文|地产行业评论 潘永堂

1，行业止跌回稳喊了1年，实际效果如何了？

不谈口号，结果数据说话。

可以看三个基本面数据。即全国销售量止跌否？百强房企销售止跌否？作为行业最牛房企，头部10强销售是否率先止跌？

结果，有点打脸。

其一、看全国，2025年前8月销售额降到5.5万亿，同比下跌7.3%；

其二，看百强，2025年1~9月销售额2.6万亿，同比下降12.2%，幅度偏大。

其三，看10强，2025年1~9月10强销售均值1280亿，比去年降11.2%。

2，25年金九银十基本会“失守”。

就连上周住建部会议没有提任何增量救市政策。

在一个没有救市刺激的背景下，四季度销售数据也不会“好转”，最终今年全国房地产销售额大概率在8.5万亿~9万亿。

如果如此，对比2015年全国房地产销售额是8.73万亿，这意味着

2025年中国房地产，将回到10年前！

3，眼下中国房地产的活跃分子只剩下10~15家房企，所以穿透头部10强房企今年的经营表现，销售表现，可以作为观察中国楼市止跌回稳的“先锋指标”。

整个行业要“止跌回稳”？

首先看头部10强是否止跌回稳？看10个核心一二线楼市是否止跌回稳？

他们都稳不住，何谈中国楼市整体止跌回稳？

你说是不是这个理。

4，如上所述，2025年1~9月头部10强房企均值下降12.2%，还在双位数下滑。所以当下看，谈中国房地产止跌回稳任务完成

还“言之过早”。

均值代表头部10强整体现状，拆开看，个体看，10强房企又如何了？

答案很有趣。即

头部10强销售，7成已失守！

这更加印证2025年楼市止跌回稳，不成立。

最新销售数据前9月万科销售大跌44.7%，领跌10强。

对比之下，万科24年前9月销售1805亿，今年直接跳水到1005亿。

当然，你可能会质疑——万科信用受损，而且还在卖资产，所以万科不能代表头部10强。

好的，我们抛开万科再看。

局面依旧残酷——作为地产央企“四大天王”，也全部失守了。

首先，10强跌幅第二的竟是行业一哥保利发展。

他也同比去年

下跌16.7%。

不是老大哥头没带好，而的确是行业太难。

浓眉大眼，动不动就日光的“中海、华润”两个邻家兄弟跌幅，同样超出你预期。

中海下跌14.3%，华润下跌10.4%。

都是双位数下跌。

招商蛇口好一些，下跌3.1%。

还有，即使产品力领先的绿城，前9月销售同样下跌4.7%。

这让我们冷静，好房子也不是万能的，房地产还是“买方市场”，客户才是爷。

同样，拥有“区域深耕王者，民营一哥、杭州一哥”多个牛逼标签加持的滨江地产又如何了？

同样是下跌1.9%。

所以老潘统计下来，头部10强，7家都已失守！

这到底是行业的问题，还是房企的问题，你自己去找答案！

5，头部10强销售第2个特征，是10强内部也出现

“冰火两重天”。

即在行业持续下行期，头部10强中，规模更大的即业绩在1000亿到2000亿区间的头部6强反而销售全部失守，而剩下规模相对较小的腰部央国企（800亿~1000亿）的中国金茂、建发房产、越秀地产反而分别正增长

27.3%、12.1%、3.1%。

6，一个值得深思的问题是，即使是10强房企，为何规模越大，反而销售表现越不佳，反而是腰部选手正增长？这是个好问题。

老潘觉得问题的答案主要有2个逻辑。

其一，规模越大的选手，库存的包袱越大。

尤其在过去4年乃至当下，房价一直在下跌，这意味着库存越大，土储越大，尤其摊子过大，布局过于分散就越容易资产减值，利润亏损，去化不佳，最终拖累整个企业发展。

比如10强跌幅最大的万科，2024年总土储货值竟然高达1万亿，而跌幅第二的保利发展，2024年总土储货值更是高达1.96万亿，而且更不乐观的是保利、万科大量土储还在全国各个三四线，这就太肉疼了。

这2、3年，三四线城市产业空心、人口外流、库存高企最终导致房价和成交量跌跌不休，量价跌幅在50%~70%，而这个背景下，三四线库存老房子去化率平均不到20%，而这个三四线老库存，更是吞噬利润、资产减值的重灾区。

其二、今年10强房企第一经营策略都是“以新补旧、以增量补存量”。

啥意思？老潘解释一下

即大多库存都是老规产品，都是过时的产品，而且区位地段也不佳，处于劣势，而增量拿地、新规土地，新规产品加上都只精选核心一二线城市核心地段，所以增量货值、增量新规产品往往能够“高售价、高去化、高利润”。

增量新地新规产品去化率高达60%甚至日光，而老库存老规产品去化率平均不到20%。

因此头部房企都看明白了这个道理，于是乎在自己库存那么多，囤的面粉那么多的情况下，依旧还要买新面粉。

个个都是百强房企的“拿地大户”。

核心就在于以新补旧，即以新规新地更海量的销售增量去弥补老规老库存的“利润亏损和低去化业绩”。

由于头部房企库存过大，销售额过大，而10强腰部选手销售基数、库存基数较少，因此，增量销售占比就会更大，反而对整体销售业绩修复性，抗跌性更强，这也是为何“新旧组合跑”销售竞赛中，为何建发、金茂、越秀反而能够整体销售“正增长”的原因之一。

以建发为例，建发近3年销售排名都在7强、8强左右，但拿地却始终在全国4强左右。而2025 年 1-9 月拿地额 438 亿，同比增长 32.1%，投资强度高达0.48，这背后就是“增量土储”可以换来“更高业绩，更好利润率”。

同样是中国金茂，这几年拿地排名基本都领先于销售排名，2025年上半年拿地晋级为全国7强。

7，在一个行业下行期，有老总感叹

过去越是上进的房企，反而当下越是更糟。

越是没有包袱的中小民企，反而敢于频频拿地赚钱和发展。

比如21年前拿地超级上进的房企都惨了，随着21年楼市加速下滑，所以21年之前的高价地库存就变成了滞销库存、烫手山芋、利润杀手。

同样23年24年初拿地也高位站岗了。

比如部分头部央企在21年楼市下滑，22年显著收缩拿地后，侥幸认为23年底或24年应该会止跌回稳，所以23年又侥幸进取拿地，最终24年楼市继续下滑外加出现新规产品后，头部房企23年海量拿的老规土地，等于说

又高位站岗了。

的确，在一个没止跌的下行市场，越上进（多拿地），反而越被动。

8，当然10强销售，虽然7家已失守，虽然行业依旧还在下行下探，但我们却奇怪的看到，头部房企却还在积极拿地抢地？这又是为何了？

核心缘由就是一个企业发展，单纯去破解过去累计的库存长期之痛已经很难，唯有靠在发展中解决问题——即靠增量发展带动存量逐步优化，以时间换空间，“托住”业绩下跌的幅度，“修复”利润下跌发深度。

未来随着24年、25年、26年三年的持续修复和不断拿新地“辞旧迎新”，最终老潘预计，只要不发生社会巨变，头部房企2027年无论利润还是库存，都会迎来一个好的结果。

短期看不乐观。

不少头部房企25年底利润困局，甚至26年底都难以完全修复到位。

除非房地产大反弹，但这概率极低，所以认清形势吧！

9，尽管当下头部10强销售在下滑，但老潘还是提醒，头部10强房企未来会更好，还有发展空间。

比如2025年前三个季度房企融资总额同比下降30%，这是行业的坏消息，但也是头部10强的好消息。

这意味着行业更少的钱往往会流向财务更安全、信用更高的头部10强房企。

这就意味着财务稳健、融资畅通的头部央国企能获取更多的资金流和安全点。

比如中海就是开挂的存在。

目前综合融资成本只有恐怖级的2.9%，净负债率低于30%，短债比大于4，现金拥有1000多亿，这意味着短期内中海没有流动性危机，而且极低融资成本又为公司抢地和高利润率形成支撑。

所以我们也看到，尽管市场一路下行，尽管中海25年销售下跌14.3%，但中海拿地却始终世人笑我太疯癫，我笑大家看不穿！

中海，艺高人胆大，23年权益拿地第一，24年权益拿地，而25年前9月又以权益金额759亿稳居第一。

连续3年拿地第一，中海对这个行业，肯定是真爱！

10，行业的冬天，头部10强的春天。

高盛预计，到2035年头部10强房企全国市占率将达到50%。而截止2025年9月底，头部10强房企整体行业市占率才23%。

显然，未来10年，中国地产头部10强的“声浪”还将继续放大。

行业趋势就在那，但你是否能稳在10强牌桌上，眼下还

乾坤未定！

你对当下头部10强，7家已失守怎么看，欢迎留言大家一起聊聊！