突发！中央会议敲定 8 月楼市大招，普通购房者该慌还是该出手？

在 2025 年这个关键节点，房地产市场站在了命运的十字路口。一则 “2025 年 8 月开始，更猛的刺激政策来了” 的消息如平地惊雷，在市场上掀起了惊涛骇浪，引发了广泛热议。《政府工作报告》着重强调 “稳住楼市”，并将其纳入总体要求，明确提出 “更大力度促进楼市健康发展”，这一表述彰显出稳楼市工作在当下经济布局中的关键地位。从政策导向层面看，“稳住楼市股市” 的明确提出，意味着在 2025 年重点领域风险防范中，房地产风险防范被置于突出位置。随着中央重磅会议的召开，一系列积极信号不断释放，预示着房地产市场将迎来新的变革，尤其是进入 8 月，更猛的刺激政策或将集中出台，这无疑给市场注入了一剂强心针，也让所有买房人将目光聚焦于此。

房地产市场的稳定，对地方财政稳定、居民生活质量以及全社会消费和经济增长稳定性都有着广泛的影响。在经历了较长时间的深度调整后，房地产市场当前仍面临诸多挑战，但在政策的持续作用下，也呈现出一些积极变化。

​7月30日，中共中央政治局会议召开，会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

关于房地产部分，此次会议中，只提到“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。

大概是因为，7月15日的中央城市工作会议已经说的明明白白清清楚楚，沿着给出的方向去落实推进就可以了。

城市更新是未来的重点

此次会议中城市更新相关内容由此前的“大力实施”到“加力实施”，再到中央城市工作会议的“高质量开展”，提法上更加向质量和品质提升侧重，本次会议再次强调要高质量开展城市更新，基调延续。

持续推进“好房子”建设

“好房子”建设已经是提升城市发展质量的重要一环。

各地都在优化“好房子”标准、规范计容规则、鼓励“好房子”建设、探索存量住房改造为“好房子”的路径等方面存在诸多政策空间，预计未来在规划、土地、财政、金融等方面将有更多支持性政策落地。

中央重磅会议定调，8 月政策方向明确​

7 月 24 日，中央政治局会议首次明确了 “我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并首次提出要 “适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。这一会议定调犹如一颗重磅炸弹，为后续房地产政策的调整指明了方向。紧接着，7 月 27 日，住建部就落实会议精神，强调要 “大力支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了三大政策支持方向，包括降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款 “认房不用认贷”。​

财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这一政策旨在降低换房需求购房成本，刺激改善性住房需求的释放。​

除了上述全国性政策，各地方政府也纷纷响应，结合当地实际情况出台了一系列购房支持政策。河南省发布《持续扩大消费若干政策措施》的通知，提出支持各地因城施策，持续完善购房补贴；完善二套房认定标准；支持郑州开展商品房预售制度改革，推进郑州、开封现房销售试点 。其中，对有未成年子女的二孩、三孩家庭以及老人投靠养老的家庭购买新建商品住房的，可通过发放购房券或购房补贴方式，支持合理住房需求；对 2023 年 7 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期间在当地就业的应届毕业大学生购房的，在原有支持人才购房政策基础上，可给予一次性货币补贴等。​

进入 8 月份后，各地公积金政策也持续优化，尤其是以一二线城市为主。广州支持公积金支付购房首付款，自 8 月 1 日起，在广州市行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款 。山东省也指导各市进一步优化公积金提取和贷款政策，缴存人可提取个人账户住房公积金支付购房首付款，同时还可申请使用住房公积金贷款，切实提高缴存人支付能力。​

政策松绑下的市场反应​

随着这些政策的推进，市场已经出现了一些积极的反应。从销售数据来看，部分城市的新房和二手房成交量有所回升。以上海为例，4 月底新杨思区域一个楼盘 228 套房子，939 组人抢购，三个小时就卖完了。浦东和闵行区的一些项目认购率都超过 200%，很多项目还没开盘就被抢光。深圳、广州的情况也类似，像深圳一个楼盘卖了 90% 以上，广州的一个项目两小时内销售金额就突破了 10 亿元。这些数据表明，政策的调整有效地激发了购房者的积极性，市场信心正在逐步恢复。​

新政落地后，看房人明显增多。在北京，购房者李女士表示：“这次首付比例降到了四成，总算有机会上车了。” 不过，她也担心房价是否会因此上涨。在二手房市场，房主自主挂牌，对房子的定价拥有主动权。中介杨泽表示，议价空间确实缩小了，成交价格也高于此前的底价。此次新政的效果在一线城市很明显。​

58 安居客房产研究院院长张波认为，从政策的组合拳来看，主要体现在 “认房不认贷” 在一线城市落地，基本代表全国已经落地，这对于改善需求入市将起到重要作用，并且效果主要体现在一线和强二线的城市。“这一轮政策的效果会对市场形成明显刺激，购房者入市的脚步会有所加快。但是，值得关注的是，目前国内外经济环境依然较为复杂，不确定性因素较多，民众对于未来收入预期也难言完全转向乐观。未来，政策还需要根据各地市场的效果进行针对性调节，即使在一线城市，政策的效力也有可能存在差异性，需要精细化动态关注和调整。” 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也认为，新政对楼市的稳定能起到一定作用，但还需要进一步的后续政策，“政策还有进一步的改善空间”。​

张波表示，目前政策工具箱已经充分打开，包括首套房和二套房首付标准已经是历史性最低，房贷利率加点的尺度空间也处于低位，各地可根据实际需要进行因城施策使用，体现出政策的灵活性。此外，限购层面也仍有优化的空间。此前嘉兴全面取消限购、限售，天津缩小了限购区域，预计接下来将会有部分城市跟进。​

普通购房者的应对之策​

面对如此密集且力度空前的楼市政策调整，普通购房者难免陷入纠结，究竟该慌还是该出手？其实，答案并非绝对，而是要根据自身的实际情况来做出理性判断。​

刚需购房者：抓住机遇，谨慎选择​

对于刚需购房者而言，住房是生活的基本需求。政策的松绑，如首付比例降低、贷款利率下调以及各种购房补贴等，无疑是重大利好。这使得他们能够以更低的门槛实现购房梦想。例如，在一些城市，首付比例降至 15%，大大减轻了刚需购房者的资金压力。然而，刚需购房者在抓住机遇的同时，也需保持谨慎。​

在选择房源时，不能仅仅因为政策利好就盲目跟风。首先要考虑自身的经济实力，包括收入稳定性、可支配资金等，合理确定购房预算，避免因购房而背负过重的经济负担。其次，要综合考虑房屋的各项因素。房屋的地理位置至关重要，要选择交通便利、周边配套设施完善的区域，如靠近工作地点、学校、医院、商场等，以方便日后的生活。小区的环境和物业服务质量也不容忽视，良好的居住环境和优质的物业服务能够提升生活品质。此外，房屋的户型、朝向、楼层等细节问题也需仔细斟酌，确保居住的舒适度。​

改善型购房者：把握时机，实现升级​

改善型购房者通常已有住房，希望通过换房来提升居住品质。此次政策调整中的 “认房不用认贷” 以及改善性住房换购税费减免等政策，为他们提供了绝佳的机会。通过出售旧房购置新房，能够实现居住空间的扩大、居住环境的改善以及生活品质的升级。​

在出售旧房时，要合理评估房屋的价值，选择合适的出售时机。可以参考周边类似房屋的成交价格，并结合市场行情进行定价。同时，要积极与中介合作，提高房屋的曝光度，以尽快促成交易。在购买新房时，要明确自己的改善需求，如追求更大的居住空间、更好的小区环境、更优质的教育资源等，根据这些需求筛选合适的房源。例如，如果是为了孩子能够接受更好的教育，就应该优先选择学区房；如果是追求居住环境的改善，就可以选择绿化好、周边自然景观优美的小区。此外，还要关注新房的开发商信誉、建筑质量等问题，确保购买到满意的住房。​

投资型购房者：谨慎观望，关注长期​

对于投资型购房者而言，房地产市场的政策变化对其投资决策有着重要影响。虽然当前政策刺激下市场出现了一些积极变化，但投资房地产仍需谨慎。一方面，房地产市场已经告别了过去的高速增长期，投资回报率逐渐趋于理性。另一方面，市场的不确定性依然存在，如经济形势的变化、政策的进一步调整等，都可能对房价产生影响。​

投资型购房者应更加关注市场的长期趋势，选择具有潜力的区域进行投资。例如，一些城市的新兴开发区，随着基础设施的不断完善和产业的逐步发展，房价有望上涨。同时，要注重房产的租金收益，选择那些租赁需求旺盛的区域，以实现资产的保值增值。此外，投资型购房者还需分散投资风险，避免将所有资金集中在一处房产上。可以考虑投资不同类型、不同区域的房产，以降低市场波动带来的风险。​

结语​

2025 年 8 月，中央会议敲定的楼市大招为房地产市场带来了新的活力和机遇。普通购房者在面对这些政策变化时，既不应盲目恐慌，也不应冲动出手，而是要冷静分析自身需求和经济状况，结合市场趋势，做出明智的决策。无论是刚需购房、改善型购房还是投资型购房，都需要谨慎选择，把握好时机，才能在房地产市场中实现自己的目标。随着政策的持续推进和市场的进一步发展，相信房地产市场将逐渐走向平稳健康的发展轨道，为广大购房者提供更加优质、合理的住房选择。