228亿美元的港口悬而未决，400套房产箭在弦上，李嘉诚为何这么着急跑？

文 | 单挑社

李嘉诚97岁了，还在折腾。

这次的动静不小：7月21日，长江实业突然抛售400套大湾区房子，最便宜的40万一套。

主攻香港买家。

40万在香港能买什么？一个车位都买不到，勉强够付个首付。但现在，李嘉诚告诉你，40万可以买一套完整的房子。

其中，最受关注的就是位于惠州大亚湾的「泷珀花园」。次性放出 300 套，一房总价低至 40 万元，“两房”也只要 70 万元左右，折算单价 7 000–8 500 元/㎡。相比 2020 年高峰期 9 000–18 000 元/㎡ 的备案价，最多打了近四折。

这让很多香港中产眼前一亮。毕竟在这个寸土寸金的地方住得憋屈惯了，突然有个机会花车位的钱买套房，谁不心动？

但问题是，李嘉诚为什么要这样干？

十年的大撤退

要理解李嘉诚现在的急迫，得先看看他这十年都干了什么。

2012年开始，李嘉诚旗下公司开始大规模抛售其内地资产。刚开始没人在意，毕竟李家家大业大，买进卖出很正常。但时间一长，大家发现不对劲了——这老头是在有计划地撤退。

先是试探性的小动作。2013年，李嘉诚26亿卖掉广州西城都荟广场，71.6亿出售上海陆家嘴东方汇经中心，买家是交通银行。卖的都是好地段，价格也不错，看起来像正常的资产处置。

但接下来的动作就露馅了。2014年，北京盈科中心58亿卖掉；同年1月，南京国际金融中心大厦也出手了。

最狠的是2016年。李嘉诚把刚建成的上海世纪汇广场以200亿的价格卖了，买家是中国人寿。这个项目在陆家嘴核心地段，刚落成就转手，简直就是急着套现的节奏。

更有意思的是卖房的理由。长实地产的公告写得很客气："董事会认为出售事项能使公司变现在目标集团及物业的投资"。翻译过来就是：我要钱，急着要钱。

这哪是什么资产优化，明摆着就是在清仓。

而且李嘉诚的眼光确实毒辣。他卖的时机都踩得很准，基本都是在楼市高峰期出手。等到市场转冷，人家已经安全上岸了。

有人统计，自2013年以来，李嘉诚从中国内地和香港累计套现金额超过2000亿元。其中，抛售的内地资产，占抛售亚洲资产的近七成。

2000亿是什么概念？相当于一个中等城市一年的GDP。李嘉诚就这样悄无声息地把钱搬走了。

从北京7折到大湾区白菜价的加速度

今年李嘉诚的动作有点反常。

5月份，他在北京捂了23年的御翠园项目突然7折甩卖。这个项目2001年拿地时花了7亿，楼面价1750元。现在卖9万多一平，房价涨了50倍，妥妥的神级投资。

按常理，这种项目应该慢慢卖，赚个盆满钵满。结果李嘉诚来了个7折，就像辛苦养了23年的猪，临到过年突然半价处理。

香港的项目也是如此。4月蓝色海岸开盘价比周边低6000港元，5月洪水桥项目直接下调32%。现在轮到大湾区，东莞海逸豪庭从2.4万跌到1.3万，直接5折。

这哪是卖房子，这是在清仓。

专门坑香港人？

更有意思的是，这次李嘉诚专门搞了个"大湾区双居生活"计划，明摆着就是忽悠香港人过来买房。

中介说，"很多香港客户来买"。这些人大多是中产，在香港买不起房，但40万的内地房产还是咬咬牙能拿下的。

但你想过没有，为什么李嘉诚不直接卖给内地人？答案很简单：内地人不傻，这些项目早就没人要了。

大湾区楼市什么行情，稍微关注点的都知道。李嘉诚这些项目，有的在鸟不拉屎的地方，有的配套跟不上，内地买家早就用脚投票了。

现在专门跑到香港去推销，不就是因为香港人对内地楼市了解不够，容易被"白菜价"忽悠吗？

这招挺损的，但很有效。

23年的等待，3年的狂奔，老江湖的嗅觉

李嘉诚做生意，向来以耐心著称。

北京御翠园项目就是典型例子。2001年拿地，那时候四环外还是荒郊野岭。李嘉诚不急，慢慢等，等了整整20多年。

这期间北京房价从几千涨到几万，涨了十几倍。等到2024年项目拿到预售证，李嘉诚本来可以按市价慢慢卖，赚个痛快。

结果他选择了7折甩卖。

这就奇怪了。一个以精明著称的商人，为什么要在收获季节半价抛售？

答案只有一个：他急着走。

而且从2013年开始，李嘉诚就在不断抛售内地和香港资产。当时他说过一句话："别问我为什么卖，问我为什么买。"

现在看来，这句话挺有预见性的。

李嘉诚不缺钱，长和集团账上现金多得花不完。那为什么要这样急着甩货？

答案可能很简单：怕了。

97岁的老头什么没见过？50年代从潮汕逃难到香港，一路摸爬滚打到今天，早就练就了一身察言观色的本事。现在他嗅到了危险的味道。

什么危险？说不清楚，但就是感觉不对劲。

就像动物地震前会躁动一样，李嘉诚的商业直觉告诉他：赶紧跑。

这种直觉救过他很多次。2003年非典前夕，他提前清仓了不少香港资产；2008年金融危机前，又是提前撤退。每次都被人骂胆小，每次事后又被证明是对的。

这次会不会又被他蒙对了？谁知道呢。

说李嘉诚可怜的，那是扯淡。

即使现在7折、5折甩卖，他的投资回报率还是高得吓人。北京那个项目，成本1750元一平，现在卖9万，哪怕7折也是几十倍的收益。

更狠的是，他现在还能忽悠香港人来接盘。

那些香港中产，在自己地盘上买不起房，听说40万能在大湾区买套房子，眼睛都绿了。至于房子在哪里，配套怎么样，交通方便不方便，谁管那么多？反正比香港便宜就行。

李嘉诚就是看准了这种心理。香港人对内地楼市了解有限，容易被"便宜"二字冲昏头脑。这波操作，妥妥的降维打击。

能从香港首富手里买到便宜房子，听起来就很有面子。至于是不是真便宜，那就是另外一回事了。

最后的家底

说到这里，可能有人好奇：李嘉诚在内地还剩什么？

答案让人大跌眼镜。

按长实集团2024年财报，内地房产销售金额只有17.6亿港元，比2020年的271亿。已经不足10%。这是什么概念？李嘉诚当年一个项目就能卖几百亿，还不如过去的零头。

内地的利润贡献率也呈现雪崩式的下滑，从2020年的146亿港元，一路下滑到2024年的6.08亿。

根据长实历年财报整理 单挑社制表

更惨的是土地储备。截至2024年末，长实在内地的土储只剩557万平方米，比2020年少了102万平方米。看起来还有不少，但要知道，这已经是"近年来最低水平"了。

而且这些土储大部分都是早年囤的，现在的市场环境下，能不能顺利开发都是问题。

长实官网显示，目前内地还有14个在建项目。听起来不少，但这次甩卖的4个项目就占了将近三分之一。按这个清仓速度，用不了多久就得见底了。

有意思的是，长实还在嘴硬。官方解释说土储减少是"审慎土地储备政策所致"，还表示要"积极寻找优质土地储备"。

这话听着就像是在说：我不是没钱，我是不想买。

但现实很骨感。东莞海逸豪庭去年7月就开始清盘了，从2.3万一平跌到1.3万，整整5折。现在又推出"双居优惠限时激赏"，6万块就能拿到全屋装修，简直是在贴钱卖房。

这哪是什么"审慎政策"，明摆着就是在清库存。

跑得最快的那个人

有句老话，叫"跑得最快的，不一定是对的，但一定是最安全的"。

李嘉诚显然深谙此道。

他可能不知道具体会发生什么，但他知道现在不跑，以后可能跑不了了。97岁的人了，经不起折腾，还是安全第一。

那些400套房子的买家，可能永远不会知道自己买的到底是机会还是陷阱。但有一点可以确定：他们成了李嘉诚撤退路上的又一笔收入。

这就是商场，没有对错，只有早晚和方向。

本文仅在今日头条发布，谢绝转载