奇谈怪论，人口下降真的会让学区房降价吗

前几天，荣和城市之门官宣引进南宁园湖路小学进驻。这个园湖路小学自然也是众所周知的“分校”。从这，明哥突然就理解了为何荣和城市之门要做80~125㎡的户型了。

▲为的自然就是“学区房”的流动性的因素。

因为有了园湖路小学的配套，再加上天桃翠竹校区的初中，荣和城市之门就成了凤岭北少有的学区新房。以目前凤岭北没什么小户型新房的现状来看，会有不少南宁人愿意为这里买单。

▲毕竟小户型学区房的流通性还是实打实的好。

明哥再重申一下自己的核心观点：荣和城市之门的房子没啥问题，甚至户型都是为了未来学区房的市场流通性考虑。要说瑕疵就只有价格了。溢价偏高。如果不降价的情况选下，明哥宁可选择周边的二手房，哪怕户型面积更大。可如果荣和城市之门降到合理价，这房子自然更香。

▲毕竟有价格合适的新房谁会优先考虑买二手房呢。

有人问这园湖路小学的“分校”，它日后有可能成为名校吗？明哥认为大概率会，因为它位于凤岭北，生源质量决定了学校质量。

▲哪怕这学校不叫“园湖路小学”，它的未来大概率也差不了。

然而，每次一说学区房，就有一种观点跳出来说未来人口出生率下降，生源减少，学校也会减少。随着生源减少以后，未来的学区房一定是大利空，学区房的价格会大跌。现在花高溢价买学区房的人都是“韭菜”。

对于这个观点，明哥认为这属于“奇谈怪论”。部分博主为了迎合大众的爽点，在那睁眼说瞎话。目的就是为了骗点赞骗流量，但是这会误导很多认知有偏差的人。今天明哥就得好好说一下这个问题。

人口下降不等于竞争下降

首先有一个客观事实是，这些年我国出生人口数量在逐年走低。根据官方统计，2025年全国出生人口792万，这是2001~2025年有准确人口统计以来，连续第四年跌破1000万。

▲2025年的人口出生数已经创造了有准确人口统计以来的“历史最低”。

人口下降会导致不少地区的学校连生源都招不满，只能被迫关停，不少教师可能面临失业。未来农村、乡镇、三四线城市的人口持续外流，学校减少是大概率事件。这是大趋势不可逆转，所以，未来广大农村和三四线城市很可能不存在好学校，甚至学区房了。

但是，人口减少影响不到广大一二线核心城市，这些核心城市的人口虹吸能力太强了。

▲核心城市会像抽水机一样把周边的卫星城市抽干，实现“强者恒强”。

当然，如果硬要说有影响，核心城市的面积很大，不可能每个片区都强，郊区和下辖的县城，肯定会受到影响。但是市区，尤其是核心城区是没有什么影响的。

因为核心城市核心区域集中了大量的优质资源，无论是教育还是就业、医疗等各种资源，压根不缺后来者补上。这些区域的学校，有可能招不到生源吗？就算有，也很快就被其他人群给补上填满。

▲哪怕未来人口下降，你在核心城市内也感知不到这种变化。

未来人口下降了，并不代表你在核心城市里的竞争强度会下降。好企业，好岗位，照样不缺人竞争。同理，好的学校，照样需要应试选拔，不存在躺着就让你进名校。

而随着人口下降，带来的后果就是官方为了避免资源浪费，必然会重新集中资源。好的地方会更好，差的地方会更差。那样的话，竞争压力不仅不会降，反而还会更大。为了一个名校名额，几千人抢破头的可能性是存在的。

▲这一点，咱们直接参考如今的考公行情就知道了。

就跟房价下降，你以为很多人就能买房了的错误认知一样。人口下降，有可能出现资源垄断。就好比现在的县城，没有什么人会选择在县城创业一样。

▲县城的资源已经高度集中，现在在县城开个粉店都不一定能挣到钱。

从高房价造就好学区转变

接着我们再来说，未来随着人口下降，学区房的价格是否会下降这个问题。这里我们直接参考隔壁的本子即可，本子不仅经历过地产泡沫破碎的阵痛，也经历着老龄化、少子化社会的变迁。

在本子读公立学校也有学区房的门槛，而且这些顶级公立学校的学区房价格照样高得离谱。

▲在本子国，也没有学区房会降到“白菜价”的说法。

如果说我们和本子在学区房上的区别，那就是我国还处在好学区造就高房价阶段，本子则已经进入了高房价造就好学区的阶段。

▲在本子，富人区的学校就一定是好学校，私立名校甚至比公立名校还卷。

而在国内，核心城市也逐渐向好学区造就高房价向高房价造就好学区的方向转变。这里咱们直接用南宁来举例，南宁老城区内的老牌名校，现在生源已经不如新城区的新兴名校了。

▲咱直接举桂雅路小学的例子，如今的桂雅路小学就是“南宁第一梯队”的小学。

参考隔壁本子的现状，即可知道现在及以后，压根就不存在人口下降后，学区房不值钱的情况。未来只会出现，在高房价区域，学校从普通学校晋升为名校，普通房子晋升为学区房的情况。

那些说未来学区房“价格腰斩”、“重大利空”的博主，明哥也不知道他们发表这种奇谈怪论的逻辑是什么。可能就是为了引发大众爽点，骗流量吧。

未来政策可会颠覆学区房

最后，我们再来说一下未来有可能会颠覆学区房的不确定因素，那就是政策。假设人口低到公立名校都招不满人了，官方取消学区房制度，任何人，任何区域的适龄生源都可以入读公立名校的话，到那个时候，学区房的价格可能真就崩了。

但那种情况也不是人口下降造成的，而是官方出手造成的。而官方也不可能离谱到出这种政策，试想一下官方出这种政策可能吗？出这政策官方不仅得不到一点好，反而还会被那些花高价买学区房的人喷到爆炸。官方傻吗，自己给自己找气受吗？“刁茂”们想象中的场景，现实中不可能会出现。

而那些整天唱衰学区房的人，大多数应该是没有孩子的人。他们大多数都会说“孩子自己比较重要，学校老师不重要”这种观点。你用这种观点去说别人是简单轻松，但落在你自己身上，试问你自己愿意吗？你有这种观点，能找得到老婆吗？

此前明哥已经说过了，大多数花高价买学区房的父母，不指望买了学区房，自己的孩子就一定能考上名校。而是做到为人父母的问心无愧：硬件都给孩子拉满了，孩子不争气可怪不了父母一点。这就是国内大部分买学区房家庭的真实写照。

写在最后

所以无论是新房还是二手房，只要是学区房，未来仍然长期具备市场流通性，仍然是房地产销售领域的“香饽饽”不可改变。

不会因为人口下降了，学区房就不值钱了。学区房的价格，只跟市场流通性，跟购买门槛，房龄有关系。“老破大”的学区房肯定就没有“老破小”的学区房值钱。