黄奇帆提出的房地产倒按揭模式引发热议，不少人既好奇又疑惑：这一方案具体内容是什么，能否真正用于养老？以下将详细解析。

在第八届虹桥国际经济论坛上，黄奇帆提出核心建议：中国老人大多持有一套以上自有房产，可建立老年人房产倒按揭体系。

简单来说，老人将房产抵押后，去世时房产归公，在世期间每月可领取几千元稳定收入。这种模式既能补充养老金，又能丰富现有养老形式。

该养老方式具备一定可行性，核心价值在于盘活老人房产存量资产，解决养老金不足的痛点，尤其契合当下老龄化加剧的社会现实。

但方案面临的挑战同样突出，核心是大众关注的评估机制与风险防控问题。

适用人群画像

1. 无子女或子女经济独立，无需将房产作为遗产传承的老人，无需纠结财产分配问题。
2. 持有全款房且养老金水平不高，希望提升晚年生活质量的老人，可通过房产变现获得持续现金流。
3. 独居或空巢老人，每月新增的固定收入可应对日常开支与医疗应急需求。
4. 有雇佣居家保姆照顾需求的老人。

与之相对，希望为子女留存房产、房产仍有大额贷款，或对未来房价上涨有较高预期的老人，不适合采用该模式。

核心疑问与国际经验参考

房价下行与寿命不确定的情况下，收益如何核算？倒按揭的核心在于专业评估，金融机构会综合房产现有价值、未来增值或贬值预期、老人年龄、身体健康状况及平均寿命等因素，精准核算每月发放金额。

通常，老人年龄越大、预期寿命越短，每月可领取金额越高；房产位置优越、保值性强，评估价值也会相应提升。

有观点担忧 “活短了吃亏，活长了机构亏”，这一问题可参考国际成熟经验。倒按揭起源于 20 世纪 80 年代的美国，放贷对象主要为 62 岁以上老人，由银行或保险公司具体运作。

该模式已推行数十年，目前荷兰仍在使用，但也曾出现问题。2008 年金融危机后，美国房价大幅下跌，部分老人因贷款额度达到房产价值的 75% 上限，被迫卖房。

这一案例提醒，利率波动、房价下行等风险必须提前防范，这也是黄奇帆强调要完善监管与风控机制的核心原因。

模式本质与实施关键

倒按揭的本质是 “以房换钱养老”，不存在绝对的亏盈之分。对于寿命超预期的老人，能终身领取稳定收入，相当于 “盈利”；对于寿命较短的老人，虽房产剩余价值归公，但晚年生活质量得到提升，同样是一种收获。

关键在于制度设计需透明化，让老人提前明确知晓风险与收益。总体而言，房产倒按揭可作为养老模式的有益补充，但并非适用于所有人的最优解。

其可操作性的核心在于三点：建立科学的评估体系、完善的风险对冲机制，以及严格的监管制度。

随着中国社会老龄化程度加剧，这种盘活存量资产的养老方式或许会成为部分人的选择，但前提是细节设计扎实、风控措施到位。

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