿营业收入同比下降15.3%至932.91亿元，归属母公司净利润同比下降32.28%至195.05亿元，利润承压的核心原因之一，是权益市场波动带来的公允价值变动损益为-428.62亿元，对投资端形成明显拖累，导致总投资收益率降至2.21%。

事实上，投资端的颓势在不动产领域已有迹象。中国人寿2025年年报显示，投资性房地产公允价值由年初160.6亿元降至年末143.45亿元，减少17.15亿元；同时，2025年末计提资产减值准备1.5亿元。这说明部分不动产资产的可收回金额较账面价值承压，减值迹象已开始显现。

公开资料显示，中国人寿品牌历史可追溯至1949年，目前已发展为涵盖保险、投资、银行三大业务板块协同共进的综合金融保险集团。截至目前，公司累计服务客户已突破6亿人，长险有效保单数量超3亿份。公司现任董事长为蔡希良。在资本市场方面，中国人寿于2003年12月在境外上市，并于2007年1月回归境内A股上市。

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从股权投资到物业配置

据公开信息梳理，近期险资正密集现身一线城市核心商办市场，频频重金落子。

2025年10月，中邮保险斥资108亿元收购上海博华广场；2026年5月，大家人寿等机构联合设立61亿元基金接手北京鼎好DH3大厦，并创新采用“联合LP+双GP”模式；再算上这次中国人寿拿地，仅这3笔代表性交易，累计投资规模便已近200亿元。

面对投资端承压与同业竞争加剧的双重压力，险资近期的“抄底”动作折射出保险业资产配置逻辑的根本性重构。

国家高端智库CDI资深研究员宋丁在接受山海新财经采访时表示，过去30年寿险资金盈利能力强劲，但近年来在股权类投资上遭遇瓶颈。“在股权投资安全性下降的背景下，将庞大资金转化为不动产物权，成为寻求稳定回报的重要方向。经过近5年沉淀，核心地段资产价格已处于底部。险资此时入场，正是基于‘最小风险、最大收益’原则，在资产荒中抢占具备抗通胀属性和稳定现金流的核心资产。”

“寿险负债久期普遍超10年，亟须‘类固收’产品。当前50年期国债收益率低于2.5%，而北京CBD办公楼资本化率达5.5%，为提升整体收益率提供了支撑。当股市波动侵蚀利润表，配置能提供稳定现金流的核心不动产便成了理性选择。加之当前土地市场疲弱、性价比高，为险资入场提供了绝佳契机。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受山海新财经采访时说到。

李宇嘉表示，2010年至2015年，险资更像“激进财务投资人”，随着“房住不炒”及监管整顿，直接拿地受限，如今在低利率和“资产荒”背景下，险资拿地彻底回归“资产负债匹配”本源，不再追求短期的开发利润，而是聚焦于一线城市核心地段的优质商业、养老、物流等自持物业。（文中图片拍摄：赖苏婷）