98年房改以后的20年，是房子的黄金周期，不仅保值还增值。

这几年呢？市场情况变了，不管是想买房还是卖房，大家都挺焦虑的。更想明白目前楼市的真实状态，和处在一个什么样的阶段。

一些商界大佬也发表了看法。比如王石之前提到企业要“活下去”，而曹德旺却指出，要警惕楼市存在的巨大泡沫和未来趋势，认清现实刻不容缓。

.01用数据解读楼市现状

①房屋需求峰值已过

过去房价飙涨周期，对应的是我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。

数据显示，短短时间，全国共计有1.4亿农村人口进城镇落户。官方报告指出，截止到2024年底，我国常住人口城镇化率达到67%，9.4亿人生活在城镇，城市化的脚步迈入后半程。

②房价涨幅过大

细细算来，过去20年全国楼市普涨，许多城市房价涨幅高达10倍以上，即使是中小城市，房价也已经普遍过万，北上深大城市房价更是动辄3-5万，核心区甚至超10-20万，这样高昂的价格超乎居民能承受的心理值。

③刚需在减少

22年开始，我们首次迎来61年首次人口负增长，且当前90后00后刚需群体相比70后80后减少三四千万，叠加年轻人思维变化，买房对这届年轻人来说或许可有可无，

还有城镇超42%家庭拥有两套甚至更多房子，他们可以继承爷爷奶奶和父母留下的房子。房价的下行压力将越来越大。

.02对未来趋势的判断

了解了当前的形势，想要做出买房还是买卖房的正确决策，还得搞清楚未来发展趋势。

①城市分化加剧

人口正增长趋势不再，各地城市人口将出现“此消彼长”的竞争模式。这种形势下，具备商业资源、科技文化和教育等优势的超一线大城市及新一线城市，更具人口虹吸效应，随着人口的持续流入，房价也具备了一定的拉升支撑。

与之对应的是，那些产业经济和资源劣势的其他小城市，随着人口外流加剧，市场需求会更加萎靡，未来小城市的房价缺乏上涨支撑，下行压力更大。

②住宅分化

楼市告别“黄金时代”，住宅不再是稀缺品，住建部透露全国共计有6亿栋楼，金融界数据全国挂牌量超730万套，供需失衡下，人们更加重视居住的环境和品质。

这种情况下，首先被抛弃的就是房龄很老的老旧小区。这种砖混结构的老房子，随着时间的推移，质量越来越差，居住体验大打折扣。

其次是二三十层的普通高楼。这种房子住着不接地气，而且未来电梯等设备老化，维修费用居高不下。尤其是在消防应对方面，消防云梯一般只能达18楼，一旦发生火灾，高楼救援难度大。

用三个词来总结未来最受欢迎的楼盘：低密、改善，好物管。看懂趋势的高层住户已经开始做出行动，搬到多层洋房。

.03以后买房容易，卖房难

房子也是商品，也要遵循市场规则，供不应求下，买难卖易，一旦供过于求，买易卖难。

对此企业家曹德旺先生就说过一句石破天惊的话：房子只不过是一堆砖瓦水泥，不值钱。

越来越多人意识到其中的逻辑，过多的房产并不能给自己带来财富增量，每月房贷、物业费、取暖费等必不可少，一旦房价下行，资产大幅缩水，而居高不下的持房压力实在让人越来越绝望。

未来三年，普通人该如何处理房产问题？

几个建议：

第一，刚需购房者，买房时机越来越多，

房价增速放缓，房贷利率创历史最低，利好政策加码落地，这样的楼市暖风吹得人无比陶醉，因此更需谨慎上车。长远来看，大城市核心区优质盘更具潜力。

第二，多套房拥有者，卖掉多余的非优质房面临不小的挑战。市场供给过剩，卖家竞争加剧，除非有地段价格优势，否则变现难度大。

此外，不动产统一登记已全面实现。山雨欲来风满楼，许多网友评称这是房产税呼之欲出。

尤其是随着保障房政策加速推进，多套房的变现难度可能提升。虽未来不至于如某位商界大佬吐槽的“房价如葱”，但未来，绝大多数缺乏人口支撑的城市房价可能不如预期坚挺。

所以，是时候刷新我们的观念了。指望靠投资买房暴富的时代，已经结束了。曹德旺的话想表达的也是别炒房。年轻人可以选择租房，生活在中小城市的朋友，手里多余的、不好的房子，或许可以考虑处理掉了

观念的转变，是一切变化的开始。我们始终相信，建筑的终极意义，是让生活变得更美好。

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