“免费”换新电梯竟不同意？旧电梯故障多，动了物业“奶酪”推进……

近日，有广州市番禺区百事佳花园业主向羊城晚报“记者帮”反映，该小区的住宅电梯已经使用了27年，属于“严重超龄服役”，近年来，多次发生住户困在轿厢内、停电等故障，情况令人担忧。业主们不得不自发组成志愿者小组，推动换新电梯，但新电梯于9月19日到场后，物业管理处却不愿意配合安装。9月25日，“记者帮”来到现场，发现旧电梯已经开始拆除，但“不愿换新电梯”背后，有着物业公司、业主等多重利益交织。

旧电梯已开始被拆解

电梯超期服役故障多多，曾有多人被困

“记者帮”走访现场，一位老住户表示自己患有高血压和心脏病，今年7月曾被困在电梯里，空气混浊，长时间未获救援，幸好随身带有救心丹才能保命，“今年已经第二次困电梯了。”

“这个小区是1998年开售，电梯已经使用27年。”业主徐姨表示，曾有住户困电梯内，由于人太多，被救时有人曾困缺氧而晕倒，需要叫救护车到场施救。

“记者帮”去采访当天，美珠楼内一台电梯在换新，另一台却“恰好”发生故障，住户表示电梯修好后，不久又会坏，又要再修，令不少住高层的业主很头痛。“等了一个多小时仍未修好，这正好说明这些电梯要及早换新，长痛不如短痛。”一位在等电梯的住户对“记者帮”说。

一台电梯在换新，另一台却发生故障，令不少住高层的业主头痛

业主陈先生说：“这几部旧电梯若不换新，早晚会出事，万一出事就是大事。物业管理处和反对换新电梯的业主都不能免责。”他强调，老旧小区的老年住户较多，尤其依赖电梯出入。

行动不便的住户依赖电梯出行

百事佳花园位于洛浦街南浦岛东南部，物业开发期从1995至2004年，由4栋29层的商住楼组成，底下三层为商业区，部分顶楼为复式单位，楼内每层为6户，楼内有两台电梯。

但也有业主对更换电梯事宜提出异议。小区内临江楼一位年约七旬的住户表示：“电梯从2008年才使用，哪要这么快就换呢？目前‘强行拆除旧电梯’，令我们上下楼很不方便。”

有业主向“记者帮”透露，小区内的临江楼因开发商卷款跑路，该楼建了一部分就变成“烂尾楼”，后来有开发商接手，故楼内电梯从2008年启用，至今有17年，但业主形容其电梯质量是最差的，“目前电梯有部分轿厢已变形。”。同时，该楼内30多套住宅因多种原因至今未办理房产证。“有人因此不交管理费，也反对换电梯。”一位物管工作人员表示。

物业管理处负责人曾对媒体表示，由于 “电子问卷未限制填写对象” 和 “未提到使用共有资金进行更新电梯这一核心要素” 等原因，对更换电梯投票的结果存疑，所以不配合安装。

9月25日，“记者帮”来到小区物业办，管理处周主任表示，在街道办、区住建部门等关注下，各楼内的电梯安装正有序进行。“新旧电梯维保交接期，难免有不协调的情况，希望各方理解与体谅，矛盾最终会解决。”

“免费”换新一再受阻，为什么？

小区“换新（电梯）小组”负责人表示，这次小区换电梯筹资方法以2024年业主表决通过的《百事佳花园使用共有资金更换住宅电梯方案》为基础，与2025年2月份表决通过的《百事佳花园小区更换电梯申请国债补贴意愿表决表》表决结果相结合的综合措施进行。更换8台电梯的费用为237万元，其中若使用“国补”全额为120万元，另外117万元由万景楼业主许少彭先行垫付（各栋楼的业主可自愿参加），小区未来的业主公共区域收入（如停车费、广告费等）形成的共有资金将作偿还。“简单理解，业主不用自行掏钱，就可以有新电梯。”

据广州市政府官网，2025年2月起，市内老旧住宅电梯更新纳入2025年超长期特别国债支持范围，支持依法依规建设的住宅楼中已办理使用登记、使用年限长、配置水平低、运行故障率高、群众更新意愿强烈的老旧电梯更新更换（不含改造和大修），重点支持更新更换使用15年以上（2010年1月1日前办理使用登记）的住宅老旧电梯。对住宅老旧电梯整体更新更换按15万元/台标准给予定额补助。

“电梯关乎大家的生命财产安全，前几年已开始筹备换电梯。今年2月，由于申请‘国补’的截止时间较急，只能由业主先行垫支。”许少彭对“记者帮”表示，预计本息全部收回要3至4年。“目前，新装电梯的费用先由企业垫支，当职能部门验收合格后，再申请‘国补’支付，我再按合同进展情况先行垫付。”

许少彭介绍：“全小区约600户，其中表决同意（签名）换电梯达423户，已超过全小区总户数的2/3。其实，因一人购多房，实际‘绑定’只有531户。”

但为什么“免费”换电梯未能推进？有业主怀疑是动了物业的“奶酪”。业主陈先生表示：“除了使用‘国补’外，小区未来的业主公共区域收入也将作为换电梯支出的一部分，这就动了物业管理的‘奶酪’。”还有一位业主表示，如旧电梯不断坏，需要长期维修，就会成为某些人牟利的工具，“就像‘会下金蛋的鹅’”。

此外，物业管理收支未对业主公开。业主徐姨说：“小区的公共区域收入，物业管理多年来收支账目都没有公开，又没有业委会去监督，是否合理使用成谜。”“记者帮”在小区内也注意到，在公共区域没有小区收支账目的公示情况。

小区公共区域没有公开账目收支公示

管理处周主任表示：“如把小区的公共区域收入用作偿还换电梯费用，小区如出现楼顶漏水、内部道路凹陷等情况，可能因此而缺乏维修费用。”

而对于历年小区的公共区域收入账目没有公开，物业管理处没有正面回应。

广州一位法律工作者认为，小区业主与物业的关系本质是 “合作关系”—— 业主支付物业费，换取物业提供 “安全、便利、舒适” 的服务；物业通过优质服务，获得稳定收益和良好口碑。矛盾的解决，关键在于 “打破对立，回归合作”。而社区、街道办等第三方的角色，需主动介入、引导沟通，帮助双方找到 “共赢方案”，而不应放任矛盾升级。

同时，若物业公司长期不履行职责（如多次阻碍电梯更新、服务质量差），可由业主向社区居委会提出申请，召开 “业主大会”，表决是否 “解聘现有物业、选聘新物业”。

文、图 | 记者 梁正杰