地产圈有个普遍看法：“房子比人多”的时代，真来了！这几年，经历了地产巨头暴雷，烂尾楼事件后，第20届大会楼市终于定调：要“加快新旧发展动能转换”，好房子的时代终于来了。

万一房子买错了，不仅住着不舒服，甚至可能房价跌得厉害，卖不掉，最后砸手里沦为“不动产”。那怎样才能做出明智决策呢？内行人总结价值百万的经验，牢记7字真言：“买边、买中、不买三！”

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挑户型，优先选“边户”

所谓的边护，就是一栋楼最靠两边的房子，包括东边户和西边户。

有人说边户不能买，担心外墙渗水、冬天冷夏天热。其实现在建筑技术好了，防水做得好，窗帘厚点都能解决，这些不算大问题。

而事实上，而边户的好处，是你天天都能感受到的：

①通风好、亮堂、视野开阔

边户通常三面靠外，光线特别充足，容易形成穿堂风，夏天特凉快，看出去的风景也更开阔。

而且，边户还没有连廊或者电梯井挡着，视野和私密性都更好。

②阳台或露台空间更大

跟中间户型比，边户有更大的阳台或者露台，足够空间可以晾晒衣服、种植花花草草。

如果你是讲究情调的送，完全可以在露台摆上小桌椅，晚上在自家就能边喝咖啡边欣赏美丽的夜景，很惬意。

③更安静、私密性更强

边户只有一面有邻居，另一面是外墙或者阳台，所以就不会受到周围邻居的噪音干扰。而且因为远离了楼梯口和电梯，门前经过的人也很少，家里更安静，不容易被打扰。

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选楼层，瞄准“中间层”

“买中”主要是指选一栋楼里不高不低的中间楼层。这些楼层被大家公认为“黄金楼层”，不是没有道理的。

①采光好，还避风

中间层，既不像低楼那样会被树木或者别的楼房挡光，家里阳光更充足。而且它也不像顶楼或太高楼层，遇到大风天就会感觉窗户呼呼作响，甚至感受到整栋楼会有轻微的晃动。住在中间层更觉得踏实。

②噪音影响小

一些噪音，只要上到中间楼层，声音的影响已经不大了，对于业主们正常休息来说，相比低楼层，影响会小很多。

③对电梯依赖小，紧急情况不慌

高楼虽然也安静，但没电梯简直寸步难行。万一遇到火灾、地震等紧急情况，住太高救援困难，自己跑下来也费劲。

中间层则不同，即使遇到了紧急情况，走楼梯也能快速撤离，消防车的高度也能够得着救援，相对更容易，住着更安全。

此外：

低楼层虽然出入方便，价格便宜，但采光通风差，噪音大，影响日常居住体验。

高楼层虽然视野好，但是高峰期出行等电梯崩溃，遇到事故很难逃生。

中间层正好避开了这两头的缺点，居住舒适度最高。

.03有三类房子，尽量“不买”

①物业管理差的小区

物业差的小区和没有物业的小区一样，烂的更快，存在一大堆毛病，贬值速度也更快，住着还闹心：

1、环境脏乱差：没人认真维护，垃圾清理不及时，花草枯死，车子乱停乱放，小区环境直线下降。

2、安全风险增加：保安形同虚设，门禁坏了没人修，监控也是摆设，这种缺乏物业管理的小区安全隐患更大。

3、房产价值下降：整个小区口碑差了，以后想卖没人要，想租也租不上价，资产价值就会缩水严重。

②期房

买新房固然好，可以按照自己的想法进行设计，但是买期房最头疼的问题就是，担心烂尾。

一旦买到了烂尾房，首付拿不回，住不上新房，还得月月还贷，月月交租金，沦落于此，每天估计上班比上坟还痛苦。

相比之下，现房就好得多，能够看到实实在在的房子，质量好坏一目了然，也不用担心开发商延期交房。

而且，买期房还要警惕“偏远规划与概念新区”的陷阱。这类房产往往以宏伟蓝图吸引眼球，但现实的配套总是遥遥无期。

所以，别用自己半生的积蓄去赌一个不确定的未来，风险极高，比如北京燕郊。

③超高层（比如30层以上的）

依据2020年贝壳数据，拥有超高层住宅（30层及以上）数量排名第一的是重庆，排名第二的是武汉，反而不是经济最发达、人口更多的北上广一线城市。

有人说高层小区将来可能沦为贫民窟，这不是危言耸听，实在是无奈现实：

1、维护成本高：

超高层设备又多又复杂，人口多，使用频率更大，老化和损坏更快。未来电梯维修、设备更换都是一大笔钱，房子价值可能等不到70年产权到期就跌没了。

2、安全隐患大：

超高层万一遇到火灾、地震，住得越高，逃生越困难。据统计，我国有超过20万栋高层住宅，其中一半以上没有配备自动的消防设施，而配备了的也不一定达标。

3、未来拆迁难：

楼层越高，住户越多，以后想拆迁改造，安置成本是天价，根本拆不起。现在住建部“限高令”已经执行，限制建造18层以上的建筑。

买房是人生大事，关系到未来一家人的生活质量。所以在做决定前，一定要多想想，考虑清楚再出手。