在中国房地产和商业地产领域，提到“包租公”，很多人第一反应就是王健林——“万达广场之父”，中国商业地产的代表人物。即便这位地产巨头近年来陆续出售了80余座万达广场，他 “铺子” 多还是无人能敌。然而，最近一位名叫刘兵的成都包租公却火了。他名下铺子仅两处，却靠租金一年净赚7-9亿，这收入不输王健林！

如果说王健林是巨鲸，那刘兵就是那条迅速翱翔的小鲨鱼，个头没得比，但赚钱效率令人艳羡。富森美这家上市公司也火了——它在成都北三环、南三环各有一个家居卖场，这两家铺子撑起了公司十年近70亿的利润，净利率高得惊人：最低45%，最高超过60%！

刘兵，包租界的“暴富奇迹”

先从数字说起，富森美的财务表现堪称“包租公行业一股清流”。

• 2016-2025年间富森美净利率最低45.53%，最高达60.90%，完胜贵州茅台约52%的平均净利率。
• 上市十年累计净利润近67亿，分红高达46亿，分红率接近70%！
• 负债率仅20%，财务稳健，重资产行业中的“牛股”代表。

这在商铺出租这类重资产行业，简直是“稳赚不赔”的神话。

然而，风水轮流转，去年底的一个公告让人瞪大了眼睛：老板刘兵被成都市郫都区监察委留置调查。

监察委，这个专门针对公职人员的监督机构，为啥盯上了一个私企老板？

卖场业务实质是商业地产，难逃政商“边缘地带”

要理解这件事，先得弄懂“富森美”这家公司的本质。表面上，它是家居卖场，归商业百货板块；实则，富森美买地建卖场，再“租”给经营的商户，相当于商业地产开发商+物业包租公。

这和王健林的万达广场本质一样，都是拿地产赚租金的生意。地产行业，特别是商业地产，拿地、融资、审批，全都绕不开政府。政商关系复杂，稍有瑕疵，就可能引来调查。

除了刘兵，今年以来，红星美凯龙、居然之家几位大老板亦被请去“喝茶”。这说明行业整体“风声紧”，监管升级，商业卖场老板们都“难逃一劫”。

刘兵：成都生猛“本土拳王”，20年只弄了两张牌

与逐步扩张的大牌房地产商不同，刘兵走的是“极简路线”：自2002年拥有第一家卖场起，20多年间其实只瞄准了成都市场，一共就两家卖场：

• 北三环川陕立交附近的北门店
• 南三环成都南站附近的南门店

这两处铺子的商业面积合计超过125万平方米。老底藏得深，但这两地黄金地段的地产价值远不止账面那点儿。

账面资产只有19.5亿，土地使用权12.58亿，合计约32亿，按银行成本法计价。但按照成都三环的商业地产行情计算，市场价值实际上可能高达250亿铺子+55亿土地，估算达300多亿！刘兵43.7%股权，这背后的潜在资产价值超过130亿。

这差距，让“账面价值”听起来像“打折商品”，而刘兵的赚钱能力和价值不容小觑。

从卖木材到商场巨头的刘兵：扎根成都，战术精准

刘兵出生于1968年，90年代初开始经商赚第一桶金，在成都经营建材木材短短几年后，转向家居卖场经营，2000年创立富森美。

富森美开张第一家商场就是2002年，坐落北三环川陕立交附近，面积爆棚58万平方米，占地880亩。当时成都三环路刚通车，地段优势显著，这次“同步城市发展”的选址无疑是成功布局。

资金压力大？毫无疑问，单单土地和建筑投资估值高达10亿元以上，但银行支持和融资渠道帮助刘兵撑起了殿堂级城北家居卖场。

两家卖场撑起王国，年纯利千万起跳

这两家金铺不仅占据成都卖场重要地段，商业模式简洁高效：自持物业出租，收房租入账。无须过度扩张，赚稳定的租金现金流，富森美保持了超高的资金回报率。

公司历史上大额分红，让资本市场为之振奋。上市十年分红70%净利润，彰显现金流充沛，盈利能力惊人。

财务稳健负债率低于20%，这在动辄高负债的地产行业里，就像沙漠中的一眼绿洲，难能可贵。

被查不是偶然，政商微妙关系惹的祸

然而，刘兵被留置调查，并非财务危机产生的通报。成都市郫都区监察委专职监督公职人员，私企老板何以被查，最大可能是涉及政商关系的“灰色地带”。

地产、建设等深度依赖政府审批、贷款支持，难免掺杂“政策红利”“关系网”，监管趋严致使业内无一幸免。

同样被查的还有红星美凯龙和居然之家掌门人，说明家居卖场行业管控风暴已成趋势，不是刘兵一人孤立现象。

据说，这些包租大佬被“请去喝茶”，多半是“摆摆姿态，了解情况”，调查结果未必就是“苍蝇大王”。

富森美的“风雨后春笋”：泰然自若、潜力无限

富森美公告称调查“不影响经营”，管理层对未来充满信心。市场也持乐观态度，复盘富森美过去近20年，稳扎稳打，无违规违法记录。

短期内，富森美依靠两大卖场的现金流维持牢固基础，财务数据映射出潜藏的利润坦途。

资本市场对其价值评估常被低估，未来根据成都商用地产升级，富森美资产价值有望水涨船高。

总结：最赚钱的包租公背后，藏着怎样的商业智慧？

• 只用两家卖场，如何年赚7-9亿？答案是“精耕细作”、“选址为王”与“资金效率极致优化”。
• 地产买早了，赚的是时间和增值红利。账面资产远低于市场价值，就是“隐形富豪”的秘密。
• 政商错综复杂的背景，提醒房地产和商业地产的风险不仅在金融层面，还有政策层面的波折。
• 刘兵的故事给出启示：勇于稳健投资、深耕本土市场，精打细算，反倒比狂奔扩张更赚钱。

未来家居卖场行业将步入更严格监管，精细化运营将成为唯一突破口。谁能守住现金流，谁就是最后的赢家。

参考资料

1. 富森美公司历年财报与公告
2. 成都市郫都区监察委公开通报
3. 四川本地房地产市场调研报告2024
4. 家居卖场行业分析报告2025，某证券研究所
5. 《中国商业地产风云录》2023年度版
6. 胡润富豪榜及相关市场价值推断

你怎么看刘兵的“包租公神话”？名下仅两铺竟年赚7-9亿，是精明还是幸运？他被调查背后说了什么？你身边有没有类似的“低调暴富”故事？欢迎留言分享你的观点，我们一起侃侃这波成都“地产传奇”！