专家大胆预言：2029年我国房价，很有可能是这样，大家要有准备！

1到9月，全国二手房网签面积加起来大约6.17亿平方米，同比增长一成多，二手房在住房成交中的比重已经达到52%。这是一个很容易被忽略、却极其关键的拐点：中国人买房，第一次以“买别人住过的房子”为主，而不是以“买开发商新盖的房子”为主。

这个变化，比任何房价指数都更能说明楼市正在经历什么。专家大胆预言：2029年我国房价，很有可能是这样，大家要有准备！

我的判断是，到2029年，房价不会出现全国性的大涨，也大概率不会再出现前几年那样的深跌，真正的主题只有两个字：分化。为什么是分化？

先看一个简单的公式。房价长期由三个东西决定：人口、收入和信贷。

过去二十年，这三样东西同时往上走：城镇化每年把一千多万人从农村带进城市，居民收入快速增长，按揭贷款越放越多，房价几乎只有一个方向。可今天，这三根支柱都变了。

城镇化率已经接近68%，后面的增速会越来越慢；全国人口连续几年下降，2025年出生人口不到八百万；居民的收入预期变得谨慎，居民贷款在不少月份甚至出现了净减少。三根支柱同时放缓，全国房价就失去了普涨的基础。

可这三根支柱在不同城市的表现是不一样的。

上海、深圳、杭州、成都这样的城市，产业强、就业多，年轻人还在往里涌，人口和收入这两根柱子依然结实；而很多三四线城市和县城，年轻人持续外流，本地产业撑不起足够的就业，新房库存又高，人口和收入两根柱子都在变细。

同一个国家，有的地方的房子还有人抢，有的地方的房子挂两年都卖不掉，这种差距到2029年只会拉得更大。不妨看看别人走过的路。

日本1991年泡沫破裂后，全国土地价格连续跌了十几年，可东京核心区的公寓价格在2013年以后重新回升，近几年甚至创出了新高；而很多地方城市、乡下小镇的房子，至今仍然一路下滑，空置房越来越多。

美国次贷危机后，全国房价从2006年的高点跌了大约四分之一，用了十年左右才恢复，可底特律这样的城市，房价至今都没回到当年的水平。规律很清楚：房价的“修复”从来不是普遍的，它只眷顾人口和产业还在增长的地方。

那么，政策会怎么做？这几年的思路已经很清楚了：不搞大水漫灌，也不让市场失速下坠，而是一点一点消化存量、托住底线。

2024年5月，央行拿出3000亿元专项再贷款，让地方国企去收那些盖好了却卖不掉的商品房，转作保障房使用；同年9月以后，降首付、降利率、取消限购的政策密集出台；2025年中央城市工作会议又明确，我国城市发展正在从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段。

翻译成大白话就是：以后不会再大规模盖新房了，重点是把已经盖好的房子用好、把老旧的房子修好。有人担心，政策力度是不是太小了？

确实，有研究者算过账，要把全国的商品房库存全部消化掉，可能需要好几万亿元，远不是几千亿元的再贷款能覆盖的。可我认为，慢，恰恰是一种选择。

如果一口气砸几万亿元收房，地方政府和银行的资产负债表都会被拖垮，后遗症可能比楼市下跌本身更严重。慢慢收、慢慢消化，房价就很难急涨，但也不会出现那种一夜崩盘的局面。

对绝大多数普通家庭来说，平稳比反弹更重要。楼市里有个经验：先看成交，再看价格，交易活跃起来之后，价格才会慢慢跟上。

今年二手房成交面积增长了一成多，说明交易正在恢复，很多人在用“以价换量”的方式卖掉旧房、买入新房。可量在动，价格还没有明显转向，这正是筑底阶段最典型的特征。

一个人从谷底往上爬，最先恢复的是步伐，而不是高度。按照这个节奏推算，到2029年前后，一线和强二线城市的核心区域，有可能率先走出止跌回稳的曲线；而其他城市，修复会慢得多。

到2029年，还有一种分化会特别明显：同一个城市里，新房和老房的分化。

这几年国家一直在提“好房子”，层高更高、得房率更高、隔音保温更好、配套更完善的新住宅，受到改善型买家的追捧；而那些上世纪九十年代、本世纪初建的老小区，没有电梯、没有车位、管道老化，即便位置不差，价格也在持续走弱。

很多人还没意识到，房子也是会“折旧”的，过去房价普涨掩盖了折旧，以后折旧会越来越明显地写在价格上。这背后是一个更深的转变：房子正在从金融资产，回归为消费品。

过去二十年，很多人买房是为了投资，房子像股票一样被反复买卖，大家关心的是涨了多少。往后，房子会更像汽车、家电，大家关心的是好不好住、配套全不全、物业好不好。

一套房子的价格，将越来越取决于它的居住价值，而不是它的投机价值。这对投资客是坏消息，对真正想买房住的人是好消息。

租金回报率也是一个值得关注的指标。前几年，很多大城市的房子租金回报率只有1.5%左右，远远低于房贷利率，买房出租是亏本的，大家买房图的是涨价。

现在房贷利率降下来了，五年期贷款市场报价利率已经在3.5%上下，部分城市的租金回报率在慢慢回升。当租金回报率和贷款利率越来越接近，房价就有了一个“安全垫”，跌到一定程度，就会有人愿意买来出租。

这是房价能够筑底的一个重要逻辑。人口结构里还藏着一个很少被提到的变量：继承。

80后、90后里独生子女比例很高，一对独生子女结婚，背后往往是两个家庭、三四套房子。等到父母一辈逐渐老去，这些房子会通过继承回到市场上，有的被出租，有的被卖掉。

也就是说，未来十年，很多城市的住房供给不只来自开发商，还会来自一个个家庭的“代际转移”。需求在减少，存量供给却在增加，这会进一步压缩普通住宅的上涨空间，尤其是那些位置一般、房龄较老的房子。

另一个变量是购房主力人群的变化。买房的主力一般是25岁到45岁的人，这个年龄段的人口在未来几年会持续减少，因为九十年代以后的出生人口本身就在下降。

买房的人少了，愿意加杠杆的人更少了，楼市的需求端很难像过去那样猛烈释放。所以，即便政策持续发力，房价的修复也只能是温和的、局部的，而不是全面的、快速的。

看清这一点，就不会对2029年抱有不切实际的期待。那么，普通人该做什么准备？我分几种情况说。

第一种，刚需买房。如果你在一线或强二线城市工作稳定，确实需要一套房子安家，那就不必纠结买在最低点。

没有人能精确预测底部，而三五年的等待，可能会让你错过孩子上学、结婚成家的关键节点。选好地段、选好产品、量力而行，比抄底更重要。

第二种，改善换房。盯住两组数字，一个是每月实际成交了多少套，一个是市场上挂着待售的有多少套，前者往上走、后者往下降的时候，就是比较好的出手时机。

卖旧买新的时候，旧房的价格要有心理准备，可能要比预期低一些；但新房的议价空间也在扩大，两头一抵，换房的总成本未必比前几年高。第三种，手里有多套房的人。

我认为要认真考虑优化配置。三四线城市、远郊、老旧小区的房子，未来升值空间有限，持有成本却在增加，如果有合适的机会，可以考虑卖掉，把资金集中到更有价值的资产上。

很多人舍不得卖，总觉得房价会涨回去，可对于人口持续流出的城市来说，等待可能只会让损失越来越大。第四种，还没打算买房的年轻人。

不必焦虑。房价不会再像过去那样一年一个价，你有足够的时间积累首付、观察市场、选择城市。

与其急着上车，不如先把职业发展稳住，把收入提上去。房子不会跑，但好的职业机会会。有人会问，房价会不会像日本那样跌二十年？

我认为中国和日本有几点不同。

第一，中国的城镇化还没有完成，日本1990年的城镇化率已经接近八成，中国今天还不到七成；第二，中国的政策空间更大，可以通过收储、保障房、城中村改造等多种方式托底；第三，中国的居民杠杆率虽然上升很快，但整体上低于日本泡沫时期的水平。

所以，全国性的长期大跌并不是大概率事件，但部分城市的长期低迷，确实需要做好心理准备。还有一个变量值得关注，那就是“十五五”规划。

今年是“十五五”开局之年，城市更新、保障性住房、“好房子”建设都被摆在重要位置。城市更新意味着大量老旧小区要改造，一部分城中村要拆迁，这会创造新的住房需求；保障房体系的完善，则会把一部分中低收入群体的住房需求从商品房市场里分流出去。

商品房市场会越来越聚焦改善型需求，保障房市场托住基本需求，两套体系各司其职。回到那句话：专家大胆预言：2029年我国房价，很有可能是这样，大家要有准备！

准备什么？准备接受一个“不再普涨”的楼市。核心城市的好房子会更稳，普通城市的普通房子会更难卖，老破小会持续贬值，好房子会获得溢价。

全国平均房价的数字也许变化不大，可每个家庭手里那套房子的命运，会因为城市、地段、房龄和品质的不同而大相径庭。过去二十年，买房最重要的是“早”；未来几年，买房最重要的是“准”。

看准城市，看准地段，看准产品，看准自己的需求和能力。楼市的潮水退去以后，留下来的不是投机的机会，而是居住的价值。

看清这一点，2029年无论房价怎么走，你都不会措手不及。