卖“爆”了！市场回暖还是刚需的无奈？

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上个周末的西安楼市，被两个盘刷屏了，前后脚开盘，去化都很亮眼。尤其是北二环的纯新盘首开去化402套，这成绩放在当下的市场里，可以说是“逆天成绩”了。

好久没看到这么火热的开盘场面，于是，我决定实地去走访一下，看看这俩“神盘”到底凭什么卖爆？

壹丨房子卖“爆”了？

我先去了凤城二路的信达凤熙云著，不少人应该都知道这个盘，前身就是搁置很久的中核长安印，后来经过土地重整后，公开招拍挂被信达拍下，也就是现在看到的风熙云著。

这已经是信达在西安的第三个城改盘了，从丁白村的雁熙雲著到赵村的辰樾府再到刚家寨的凤熙云著，可见信达的实力和经验。

但城改盘的通病谁都逃不过——容积率飙到了5.0，和旁边已经建好的商办有关。首开地块产品也基本都是30F以上的高层。

但销量确实很猛，推售792套，成交402套，去化率51%，虽然去化率看着不高，但402套的去化量放现在市场很多盘一年都干不到。开盘小面积成交是在1.35万/㎡左右，126/129㎡户型基本在1.2万/㎡。

成交礼上还有加码，买房送10万的产权车位，不过业主后期需要补缴20%的个人所得税。额外还赠送美的中央空调，免费封阳台。签订保价协议，年底前同户型降价直接退差价。这是既有诱惑又给信心啊。

我去的那天是周二，下着中雨，现场除了开盘后来签约的客户外，还有不少中介带着新客户来看房，接待区上座率目测在85%。销售反馈，周末的时候，现场60-70组置业顾问接客户都忙不过来。

产品上属于中规中矩，户型和雁熙雲著、辰樾府的相似度很高，方正的三代宅产品，不算非常出彩倒也不会出错，是比较实用的刚需户型，就是小户型的厨房空间比较局促。

凤二的地段，周边的配套基本都已成熟，地铁2/8号线都开通了。但区域短板也是过于饱和，周边都是老旧社区，可发展空间不大。来看房的基本也都是以周边的刚需客户为主。

我简单算了一下，像99㎡户型得房率85%，按照1.35万的价格反推，实得单价算下来基本是1.59万/㎡了。说实话，这个均价在西安，已经能上车四代宅的新产品了。所以凤熙云著的“性价比”，主要还是靠“主城地段”来撑。

下午冒着雨又出发了城南的紫云境项目，这个盘的故事更曲折，它就是当年停摆了10年的西江月。2022年辰宫地产接手后，没急着卖新房，先交付了安置地块、处理前期已售房源遗留问题，等交房稳妥了，才启动商品房的价格备案和销售。

年初的时候，它的成交价在1.3万/㎡，上周开盘凭借首付8万起买现房刷屏，1号楼的小户型产品单价10500元/㎡。其它户型均价在1.1万/㎡，开盘前50名送8万车位优惠券。当天58-72㎡的小户型已经卖得七七八八了。

项目靠近南三环，周边的配套已经成型，到高新的通勤也比较方便，项目DK3地块还配建雁塔第四学校，宣传将引入五大系资源，对刚需家庭还是很有吸引力。

城南的现房，即买即装。bug就是老产品，3.84的容积率。2012年的主体和户型，产品必定设计老旧，关键项目停摆了多久，主体结构就暴露了多久。

还有个绕不开的对比：150万能买到135㎡的现房，听着挺香，但是小区同面积的二手房现在都跌到8800元/㎡了，中间的总价差足有30万。

凤熙雲著和紫云境这两个盘本身都是有其特殊性的，凤熙云著它是土地重整后的易主“重启”，紫云境则是在原项目基础上的“盘活”。

这么多年过去了，谁也没想到这些被搁置的盘如今成了“热销款”，有种时光在变，它还是那个模样那个价格在等你的故事感。总归盘活就是件好事。

贰丨热销下的思考

一南一北，两个盘，同样是经历了波折，也都在上周迎来了热销。但这并不代表西安刚需盘就好卖了，现在1万出头单价的项目还有很多，像港务区的中康华府，城北的未央华府直接8800元/平起了……大多还是卖不动。

对于这类项目，“卖得动”的核心逻辑就两个：低价+渠道。面向的客群很固定，基本都是周边的自住群体，所以项目位置也必须在有大量原住居民的地方。

但说真的，现在想靠1万出头的刚需盘“投机”基本不可能了！

那么紫云境和凤熙云著，接下来的考验才真正开始：凤熙云著刚首开，后续还有大量货量要推，怎么保持热度、留住客户？紫云境之后还要推全新地块的大平层产品，从刚需现房到改善大平层，客群结构的转变，会不会导致项目调性割裂？这些都是要解决的问题。

万瑞府效果图

更让人感慨的是，西安还有不少“占着好地段、却命运坎坷”的项目：凤五的西安环球贸易中心，南三环的曲江“双子塔”，唐延路的豪宅万瑞府……

这些“沉睡的资产”，不仅拖累了不少业主与投资者，更浪费了主城核心的土地资源——本应该是匹配引领性的产品、高规格的规划，但是因为种种原因落不下来，地段被白白消耗。

叁丨主城更新

上一篇文章我们聊过西安两个新区的建设和发展，而回归“主城更新”这个大命题，才发现这条路有多难，有的区域是规划配套的能级与权威性不足，却急于卖地；有的是只顾着卖地，承诺的配套迟迟落不下来，最后成了“空城”。

图源：小红书

就说幸福林带吧，2016年重启，2021年建成开放。对于周边的带动作用远不及预期——它的活力全靠周边城市更新的进度和地缘居民的消费习惯，没形成“自循环”的吸引力。

好在今年看到一些利好消息：爱知的签约，匠作&金地管理、贝壳&金茂等合作项目也要启动，周边住宅开发逐步铺开。大型配套必须与人口、城市的整体更新协同发展，而非孤立存在。

当前西安的主城更新，太多项目仍停留在“基于板块卖房子”的层面，只解决了新房有和无的问题，却并未向“优”的探索。

甚至是在 “消耗地段原有的价值” ：拿出的产品缺乏诚意，不足以匹配成熟区的配套红利。

真正的主城更新，必须是 “全维意义上的价值创造” 。用产品力革新打动购房者，而不是“凑活卖”；用城市界面提升焕新板块，而不是“拆了就盖”；用配套能级的升维留住人，而不是“画大饼”；用生活方式的引领造氛围，而不是“只建房子”。

最终夯实板块价值，让主城真正“活”起来。这才是对主城核心地段该有的尊重。