美元 10 月大降息板上钉钉！中国楼市真要迎来 “泼天富贵”？别被忽悠了

“美联储 10 月降息概率飙到 87.7%！中国楼市的‘泼天富贵’要来了！” 最近这则消息在房产圈传得沸沸扬扬，不少中介连夜转发，说外资要扎堆抄底、房价要报复性反弹。可真相真的是这样吗？一边是美元宽松的预期，一边是 “房住不炒” 的铁规矩，这瓶 “流动性活水” 到底能不能浇热整个楼市？

先说说美联储这波降息的底气到底在哪。截至 9 月 27 好，CME “美联储观察” 的数据显示，10 月降息 25 个基点的概率高达 87.7%，虽然比几天前的 93% 降了点，但基本上是板上钉钉的事。这可不是市场瞎猜，而是美国经济给的 “信号” 太明确了 —— 新增就业连续好几个月没达标，失业率偷偷往上走，美联储主席鲍威尔都明说了，9 月降息就是为了 “防失业”，要是 10 月就业数据还没起色，宽松步伐就得再加快。

更关键的是，美联储内部的调子都变了。以前还在吵 “要不要降”，现在直接讨论 “降 25 个基点还是 50 个基点”，新任理事米兰甚至公开喊着要 “更大幅度降息”。加上 PCE 通胀数据乖乖回落，没了通胀的顾虑，降息自然就顺理成章了。按照点阵图的计划，今年累计要降 50 个基点，把利率压到 3.5%-3.75%，后面两年每年再降一点，典型的 “渐进式宽松”，既不想像 2008 年那样乱放水，又想稳住就业，算盘打得挺精。

这消息一出来，不少人立马联想到 2019 年那波行情 —— 当时美联储一降息，北上资金单月就砸了 200 多亿进地产股，保利发展、招商蛇口这些龙头的外资持股比例直接涨了 3 到 5 个百分点，MSCI 中国地产指数半年涨了 22%。再看现在，1 美元兑 7.1349 元人民币，汇率稳得很，9 月下旬波动还不到 0.3%，这不就是外资入场的 “安全垫” 吗？深圳还有专家说，外资要盯着一线城市核心资产抄底，居民存款也得 “搬家” 进楼市。

可老黄历真的还能翻吗？先说说外资这事儿。2025 年的监管跟 2019 年完全不是一个量级，外资直接买房还有一堆限制，想随便进来炒房根本不现实。更别说市场体量了，2025 年前 10 个月商品房销售额都 6.12 万亿元了，就算外资按历史峰值进来，那点钱扔进去连个水花也溅不起来。当年 2006 到 2008 年热钱最疯狂的时候，占楼市交易额的比例都少得可怜，现在就更不用想了。

再看房企的日子。美元降息确实能让境外融资成本降点，2019 年那会儿，万科、碧桂园的美元债利率就降了 50 到 100 个基点，现在出险房企债务重组正关键，成本降点确实能帮着减负。但别以为这就能让房企满血复活，2025 年政策明摆着 “严控增量”，高杠杆的房企该被管还得被管。住建部的数据摆在那，1 到 8 月房屋新开工面积降了 20%，房企拿地都小心翼翼的，融资的钱根本不敢乱花，哪还有心思扩张？

最关键的还是政策底线。以前楼市暴涨，都是 “货币宽松 + 政策放松” 凑一起才成的，比如 2014 年 “930 新政” 一放，叠加美元宽松，地产股直接涨了 48%。可 2025 年的调子是 “精准滴灌”，去化周期超过 36 个月的城市连新地都不让卖，政策只支持刚需和改善，想投机炒房门都没有。还有房地产税试点在推进，“人房地钱” 联动机制也建起来了，根本不给炒作留空间。

网上的网友看得倒挺明白。有网友说：“别吹了，我老家三四线城市的房子还在降价，降息能让我这房子卖出去？” 还有人吐槽：“中介天天发‘泼天富贵’，真有这好事他们自己早买了。” 更有懂行的网友分析：“现在是核心城市稳、外围城市弱，降息顶多让一线城市好点，想普涨纯属做梦。” 这话确实在理，现在楼市早不是总量短缺的时代了，待售面积连续 6 个月下降，一二线城市租金回报率回到 2%-3%，市场自己都在调节，哪用得着靠降息催生泡沫？

说到底，美元降息给中国楼市带来的不是 “泼天富贵”，顶多是 “结构性机会”。比如一线城市的改善型住宅，现在大家都想买好房子，加上租售比合理，外资和本土资金可能会多看两眼；还有 A 股里那些低估值、现金流稳的房企和产业链公司，说不定能跟着估值修复涨点；城中村改造、老旧小区更新这些政策支持的领域，倒是能慢慢起来。

楼市的 “黄金时代” 早就过去了，现在是 “品质时代”，拼的不是规模是质量。住建部都明确说了，要搞 “好房子” 供给，靠存量更新重塑价值。美元降息或许能帮着市场慢慢修复，但想改变行业的底层逻辑根本不可能。

所以别再被 “泼天富贵” 忽悠了，买房的也好，投资的也罢，得清醒点。未来楼市的机会就在核心城市、优质资产和政策支持的领域，那些想着靠降息炒房暴富的，迟早得栽跟头。中国楼市最终还是要回到 “住” 的本质，这既是政策的方向，也是市场的必然。与其盼着 “泼天富贵”，不如好好选套适合自己的好房子，这才是最实在的。

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