近两年来，全国房价一路下跌，过去那种买房就能赚的时代，已经一去不复返了。

随着时间的推进，现在人们又产生了新的疑问，房价跌到底了没有？再过五年，房价又会是什么情况？

这个问题现在问出来，估计不少手里有房的人都会心里一紧。

毕竟前几年还人人觉得买房稳赚的时代，好像不知不觉就变了天。

但要是回头看看2016到2017年那阵子，其实早就有两位地产大佬把话撂在了明面上，只是当时没多少人真当回事。

2016年的一次房地产行业会议上，孙宏斌当着一众同行的面，直接抛出了“房地产市场将持续低迷”的说法。

要知道那时候市场有多火？不少城市的楼盘刚开盘就被抢光，连夜排队买房的人能从售楼处门口绕好几圈。

所以，同行们听了孙宏斌这话，私下里都觉得他是危言耸听，甚至有人觉得他是不是想故意压低市场预期，好自己趁机抄底。

可孙宏斌接下来的操作，却让不少人摸不着头脑。

他开始大量出售公司手里的非核心房产项目，当时有开发商愿意出高价从他手里买那些地段还不错的项目，他都坚决不松口。

不仅如此，融创那段时间拿地的节奏也明显放缓，地产业务一路收缩。

要知道在当时，谁手里的项目多、拿地多，谁就是行业里的“香饽饽”，孙宏斌这种“反向操作”，在当时看来简直是“自断臂膀”。

然而，除了孙宏斌外，差不多同一时期，王健林也说了一句在当时引起轩然大波的话：“世界上没有哪个国家的房地产能繁荣50年，中国也不例外。”

说完这句话，王健林转头就开始打包出售海外的地产项目，从伦敦到悉尼，那些曾经被视为万达“海外扩张”标志的项目，一个个被他摆上了货架。

国内的动作更猛，万达当时手里的商业地产项目，还有备受关注的文旅、酒店项目，都被大规模出售。

那时候不少人觉得是万达资金链出了问题，要“跑路”。

可现在回头看，那些当时接手万达项目的企业，后来不少都因为楼市低迷陷入了困境，而万达却因为早早抛售，成功规避了后续的风险。

其实现在回头看楼市的变化，不是突然就冷下来的，而是这二十年里一步步从疯狂走到今天的。

就说北京三环，2000年的时候每平米才3500块，当时不少人觉得“这房子卖这么贵，谁买啊”。

可谁能想到，到了2020年，北京三环的房价直接飙到10万多一平米，足足涨了30倍。

上海浦东也是一样，90年代末的时候，那边不少楼盘也就几千块一平米，那时候浦东还没现在这么繁华，有人觉得“离市中心太远，不值这个价”。

结果后来随着浦东发展起来，房价一路涨到十几万每平米，早期在浦东买房的人，随便一套房都翻了十几倍。

但真正让楼市进入“疯狂模式”的，是2008年后的四万亿刺激政策。

从那之后，全国房价每年都以15%的幅度上涨，不少城市一年一个价，今天不买，明天可能就多花几十万。

那时候老百姓买房有多拼？有人凑遍家里所有亲戚的钱，甚至不惜去借高利贷凑首付，就怕晚了一步没赶上趟。

可谁也没想到，疯狂过后，转折点会来得这么快。

2016年，“房住不炒”的政策开始密集出台。

紧接着，限购限贷政策一步步收紧，不少城市要求社保满几年才能买房，首付比例也提高了不少，以前随便凑点钱就能买房的日子一去不复返。

政策一落地，市场瞬间就冷静下来了，以前抢着买房的人开始观望，售楼处的人也明显少了很多。

到了2021年，更关键的变化来了——全国新房和二手房价格首次双双下跌。

这一下，不少人心里开始慌了，以前觉得“买房稳赚”的想法，第一次开始动摇。

更让人担心的是，2021年全国新增人口只有48万，年轻人少了，对房子的需求自然也就降了。

到了2024年，情况更糟，法拍房的数量一下子猛增，不少人因为还不起房贷，房子被银行收回拍卖，市面上的二手房越来越多，价格也压得越来越低。

现在到了2025年，全国房价平均已经跌了23%，三四线城市的情况更惨，不少地方房价直接腰斩，以前180万买的房子，现在90万都很难卖出去。

除了房价下跌，更明显的变化是年轻人的观念。

以前年轻人结婚，买房几乎是必需品，现在不一样了，有数据说50%的年轻人买房只是为了居住，根本不考虑投资。

越来越多的年轻人选择租房，他们觉得与其背着几十年的房贷，每个月省吃俭用，不如把钱花在自己身上。

在他们眼里，房子不再是成功的标准，过得开心自在才更重要。

看到现在的情况，再想想孙宏斌和王健林当年的判断，真的不得不佩服他们的眼光。

要是早几年能听进去他们的话，或许很多人就不会在高位接盘，也不会现在面对房价下跌的压力。

但除了后悔，人们最关心的还是：现在手里180万的房子，再过五年能值多少钱？其实答案没有统一的，不同地段、不同品质的房子，未来的命运差别大着呢。

先说说最让人担心的悲观情景，尤其是在那些人口不断外流的三四线城市，还有一些偏远的人口流出区。

这类城市里，年轻人都往大城市跑，留在本地的人要么已有住房，要么对新房需求极低。

而且这些房子往往产权剩余年限不足50年，户型还是十几年前的老旧设计。

所以，这类房子可能会不断贬值，到时候180万的房子缩水一半都有可能。

再看中性情景，就是那些位于普通地段的房子，不算特别核心，但也不是偏远区域。

这类房区周边有基本的超市、学校，但没有特别突出的配套，小区品质也一般。

要是房产税政策再落地，手里有多套房的人可能会着急抛售，到时候普通地段的房子供应量会增加，价格肯定会受影响。

而且现在政策的重点是防风险，不会再像以前那样刺激楼市上涨，所以再过五年，这类180万买入的房子，大概率会跌到100到110万。

当然也有乐观情景，不过只针对那些核心地段的优质房源。

像一线城市的近郊，除了周边配套很完善外，这些区域附近往往有不少高新技术企业。

年轻人就业机会多了，对住房的需求也就能保持稳定，属于真刚需支撑的区域。

再过五年，随着周边配套进一步完善，加上一线城市人口还在缓慢流入，刚需群体持续增加，这类房子大概率能维持在130到150万。

要是市场回暖，价格还有上升的可能性。

但不管是哪种情景，都印证了孙宏斌和王健林之前的判断。

现在房地产“永涨”的时代已经彻底结束了，以前不管什么房子，买了就能涨的日子一去不复返。

现在市场已经从“有房就行”转向“好房才值”，就像王健林说的，没有品质和运营的房子，就是一堆钢筋水泥。

选对了房子，它就是你的资产，能帮你保值；选错了，它就是负担，不仅会贬值，还可能砸在手里卖不出去。

最后再给大家提个醒，两位大佬的忠告一定要记牢：现在买房别再想着靠它投资赚钱了，要从自己的居住需求出发。

如果是为了自己住，选个配套完善、品质好的房子，住着舒服，也相对保值；要是还想靠买房投机，那大概率会亏得很惨。

毕竟未来五年，楼市只会更理性，只有真正有价值的好房子，才能在市场波动中站稳脚跟。

参考文献