杀鸡取卵！胖东来搬走就荒废了，新乡老胖东来就是例子

春秋时期，宋国有个农夫养了一窝母鸡，每天能捡几个蛋。

日子久了，他觉得来钱太慢，竟琢磨出一个“妙招”：把鸡肚子剖开，把里面还没下的蛋一次性全掏出来。

结果蛋是掏着了，鸡却死了，往后一个蛋也捞不着。

后人管这叫“杀鸡取卵”——眼前的蛋拿走了，下蛋的命根子，却丢了。

两千多年后，类似的事例在河南两座城市轮番上演。

2010年代，新乡市中心的双桥商场是整个城市最热闹的地方。

客流从早到晚不断，周边300多家小店生意红火，商户们忙得脚不沾地。

这一切，都因为商场里有一家叫胖东来的超市。

胖东来创始人于东来，1995年在许昌开了一间40平米的小烟酒店起步。

近30年时间，他把胖东来打造成了中国零售业的一个独特存在。

每周二闭店休息——这在零售业几乎是破天荒的事，因为周末，才是生意最好的时候。

员工一年有140天带薪休假，普通理货员月收入能到七八千，远超当地平均工资。

胖东来的服务更是出了名的细致。

买到的水果不甜，无条件退换；买回家的电器用着不满意，上门取件退货。

下雨天门口有工作人员，帮顾客的自行车套塑料袋。

老人进店有人全程搀扶引导，宠物有专门的寄存笼子。

有顾客开玩笑：“在胖东来当顾客，感觉自己像个皇帝。”

更难得的是，胖东来的商品价格，并没有因为这些服务而抬高，反而比周边超市还便宜。

这就形成了一个良性循环：好服务带来大客流，大客流带来高周转，高周转带来低成本，低成本支撑好价格和服务。

用经济学的话说，这是一条正向强化的商业飞轮。

闭店前，新乡两家胖东来门店，网传全年营收合计超过30亿元。

其中双桥商场店正是主力门店之一，门店年稳定利润约7000万元。

它所在的双桥商圈，日均客流量超过5万人次，周边商铺一铺难求，租金水涨船高。

有商户回忆：“那几年在双桥开个店，哪怕卖烤红薯都能发财。”

胖东来于2005年入驻新乡平原路，也就是双桥商场，与业主方签订了十年租约。

2015年，租约即将到期。

按照市场行情，续约租金应该有一定幅度的上涨，毕竟十年间物价、地价都在涨。

但问题的出在产权结构上。

双桥商场的产权，并非属于某一个开发商或大业主，而是分散在239位个人手中。

这些业主，大多是当年商场建成时购买商铺的投资客，每家持有面积从十几平米到几百平米不等。

这意味着，胖东来要续约，必须和239个房东分别谈判，拿到每一户的同意书。

任何一个房东不同意，整个租约就签不下来。

这是一种典型的集体决策困境。

经济学里有个词叫“囚徒困境”，说的就是每个人只算自己的小账，最终做出对整体不利的选择。

239位业主中，不少人看到胖东来生意火爆，希望提升租金收益。

有人算了一笔账：胖东来在我们这地方一年卖好几个亿，才给800万租金，太便宜他们了。

把租金提到2400万，他们不照样得乖乖掏钱？毕竟换个地方开店，成本更高。

这个算盘打得响，却忽略了一个关键问题：胖东来凭什么生意好？

是靠这栋楼的地段，还是靠它自己的口碑和服务？

答案是后者。

胖东来即便搬到隔壁一条街，消费者照样追着去。

可双桥商场要是没了胖东来，还剩下什么？

业主们显然没想这么深。

他们只知道租金翻三倍，自己每年能多分不少钱。

于是239户陆续签字，一致要求将年租金从800万涨到2400万，少一分都不行。

胖东来方面多次沟通，表示愿意适当提高租金。

但三倍的涨幅，实在难以承受。

双方僵持数月，最终谈判破裂。

2015年12月，胖东来新乡平原路店正式闭店撤出。

撤店那天，有老顾客在门口掉眼泪。

一位大妈拉着店长的手说：“你们走了，我去哪儿买东西啊？”

但合同到期、租金谈不拢，谁也拦不住。

胖东来撤店后，双桥商场的239位业主起初还挺自信：这么好的地段，还怕招不来好商家？

大不了换一家超市进来，照样赚钱。

他们错了。

此后多年，双桥商场，先后引入多家连锁商超品牌，但均未能长期稳定经营，陆续停业离场。

每一家入驻前都信心满满，走的时候都失望离场。

为什么同样地段，胖东来能火，别人就不行？

答案很简单：消费者认的是胖东来，不是双桥这个地皮。

胖东来有20多年积累的信誉、服务和供应链体系，这些都是“软资产”，不是换个招牌就能复制的。

后来的几家超市，商品不如胖东来全，服务不如胖东来好，价格还不比胖东来低。

消费者凭什么买账？

双桥商场的客流断崖式下滑，从日均5万人跌到不足5000人。

商场内部大面积空置，3楼以上几乎全黑，1楼2楼也只有零星几家店在硬撑。

周边300多家小店的生意一落千丈，有的营收跌了七成，有的直接关门。

整条街从“一铺难求”变成无人问津。

上千名商户和从业者同样遭受冲击。

以前跟着胖东来吃饭的，有小超市老板、餐饮摊主、快递员、搬运工、保洁员。

胖东来在的时候，大家都有活干、有钱挣。

胖东来一走，整条产业链上的客流规模大幅下滑。

有人被迫转行，有人背了一身债，有人离开了新乡。

而当年签字涨租的239位业主呢？

他们手上的商铺，从抢手货变成了棘手难题。

别说2400万租金了，后来降到500万都没人租。

一位业主多年后，接受采访时坦言：“当初要是租金涨幅控制在合理范围，现在每年稳稳当当收几百万不香吗？可惜世上没有后悔药。”

无独有偶。

时隔11年，相似的租赁矛盾，再次出现，这次发生在胖东来起家的许昌生活广场门店。

这家2002年开业的综合商场，在许昌市区运营了整整24年，是胖东来的“发家之地”。

2025年全年销售额接近18亿元，门店常年稳定盈利，不存在客流不足、经营亏损的问题。

按理说，这样的优质门店，业主求着续约还来不及，怎么会被逼到关停？

问题的根源，同样出在产权结构和签约方式上。

该楼宇产权并非全部归属胖东来。

大部分产权为胖东来自有，但剩余部分分割给了十几位个体小业主。

2015年双方签订续租合同时，胖东来工作人员，未按公司内部制度统一打包签约，而是采取了分户单独洽谈的方式。

这一操作上的疏忽，为后续租赁纠纷埋下了隐患。

随着门店长期带动整条街区商业热度，个别小业主，在后续续约谈判狮子大开口，报价脱离了当地市场公允区间。

创始人于东来在公开回应中表示，其实大幅涨价的业主，整体占比不高。

但租金定价失衡，违背了企业坚守的公平经营底线，长期合作会影响企业经营心态。

2026年8月，胖东来对外发布消息：这家盈利稳定的老店，租约到期后将于当年12月，正式停止营业，不再续租。

值得注意的是，即便面临外部业主抬高的租金压力，胖东来多年来从未上调过，该门店内入驻商户的租赁费用。

门店也同步公示：所有在岗员工不会因关店而失业，将统一调配至胖东来其他门店继续工作，保障了每一位员工的生计。

两起事件相隔10余年，新乡平原路店、许昌生活广场店，均因分散产权、分户租赁引发租金分歧。

最终胖东来选择放弃成熟门店，不再继续合作。

双桥商场的故事，放在人类商业史上并不是孤例。

1970年的纽约时代广场，就因为房东集体抬租逼走商户，商圈迅速凋敝，成了犯罪横行的“鬼城”。

直到政府通过税收优惠和再开发计划，才慢慢恢复元气。

整个衰败周期长达20年，损失的税收和商业价值，远超过房东们短期内多收的那点租金。

中国历史上，更是不乏类似教训。

明朝万历年间，江南丝织业兴盛，苏州、杭州的机户们把作坊集中在特定街巷，形成产业集群，外地客商络绎不绝。

可当地地主看到商机后，年年涨房租，把作坊主压得透不过气。

不少机户被迫搬离，客商也随之流失，昔日繁华的街巷，渐渐冷清。

地主们这才明白：是作坊和工匠创造了这条街的价值，而不是这条街本身值钱。

当然，产业兴衰同样受到政策、市井变迁等多重因素影响，房租只是变量之一。

话又说回来，难道商业社会就注定逃不出这个怪圈吗？恐怕未必。

教训总归有用，关键看后人长不长记性。

双桥商场和许昌生活广场的案例，给所有商业地产的持有者和运营者，上了一堂代价高昂的课。

第一，核心商户的价值远超租金差价。

一个商圈的人气，靠的是“引流者”——那个把消费者从四面八方拉过来的核心店铺。

引流者创造的是“外部溢出效应”：它带来的客流，会在周边餐饮、零售、服务等小店产生消费。

这笔隐形收益，往往数倍于核心店本身交的租金。

业主只盯着胖东来的租金，却忽略了它带来的溢出效应。

这是典型的只见树木不见森林。

第二，分散产权是商业地产的治理难题。

200多个甚至只是十几个房东，各自为政、难以协调。

即便有人看清了涨租的危害，也没法说服所有人。

商业地产要想长期健康发展，要么保持产权集中、由专业团队统一运营，要么建立有效的业主协调机制，避免集体非理性。

否则，“囚徒困境”，说不定哪天就找上门。

第三，短视行为的代价，往往滞后但沉重。

业主们涨租时，看到的只是每年多收钱的快感，却看不到商圈衰败后资产大幅缩水的痛感。

这种时间错位，让人容易做出看似“理性”实则愚蠢的决策。

古语说“人无远虑，必有近忧”，这些业主们恰恰是只有近利，丢了远福。

第四，胖东来的稀缺性，无法被地段替代。

这个案例最讽刺的地方在于：没了胖东来的双桥商业价值大幅滑坡，可离开了双桥的胖东来，照样活得滋润。

胖东来在新乡的另一家店，至今依然人山人海。

这说明在零售和服务业，品牌和运营能力才是真正的护城河，地段只是锦上添花。

业主们以为自己坐拥“黄金地段”，却不知道这块“金”是人家胖东来用口碑和服务贴上去的。

杀鸡取卵的农夫，后来再也没有鸡蛋吃。

时代广场的房东们，用了20年才把商圈从泥潭里捞出来。

双桥商场的239位业主，用10年空置换来了一个教训——过度压榨引流的核心商户，等于砍掉自己的根基。

双桥商圈仍在沉寂，许昌生活广场也即将关停。

但教训已经摆在所有人面前：人聚则兴，人散则衰。

善待那个帮你把人聚过来的核心商户，就是善待自己的长远饭碗。

亡羊补牢，为时未晚。