开封再建五星级酒店，万达广场附近打造商业新物种——西湖里

开封文旅的热度并未完全停留在“游客流量狂欢”的局面，而是悄然渗透到文旅配套住宿产业上。在2025年轻量级民宿迅速扩容增量以后，资本市场对开封从旅游“观光目的地”向“度假目的地”的纵深转型也充满了信心。一个标志性的信号是：在开封古城片区西北湖铂尔曼以后，雅高集团旗下另一高端品牌瑞享酒店，将落子开封新区汴西湖畔。

瑞享酒店是“西湖里”街区的核心组成部分之一。除酒店外，街区的另一大亮点是对部分独栋商业（此前预期功能为别墅）按片区改造。在“西湖里”之前，同类产品在开封多被用作居住功能的别墅（商墅）。而“西湖里”通过将这些建筑从“沉睡的资产”升级为“活力的商业内容容器”，实现了产品形态的根本性转换。与此同时，项目也跳出了万达广场所代表的传统盒子商业逻辑，构建出“公园底色+主理人内容+街区形态”的全新商业模式。可以说，这不仅是对汴西湖畔存量建筑的一次关键活化，也是开封商业向个性化、目的地化转型的重要尝试。

（一）

从“郑汴一体化”到“郑开同城化”，开封的城市发展脉络持续向西延伸，逐步在汴西湖片区形成聚焦。连霍高速龙亭站下站口的通车与万岁山武侠城的持续火爆，也为古城区域注入了新的活力。这样的空间演变，也带来了消费格局的自然分化。即：新区逐渐成为中青年常住人口的聚集区，而古城内外则更多服务于在地老龄化居民与周期性涌入的游客。

从古城范围来看，在万博广场大部停运、大商新玛特退场的同时，原本以预期中的居住功能为主的建业半亩园商墅项目，却在新一轮文旅热潮中密集的自发形成了中高端民宿聚集区和妆造区。可以理解为，半亩园抓住了“个性化住宿”与“旅游前置妆造”这两个细分市场。

从新区范围来看，在汴西湖龙首区域的浅水湾别墅出现超20套法拍期间，亦有资本对其整体研判。与半亩园的个人产权不同，浅水湾产权相对集中，这也为整体规划民宿集群提供了某种可能性。

单套别墅改造为民宿，关键往往在于户型结构的合理性与适应性。然而，若要对非景区附近、规模达二十套以上的连片别墅区（单套建面约200㎡）进行整体打造，其关键在于能否将多套别墅的一层或负一层进行联动规划，形成具有吸引力的共享商业配套区。因为这类项目通常定位为度假产品，但游客追求的是完整的度假体验。若缺乏餐饮、休闲等核心消费场景的支撑，项目的整体吸引力将大打折扣，最终会直接反映在入住率与资产收益上。

相比之下，大面积单套别墅（建面700-1200㎡）的价值在于能利用其丰富的地下、一层及庭院空间，打造自成体系的内部公区，实现“一栋一世界”。但即便如此，在多人分租导致私密性下降的情况下，如果项目整体缺乏吸引力，投资回报也往往难以达到预期。

因此，对于非景区别墅产品的连片改造，其未来或许不应只是局限于民宿这一条路。尤其是当“住宿”功能已被周边五星级酒店分流时，我们更应关注的是，这些空间究竟能承载何种独特的“商业内容”与“体验场景”。这既是挑战，也正是价值重塑的机会所在。

（二）

在开封新区汴西湖区域，规划及开建后现阶段工程尚未重启的乐享茂、东京湾等项目，从此前的商业定位上看，均以“轻度假、微度假”为主，与现营万达广场侧重的大众型消费形成错位互补。以东京湾为例，总建面约3.9万㎡，初步规划包含室外餐饮、特色餐饮、儿童体验、休闲娱乐、婚庆等功能分区。

浅水湾与东京湾均位于汴西湖龙首区域。社会资本曾关注该区域，主要基于几点考量：其一、城市近郊游、休闲游趋势逐渐成熟；其二、2025年开封文旅持续升温，存量资产具备改造为民宿产品的潜在价值；其三、浅水湾为湖景别墅区，资源具有一定稀缺性，东京湾作为小体量商业，既可为浅水湾民宿提供配套服务，也可借助其特色商业定位吸引外部客源，反过来为民宿板块引流，形成双向支撑的良性循环，打造成融合“在地休闲消费”与“度假体验消费”的特色目的地。从当前来看，激活此类存量商业的难点主要在于运营收益能否覆盖租金及改造成本，或能否通过长期运营实现资产保值增值。

此外，从现实条件看，汴西湖龙首区域在公共配套与人口集聚方面暂不及南侧的龙腹、龙尾区域。龙尾区域目前由开封发投联手清明上河园推进“西园雅集”文旅项目；而龙腹区域凭借较高人口入住率，更具落地非标商业、与万达错位发展的基础条件。

（三）

在别墅产品的非民宿化改造探索上，龙亭湖片区的迪臣龙亭湖壹号曾迈出过第一步。曾计划引入高端餐饮，但最终落地为亚朵酒店。从这个角度看，“西湖里”项目或可理解为实质性迈出的第一步。

“西湖里”包含两大产品形态：其一是规划的五星级雅高瑞享酒店；其二，是为独栋商业区赋予全新功能，规划涵盖品质零售、湖畔餐饮、文化体验与特色民宿等多元业态。

从所在区域来看，汴西湖板块此前规划多以大型综合体与社区商业街为主，侧重于满足日常生活消费，缺乏承载休闲度假与品质生活需求的特色空间。然而，避开与万达广场和社区商业的同质化竞争，并不自然等同于成功。将别墅改造为非标商业街区，始终受限于原有空间结构，这也正是过去多数别墅产品更倾向于改造成民宿的原因。

因此，可以这样理解“西湖里”：它并非传统商业街区，而是一个以“主理人经济”为基底，以“用户共创”为核心模式的公园式创意街区。通过构建“场景力、内容力、社群力”三重引擎，它将商家、顾客与在地文化深度链接，共同塑造一个持续生长、充满活力的无界生活共同体。

这也意味着：西湖里项目值得被关注的核心，并不是为开封再引入一个五星级酒店，也不是对于商业别墅的空间创新利用，而是西湖里项目可以理解为开封商业形态的一次重要转向：即从满足基础消费的“配套型商业”，向创造生活方式的“目的地型商业”演进。

（四）

从“西湖里”项目的消费客群来看，预计主要包含三大类：雅高瑞享酒店带来的文旅度假客群、汴西湖日常游览的市民客群，以及汴西湖区域的常住居民。

雅高瑞享酒店吸引的客群具备较强的消费能力，但其活动半径受限于酒店与万岁山武侠城、清明上河园等核心景区的空间距离。考虑到开封景区普遍以沉浸式夜游体验为主，营业时间可至深夜，这对街区的业态规划提出了双重挑战：既要满足游客深夜时段的消费需求，又要考虑商家的实际运营成本。另一种思路是，着力打造游客入住次日白天的沉浸式度假体验。

汴西湖沿岸的市民休闲客群为项目提供了基础流量支撑。不过，银沙滩的亲子家庭与龙首区域的露营爱好者，本质上更多是“公园使用者”而非“商业消费者”。他们普遍对价格较为敏感，消费目的明确，要将其从单纯的游玩引导至商业消费，需要更具吸引力的内容转换。

西湖里最具潜力、也最复杂的客群，是汴西湖板块的常住居民。他们是开封城市西拓的产物，多以中青年家庭为主，构成了区域的人口基底。尽管其日常消费已被万达广场和楼下的社区商业街高度覆盖，但这或许也是“西湖里”非标商业街区的机会。西湖里之于他们，真正的价值不在于“再看一次湖景”，而在于提供一种“步行可达的理想日常”，一个比万达更松弛、比社区商业更丰盈的“第三空间”。

所以，从表面上来看，它面临三大客群可能性，但每一类都存在明显的消费断层。这也意味着，它的核心客群，可能是三类人群需求的交集。即：既追求生活品质，又热爱城市烟火，既享受现代便利，又渴望个性表达。他们可能是周末选择在街区享受“微度假”的本地家庭，也可能是被特定主理人品牌或文化活动吸引的忠实访客。

（五）

从项目招商公布的业态规划来看，"西湖里"主要包含艺文零售、湖畔餐饮、文创潮玩、文化创意、户外体验、运动疗愈、策展市集、特色民宿等八大业态。从这些业态配置来看，"西湖里"的核心客群明确指向25-45岁的开封本地青年家庭、有孩家庭和新婚夫妇。这些客群的共同特质是：不满足于万达广场等标准化商业体验，追求具有辨识度和氛围感的消费场所。

具体来看：

湖畔餐饮业态，包括湖景咖啡馆、精酿酒吧、特色西餐厅或创意菜等。对本地居民而言，这是社交与休闲场景，适合朋友小聚、商务洽谈或独自放空。对市民游客而言，这是在公园游玩后的消费升级体验，愿意为环境支付溢价。对酒店客人而言，这是标准化餐饮之外的特色选择，是他们体验"本地生活"的窗口。简单来说，它既要成为本地年轻人的约会首选，又要让酒店客人觉得值得专程造访，还要能吸引在沙滩游玩后的家庭消费。

文创潮玩业态，涵盖潮流玩具、IP衍生品、国潮品牌等，强调时尚、收藏和社交属性。它明确指向年轻客群（Z世代）和年轻家庭。这类业态具有强大的吸引力，能有效拉动目的性消费，是打造"打卡地"和"潮流风向标"的关键。

户外体验与运动疗愈业态，包含露营装备、户外服饰、瑜伽、普拉提、冥想、骑行等。这类业态明显指向崇尚健康、自然生活方式的"新中产"群体。

策展市集业态，通过主题性、周期性的市集活动，聚合小众主理人和品牌，持续创造新鲜感和话题度。它既能吸引本地年轻人和文创爱好者前来"寻宝"，也为市民家庭提供周末休闲选择，同时为酒店客人创造独特的游玩体验。这个业态还是制造流量高峰和社交媒体传播的关键。更重要的是，它像一个"新陈代谢系统"，通过不断更换主题保持新鲜感，同时测试哪些新品类能在开封扎根。运营得当的话，今天的市集摊主可能就是明天的店铺主理人。

艺文零售与文化创意业态，主要包括注重美学设计、手工艺、有故事性的品牌集合店、设计师买手店、生活美学馆等。在开封做这类业态，本质上是在寻找"知音"。目标客群不是普通购物者，而是那些会因一个茶杯的釉色心动、愿意为设计师巧思买单的人。这批客群虽然数量有限，但质量很高，是奠定街区气质的关键。

（六）

从全国范围内，与湖有关的存量建筑改造并不少见。

以南方某省某地级市（与开封类似，但文旅热度无法类比）的项目来看，它的改造是基于已不再使用的学校，通过结构加固与空间重塑，将其改造为精品酒店与创意办公空间，并对校区周边地块进行整体开发，试图在升级本地商业的同时，依托湖景资源植入度假生活理念。相较于“西湖里”，该项目的优势在于实施难度与成本控制。其采用地块长期租赁模式，主体建筑大量使用集装箱等预制模块。

由此可见，在开封这样一座典型的三四线城市，“西湖里”的创新更显珍贵。它的探索，是从“内容”、“社群”与“场景”这些软性要素入手，去激活存量资产、重塑消费体验。这条路一旦走通，其意义将超越项目本身。

“西湖里”的价值，在于其先锋性与普适性的结合。它的方法论、其面对的问题、其尝试给出的答案，对所有寻求商业破局的中小城市而言，都具有深刻的启示意义。即：如何在不具备一二线城市消费基数和流量优势的条件下，依托本地文化与新消费理念，创造出真正有生命力的“目的地型商业”。