高盛预警：人民币被低估 20-25%，中国房产将迎来全球“资本围猎”

10月13日，高盛全球外汇策略主管Trivedi对外放话，说人民币是全球外汇市场里被定错价最明显的货币之一，低估幅度保守估计落在20%到25%。

这话砸下来的时候，美元指数还站在102上方。中国核心城市的好房子，大概率要被重新摆进全球资本的购物车里。

10月14日人民币兑美元中间价报6.7249，比前一个交易日往上调了49个基点。在岸价稳稳贴着6.7附近走。

回看2025年4月那波贸易摩擦最紧的时候，离岸人民币一度被打到7.35的低点。一年半时间，人民币累计收复了接近10%的空间。

这个修复幅度，放在新兴市场货币里也算得上拔尖。高盛给出的目标位挺有野心。

Trivedi说，一年之内人民币有望从6.69走到6.4，公允价值模型甚至指向6.0附近。上一次人民币真正摸到6.0这条线，还要回到2014年初那段热钱大举涌入的日子。

看多的声音不止高盛一家。欧洲央行行长拉加德的说法是低估15%到16%，德国总理默茨直接讲人民币对欧元低估25%，IMF的实际有效汇率模型测算出的缺口中值是-21.3%。

更有意思的是走势本身。按老剧本，美元指数在102上方，中美10年期国债利差倒挂拉到350个基点，人民币应该被按住才对。

偏偏这轮它走出了独立行情。贸易盘的结汇力量，盖过了套利资金往美元那边跑的拉力。经常账户接过了人民币的定价权。

全球资本眼下在重新打量两样东西，一是人民币本身，二是用人民币标价的那堆资产。核心城市的好房子，分量最重。

贸易数据把这波看多撑得挺硬。海关总署10月14日公布，今年前三季度货物贸易进出口39.94万亿元，同比涨了18.8%，出口23.2万亿元，增长16.4%。

2025年全年贸易顺差突破1.18万亿美元，这是人类历史上头一个年度顺差冲破万亿美元的经济体。顺差的厚度，是人民币最硬的底盘。

只要出口竞争力还在，人民币往下走的空间就被封死了一大半。

出口的质地也在换。

高技术产品出口同比涨了39%，AI相关产品出口规模超过4800亿美元。中国货的卖点，从价格低位移到了技术强。企业端的动作跟着变了。

外汇局数据显示，1到8月银行累计结汇14.31万亿元，售汇11.98万亿元，顺差大约2.33万亿元。过去愿意把美元留在境外赌一把贬值的外贸老板，现在排着队把美元换回人民币。

买盘自然就厚实起来。

美元那边的裂缝也在扩大。美国联邦债务规模突破40万亿美元，付息压力把财政越绷越紧。

中东对华原油贸易里，人民币结算占比爬到41%附近。人民币跨境收付占比已经压过美元。这几件事叠在一起，机构集体喊多人民币就不奇怪了。

全球储备体系的调整，不是靠口号推动的，而是靠一笔笔真实的结算单堆出来的。这是我们看多这轮重估的基本盘。

人民币走强，为什么能传导到房子身上？算笔账就清楚。核心城市的优质住宅和甲级写字楼，眼下净租金回报率普遍落在2.5%到3.5%。

按机构预测的人民币年均走强3%到5%算，外资以美元口径看综合年化回报能做到5.5%到8.5%。同期美国10年期国债收益率约5.19%，纽约核心商业地产净回报约4.5%。

中国核心资产的性价比，比美国同类标的高出一截。

历史上有过同款剧本。

1985年广场协议签完之后，德国马克对美元10年累计涨了106%。法兰克福、慕尼黑核心区住宅年均涨幅6.2%，叠加汇率升值之后，美元口径年化回报超过14%。

全球养老金一路把钱往德国核心城市搬，德国房价走出了30年慢牛。2020年香港置地联合体以310.5亿元拿下上海徐汇滨江西岸地块，刷新了当时国内大宗交易纪录。

长线资本看中国核心资产，眼光一直很准。横向比价，中国核心资产便宜得有点扎眼。

纽约曼哈顿均价折合约14.8万元每平米，伦敦西区约18.2万元，香港中环约22.5万元。上海陆家嘴、深圳福田、北京国贸这些核心板块，均价落在8万到11万之间，只有国际同行的一半到三分之一。

纵向看，2021到2025年一线核心区普遍回调15%到25%，房价收入比降回15倍附近。

前几年那波投机性需求，被挤得差不多了。

进场通道这几年也在拓宽。2025年外汇局推进跨境投融资改革，境外个人在境内购房的结汇和支付手续简化了，不必再等漫长的备案证明。

QFI和RQFI的额度早几年就取消了。公募REITs扩容到长租公寓和产业园。资金汇出的流程持续简化。

要澄清一句，购房资格依然按各地限购走，宽松的是手续，不是门槛。外资买中国核心资产，比两三年前顺手得多。

真金白银已经在动。仲量联行数据显示，一季度上海大宗交易额约146亿元，同比涨了27%，港资和东南亚家族办公室出手最密集。供地侧收得更狠。

一线城市住宅供地连续缩量，北京已经连续四年同比下调，广州住宅用地同比降幅超过50%。9月份这一个月，北京、上海、深圳整整一个月没推出新住宅用地。

供给紧，需求往核心区挤，价格方向写得挺清楚。

中指研究院数据显示，9月百城新建住宅均价17285元每平米，同比涨2.12%，环比涨0.17%。

一线城市新房今年以来环比持续为正。看到这里有人会问，是不是全国房价都要起飞了？恰恰相反。

外资的筛子很细，戴德梁行跟踪的大宗交易几乎都压在一线核心区，没一笔砸到三四线城市或者远郊。

全国房地产市场的分化，接下来会更明显，不是普涨行情。

有人一听升值加外资涌入，马上联想到1980年代末的日本。两边底盘不一样。这轮人民币是渐进式走强，不是一次性暴涨。

中国居民部门杠杆率在国际比较中算健康水平。城镇化率2025年末约67%，离发达经济体平均水平还有约10个百分点空间。

涌进来的全球资本，七成以上是养老金、主权基金这类长线钱，不是短炒热钱。基准情形里，并没有崩盘式尾部风险。

未来几年的格局我们判断得比较清楚。一线核心区因为供给收缩、需求集中、资金流入，大概率走进年均3%到5%的温和上行通道。

人口流出的三四线城市，以及缺配套的远郊盘，继续以稳为主，部分资源型小城还要再探底。房子选错了位置，照样可能跑输大盘。

全球资本重新评估人民币资产这件事，受益的是城市和地段，不是砖头本身。

当前首套首付压到15%，主流房贷利率跌到3%出头，部分银行把贷款期限拉到40年，期房竣工交付之后才开始放款。

几项叠加下来，眼下购房的综合成本处于近20年低位。有人担心未来利率回升会压房价。要分两种情况看。

经济回暖推动利率自然上行，收入增长会把月供增量对冲掉。2017年房贷利率累计上行81个基点那轮，城镇居民收入涨了7.3%，双职工家庭月增收730元，覆盖多还的485元月供绰绰有余。

落到自己手上，我们按三类人给点实在建议。刚需自住的朋友，眼下政策窗口友好，核心城市地铁沿线、配套成熟的央企国企现房或准现房，按需上车就行，别赌看不见的低点。

月供控制在家庭月收入30%以内，留足6个月应急金，远郊文旅盘和小开发商期房绕开走。核心区的好房子，供给只会越来越稀缺，等到外资的钱密集进场再追，节奏就被动了。

改善置换的家庭别恋战。老破小和远郊投资盘的价值在往下掉，越等越难出手。带押过户、卖旧买新补贴、置换退税这些政策都已经落地了。

先挂牌旧房，再同步挑品质改善房，走＂低卖低买＂这条路径更稳。先买后卖容易被逼到墙角，老房子变现压力一大，报价只能一降再降。

改善的时机其实比刚需更讲究，节奏错一步，账面差距就会被拉大。做资产配置的家庭，房产占比建议控制在家庭总资产60%以内。

手里的三四线多余房产和无配套远郊盘，逐步减持出去。消费贷、经营贷违规加杠杆的路子碰都不要碰，房住不炒的底线一直在那里。

真正靠得住的支撑，是收入。AI、新能源、高端制造这些赛道的收入增速，远高于房价温和上行的速度。

把精力花在提升职业能力上，比天天盯盘划算得多。

人民币的方向，归根到底是中国制造的竞争力在定价。

核心房产的价值，归根到底是城市和地段在定价。两件事碰到一起，看懂的人已经在挑房子了。全球资本围猎中国核心资产这盘棋，开局已经摆开。

普通家庭能做的，是看清楚方向，守住自己的现金流底线，把筹码压在真正受益于这轮重估的位置上。至于节奏，交给时间就好。