当年房价一路飙升，大家对房价永远涨下去深信不疑，很多人哪怕贷款利率6%以上，也要冲进去买房。

但是马云在大家一路猛进时却给大家泼冷水，他说，“未来的房子会像葱一样便宜”。

不过那个时候，大家的热情都在房子上，甚至连行外企业都疯狂涌入争做开发商。

如今，8年过去了，再看看当前的时局，马云那话似已不断向现实靠近。

房价暴跌

2025年仲夏的北京蜂鸟家园，44平方米的房源挂牌价停留在500万，这个数字比2021年的成交峰值的900万元跌去49%。

曾经被家长疯抢的西城德胜学区房，如今单价从22万滑落到11.3万，溢价空间彻底蒸发。

学区房中介门店里，挂牌量比三年前激增300%，但成交周期从30天拉长到180天，多数房源挂出半年仍无人问津。

深圳南山的网红楼盘同样陷入困境，2023年单价12万的房源，2025年挂牌价跌破7万，部分房源跌幅超50%。

小区门口的中介展板上，红色的降价标签覆盖了之前的定价，即便如此，单月成交套数仍维持在个位数。

这种现象并非个例，整个深圳二手房市场挂牌量突破15万套，去化周期达到28个月，创下历史新高。

三四线城市的楼市更显冷清，中西部某县城，2018年开盘价5800元/平方米的小区，2025年二手房成交价跌破3000元，部分房源降价50%仍难成交。

当地新房待售面积达75万平方米，加上3.2万套二手房库存，去化周期超过25个月。

远郊的新建小区里，路灯只亮着零星几盏，单元楼门禁多数处于损坏状态，空置率超过70%，成了名副其实的“钢筋森林”。

暴跌原因

房价之所以暴跌，其中存在很多的原因，00后人口比90后少4700万，教育部门数据显示，2026年小学入学人口将锐减263万，所以对应的学区房需求同步萎缩。

与此同时，90后群体中，“宁可租房十年，不接盘高价房”的观念逐渐普及，房贷月供占收入比例超过30%的红线成为共识，超出即被视为断供风险点，这导致刚需入市节奏明显放缓。

持有多套房的老年群体成为潜在抛售压力源，数据显示，3亿老年人中，近三成持有两套及以上房产。

随着年龄增长，房产维护成本、房产税等支出增加，部分群体开始出售多余房产。

但这类房源多为无电梯的老破小，改造难度大，市场接受度低，降价幅度普遍比新房更大，进一步拉低区域房价。

国家层面也在进行着4.4万亿收储计划，600万套存量商品房被纳入收储体系，直接分流了部分刚需群体，导致新房市场去化速度下降。

广州、杭州等地的刚需楼盘，收储政策实施后，月成交量下降60%以上。

开发商不得不调整策略，转向智能住宅开发，上海某智慧社区配备人脸识别入户、全屋智能控制系统，开盘去化率达80%，而周边无智能配置的小区去化率不足30%。

房企的生存危机持续加剧，恒大、碧桂园等头部企业暴雷引发的连锁反应尚未平息，百强房企年度偿债压力高达3万亿元。

为求生存，部分企业转向多元化发展，万科物业市占率突破25%，碧桂园投入资金研发建筑机器人，应用于100个在建项目。

中小房企则加速退出，2025年上半年，全国有127家房企破产清算，数量同比增加40%。

市场分化日益明显，一线城市核心地段房产虽有降价，但流动性相对稳定；三四线城市尤其是人口外流区域，房产逐渐失去交易价值。

老破小因无电梯、户型落后，贬值速度比市场平均水平快30%；而配备智能系统、物业服务优质的小区，抗跌性显著增强。

马云曾说，未来的房价如大葱一样便宜，当下的市场虽未到那般境地，但区域分化、品类分化的趋势已十分清晰。

一线房产仍保有百万级资产价值，三四线部分区域则面临“有价无市”的困境。

这种变化背后，是人口流动、政策调整、技术革新共同作用的结果，而这一切，仅仅是开始。

参考文献

华商网——2017-07-27《马云豪言8年后房子如葱，却要进军房地产，到底该听谁？》