震惊！LPR 即将 20-30BP 大幅下调，房贷利率真要跌破 3%？

北京时间9月18日凌晨，美联储又宣布降息了。

这是美联储2024年12月以来的首次降息——下调25个基点，据说只有特朗普代言人投了反对票。

其实降息、提高开发商的拿地价格，都是对抗通胀的一种重要手段。

但现在对抗通胀已经不是核心问题了，美联储也正式释放一个信号：政策重心已从抗击通胀转向提振就业。

现在的经济萎靡、房地产市场下行，归根结底是大家的收入不够、收入预期不够、消费信心不够。

近期，多项国内外经济因素的叠加为 LPR 下调创造了条件。从外部环境看，美联储预计在 9 月开启降息周期，预计年底前可能进行三次下调，每次幅度为 25 个基点。这将显著缩小中美利差，缓解人民币贬值压力，为我国货币政策提供更多操作空间。美联储的货币政策调整往往具有全球性的溢出效应，其降息举措使得全球资金的流向和成本发生变化。中美利差的缩小，意味着人民币资产的吸引力相对提升，资金外流压力减轻，我国央行在制定货币政策时能够更加从容地根据国内经济形势进行调整，为 LPR 的下调提供了有利的外部环境。

从内部环境看，2025 年 6 - 8 月期间，包括央行二季度例会、政治局会议和下半年工作会议都传递出实施适度宽松货币政策的信号。这些会议明确提出要根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，灵活把握政策实施的力度和节奏。这一系列政策信号的释放，表明我国决策层对当前经济形势有着清晰的判断，并积极通过货币政策的调整来促进经济的稳定增长。在经济面临一定下行压力的情况下，适度宽松的货币政策有助于降低企业和居民的融资成本，刺激投资和消费，从而为经济增长注入新的动力。​

LPR 下调的潜在驱动因素​

宏观经济调控需求​

当前，全球经济形势错综复杂，不确定性因素增多。我国经济在持续复苏的进程中，也面临着一定的压力。为了进一步激发市场活力，增强经济增长的内生动力，宏观经济调控需要打出更为有力的 “组合拳”。LPR 的下调能够有效降低企业和居民的融资成本，从而刺激投资和消费。企业融资成本的降低，意味着可以将更多资金投入到扩大生产、技术创新等领域，进而推动产业升级和经济结构优化。例如，一家制造业企业原本因融资成本高而对扩大生产规模有所顾虑，LPR 下调后，其贷款成本降低，企业就可能有更多资金用于购置新设备、引进新技术，提高生产效率和产品质量，增强市场竞争力。​

居民融资成本的下降，特别是房贷利率的降低，将直接减轻购房者的负担，提升居民的购房意愿和消费能力，促进房地产市场的平稳健康发展，同时也能带动与之相关的家电、装修等上下游产业的繁荣，形成经济增长的良性循环。以一个准备购买首套房的家庭为例，房贷利率的降低意味着每月还款额减少，家庭可支配收入增加，这不仅可以让他们更轻松地实现购房梦想，还可能促使他们在购房后增加对家电、家具等相关产品的消费，从而带动整个产业链的发展。​

货币政策传导机制的优化​

货币政策的目标是通过一系列政策工具的运用，实现经济的稳定增长、物价稳定等宏观经济目标。而货币政策传导机制的顺畅与否，直接关系到政策目标的实现效果。近年来，我国央行不断致力于优化货币政策传导机制，提高政策的精准性和有效性。LPR 作为货币政策传导的关键环节，其与政策利率之间的传导关系愈发紧密。当央行通过公开市场操作等手段调整政策利率时，LPR 能够及时跟随调整，进而带动整个市场贷款利率的变化。例如，2024 年 9 月 27 日，央行将公开市场 7 天期逆回购操作利率由 1.7% 下调至 1.5%，带动中期借贷便利利率下降 0.3 个百分点，随后在 10 月 21 日，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 均下降 25 个基点，有效反映了政策利率的变化。这种传导机制的不断优化，为 LPR 的进一步下调提供了坚实的政策基础。​

随着金融市场的不断发展和完善，央行与商业银行之间的沟通协调机制也在不断优化。央行能够更加准确地向商业银行传达货币政策意图，商业银行也能够根据央行的政策导向及时调整自身的贷款利率定价策略。同时，金融科技的应用也为货币政策传导提供了更高效的手段，使得利率信息能够更快速、准确地传递到市场的各个角落，进一步提高了货币政策传导的效率和效果。​

银行负债成本的降低​

银行作为金融体系的核心组成部分，其负债成本的高低直接影响着贷款利率的定价。在当前金融环境下，银行通过多种方式降低负债成本，为 LPR 的下调创造了有利条件。一方面，央行通过降准等货币政策工具，释放长期资金，增加银行体系的流动性，降低银行获取资金的成本。降准使得商业银行可用于放贷的资金增加，资金的充裕度提高，银行在获取资金时的竞争压力减小，从而能够以更低的成本获取资金。​

另一方面，商业银行主动下调存款利率。2024 年 10 月 18 日，主要商业银行下调了存款利率，这是继 7 月之后，今年以来的第二次下调。存款利率的下调，有效减少了银行的利息支出，降低了负债成本。此外，叫停 “手工补息” 等措施，也进一步规范了银行的负债业务，降低了综合负债成本。银行负债成本的降低，使得银行有更大的空间下调 LPR，从而实现向实体经济的让利。例如，一家银行通过降低存款利率，每年减少了大量的利息支出，这部分节省下来的资金可以用于降低贷款利率，吸引更多的客户贷款，促进实体经济的发展。​

房贷利率：LPR 下调的直接受影响者​

房贷利率与 LPR 的紧密联系​

在我国的房贷市场中，LPR 与房贷利率之间存在着千丝万缕的联系。自 2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。这一政策规定，明确了 LPR 在房贷利率定价中的基础性地位。对于存量房贷，大部分也会在每年的重定价日，按照最新的 LPR 重新计算房贷利率。因此，LPR 的下调，将直接带动房贷利率的下降，无论是对于新增房贷还是存量房贷，都将产生深远的影响。​

例如，一位购房者在 2020 年贷款买房，当时 5 年期以上 LPR 为 4.8%，银行根据自身情况加点 30 个基点，那么该购房者的房贷利率为 5.1%。假设在 2025 年 9 月 LPR 下调 30 个基点，降至 3.3%，如果该购房者的房贷重定价日为每年 1 月 1 日，那么在 2026 年 1 月 1 日，其房贷利率将按照新的 LPR 重新计算，在加点不变的情况下，房贷利率将降至 3.6%，每月还款额将相应减少，还款压力得到显著缓解。​

LPR 下调对房贷市场的具体影响​

新增房贷：刺激购房需求释放​

若 LPR 如预期般大幅下调 20 - 30 个基点，新增房贷利率将随之显著下降。这对于那些一直处于观望状态的潜在购房者来说，无疑是一个重大利好消息。以购买一套价值 200 万元的房产为例，首付 30%，贷款 140 万元，贷款期限 30 年。若当前 5 年期以上 LPR 为 3.6%，按照等额本息还款法，每月还款额约为 6353 元。若 LPR 下调 30 个基点至 3.3%，每月还款额将降至约 6048 元，每月可减少还款约 305 元，30 年累计可减少还款约 11 万元。如此显著的还款金额减少，将大大降低购房者的购房门槛和长期还款压力，刺激更多刚性需求和改善性需求的释放。​

对于首次购房的年轻人来说，较低的房贷利率意味着他们能够以更低的成本实现住房梦想，减轻了他们在购房初期的经济压力，使他们能够更加从容地规划未来的生活。而对于改善性购房者来说，房贷利率的降低使得换房成本下降，他们更有可能将手中的旧房置换为面积更大、环境更好的新房，促进房地产市场的房源流通和结构优化。​

存量房贷：减轻借款人利息负担​

LPR 下调对存量房贷借款人同样意义重大。大量存量房贷借款人将在重定价日受益于 LPR 的下降。如前所述，存量房贷利率会根据每年的重定价日，按照最新的 LPR 进行调整。随着 LPR 的下调，存量房贷借款人的还款压力将得到有效缓解。这将增加居民的可支配收入，提升居民的消费能力，对促进消费市场的繁荣具有积极作用。​

例如，一位存量房贷借款人，贷款余额为 100 万元，贷款期限 25 年，原房贷利率为 4.5%。按照等额本息还款法，每月还款额约为 5789 元。若 LPR 下调后，房贷利率降至 4.2%，每月还款额将降至约 5538 元，每月可减少还款约 251 元。这部分节省下来的资金，借款人可以用于日常消费、子女教育、投资理财等，对提升生活品质和促进经济循环具有积极影响。​

房贷利率跌破 3% 的可能性及影响​

可能性分析​

从当前市场形势和政策导向来看，房贷利率跌破 3% 并非毫无可能。随着 LPR 的多次下调以及未来可能的继续下降，加上银行负债成本的降低，部分城市的房贷利率在 LPR 大幅下调 20 - 30 个基点的情况下，确实有可能跌破 3%。尤其是一些房地产市场库存压力较大、经济发展对房地产市场依赖度较高的城市，为了刺激房地产市场复苏，地方政府和银行可能会采取更加积极的房贷政策，推动房贷利率进一步下降。​

此外，宏观经济调控对房地产市场稳定的重视程度不断提高，通过降低房贷利率来促进住房消费、稳定房地产市场，已成为政策调控的重要手段之一。在这种背景下，房贷利率跌破 3% 的可能性正在逐渐增加。​

对房地产市场的影响​

房贷利率跌破 3% 将对房地产市场产生多方面的影响。首先，从需求端来看，这将极大地激发购房需求。对于刚需购房者而言，低利率使得购房成本大幅降低，他们将更有动力进入市场购房。这将促使房地产市场的成交量显著上升，尤其是在一些房价相对合理、经济发展前景较好的城市，房地产市场的活跃度有望得到极大提升。​

其次，对于房地产企业来说，购房需求的增加将有助于缓解库存压力，加快资金回笼速度。房地产企业可以将更多资金用于项目开发、质量提升和服务优化，促进房地产行业的健康发展。同时，低房贷利率也可能吸引部分投资者重新关注房地产市场，但在当前 “房住不炒” 的政策基调下，投资性需求将受到严格限制，房地产市场将更加注重居住属性。​

然而，房贷利率过低也可能带来一些潜在风险。一方面，可能导致部分城市房价过快上涨，引发房地产市场泡沫。虽然目前我国房地产市场调控政策较为严格，但在低利率环境下，仍需警惕房价非理性上涨的情况发生。另一方面，房贷利率的大幅下降可能会对银行的资产质量产生一定影响。如果房价出现大幅波动，可能会增加银行的不良贷款风险。因此，在推动房贷利率下降的同时，需要政府、银行和监管部门密切关注市场动态，采取有效措施防范风险，确保房地产市场的平稳健康发展。​

结论​

综上所述，2025 年 9 月市场对 LPR 下调 20 - 30 个基点的预期具有充分的背景和驱动因素。国内外经济环境的变化为货币政策调整提供了空间，宏观经济调控需求、货币政策传导机制的优化以及银行负债成本的降低都在推动 LPR 有望迎来显著下调。而 LPR 的下调将直接且深刻地影响房贷市场，无论是新增房贷还是存量房贷，借款人都将从中受益，房贷利率跌破 3% 在部分城市也存在较大可能性。​

房贷利率的变化对房地产市场乃至整个宏观经济都具有举足轻重的影响。它既可能成为刺激房地产市场复苏、促进经济增长的重要动力，也需要警惕可能带来的房价波动和金融风险。因此，政府、金融机构和市场各方需要密切关注 LPR 和房贷利率的变化，在充分发挥政策积极作用的同时，通过有效的政策调控和风险防范措施，确保房地产市场的平稳健康发展，实现经济的可持续增长和社会的稳定和谐。在未来的经济发展中，LPR 和房贷利率的走势仍将是各界关注的焦点，其变化将持续塑造着我国房地产市场和宏观经济的格局。