前几年关于中国房地产危机、恒大这类大型房企困境的讨论曾一度降温，不少人以为当初预判的尖锐危机并未出现。

但实际上中国楼市从未真正回暖，房价一直在悄悄持续下跌。

如今再看这场危机，和上世纪 90 年代日本的长期楼市低迷有着不少惊人的相似之处。

楼市危机的起源

改革开放后，催生了前所未有的城镇化浪潮。

1980 年中国城镇人口占比约 20%，如今已接近 70%，每年约 2000 万人口涌入城市。

快速城镇化带来了巨大的住房需求，开发商拼命建房，但供应始终赶不上需求，房价一路上涨。

1980 到 2005 年的 25 年间，房价中位数翻了 5 倍，大城市的涨幅更为夸张。

多年的房价上涨让所有人都觉得房价会永远涨下去，购房者和房企都借了越来越多的钱进场。

危机爆发与持续下跌

2020 年 8 月，中国推出 “三条红线” 政策，限制房企的债务规模。不少高杠杆房企因此陷入困境，恒大就是最典型的例子，不得不开始还债。

同时政策释放出不再容忍房价持续上涨的信号，打击了市场信心，房价开始下跌。

后来不少人以为中国楼市和整体经济会像一些预测那样彻底崩盘，相关讨论逐渐平息。

但这场危机并未结束。

布鲁金斯学会的肯尼斯・罗格夫和杨元辰近期发布的论文显示，自恒大事件以来，中国房价已经持续下跌近 4 年，受影响最严重的城市下跌时间更长。

和日本泡沫的对比与不同结局

上世纪 80 年代日本楼市经历暴涨后，1990 到 2000 年的十年间，楼市崩盘，住宅价格下跌,商业地产价格同样下跌。

根据上述布鲁金斯论文，在危机爆发的前四年，中国和日本的住宅价格较峰值均下跌。

但两国后续走向截然不同。

日本的楼市危机拖垮了整体经济，日经 225 指数下跌约 75%，经济增速从 80 年代的 5% 左右降至 90 年代的 1% 左右。

业内普遍觉得，这是因为日本出现了资产负债表衰退：房企和家庭在房价上涨时借了太多债，房价下跌后，所有人都优先还债，整体经济陷入停滞。

中国没有重走日本老路，主要有两个原因。

一方面，中国经济通过扩大外部需求抵消了楼市低迷带来的影响，也就是靠出口拉动。

近年来中国出口持续增长，进口却停滞不前，贸易顺差不断扩大。

另一方面，中国政府通过银行系统将资金从楼市转向制造业，这得益于中国对银行业的较强管控，配合相关战略引导银行资金流向实体经济。

而日本当时没有国家层面的引导和保障，银行不愿重启放贷，企业也不愿举债，最终陷入长期停滞。

不过这种模式也让中国经济过度依赖出口，面临全球日益高涨的贸易保护主义风险。