高层还能不能要？香港这场大火“烧”出真相，房地产逻辑或要变了

香港大埔60年最严重火灾警示：高层住宅安全底线何在？

11月26日，香港大埔宏福苑发生火警，随后火势在34分钟内从三级跃升为五级，成为香港近60年来最严重的火灾。

截至11月28日，这场大火已导致128人遇难，约200人情况不明，一名消防员在救援中殉职。被火焰吞噬的宏福苑建于1983年，楼龄已达42年，共有8座31层高的住宅楼，居住着近5000人，其中65岁以上长者占比超过36%。

宏福苑建于1983年，楼龄已达42年，是香港“居者有其屋计划”下的公共住宅小区。8栋住宅楼容纳了1984个家庭，约4643人，其中65岁以上老年居民占比超过三分之一。

火灾发生时，宏福苑正处于“全包围”施工状态已一年多，楼体外墙覆盖着竹制脚手架和绿色防护网。这是一个潜伏已久的隐患，最终被引燃。

香港消防处副处长陈庆勇在记者会上表示，消防人员在接报后5分钟赶到现场，但当时棚架已经起火。火场面积约27米×21米，火势开始向楼内和其他大楼蔓延。

初步判断，多处杂物及竹棚在火情中被点燃，并受风势影响飘散到附近大厦，最终导致8幢大厦中的7幢卷入火海。

香港保安局局长邓炳强指出，消防处在扑救期间发现大厦外墙的保护网、防水帆布等疑不符防火标准，有窗户更被易燃发泡胶封闭，导致火势蔓延异常迅速。

简单来说，因为竹制脚手架的易燃性，让其成为火势的引导，迅速蔓延到了各楼层。竹材按理需要经过防火、防腐蚀处理，但实际效果难以明确。随着使用时间增加，防火防腐表层会退化。

更令人忧心的是，防护网通常由聚酯纤维、塑料或PVC等材质制成，这些化工合成材料燃烧速度极快。加上发泡胶这种以聚氨酯为主要成分的建筑材料，遇热即迅速蔓延，形成致命组合。

香港消防处将此次火警定为五级，这是香港火警分级制中第二高的级别。

不过即使投入如此庞大人力物力，救援工作依然面临巨大挑战。

简单来说 ，高层建筑火灾存在“烟囱效应”这一致命特点。清华大学建筑学院教授尹稚解释，任何可以加速垂直空气流动的垂直贯通空间都可以形成“烟囱效应”，不仅仅是天井，还有楼梯间、电梯井、管线、竖井等。

“烟囱效应”在平时有利于改善住宅内部通风，但在火灾发生时，会加速火势蔓延。热空气沿着这些通道快速上升，形成强烈呼吸效应，把火焰和有毒烟气往上带，速度惊人。

香港这次火灾中，火势从一栋楼蔓延到7栋楼只用了几个小时。去年南京某小区火灾，架空层起火，烟气直接通过天井冲到顶楼，也是相似原理。

目前全球消防云梯的有效作业高度主流停留在50米左右（约17层楼），最顶级的云梯车能达到101米（约33层），但这种设备造价高达2400万元，全国也没有几台。对于超过33层的超高层建筑，目前没有任何国家有成熟的技术方案能够从外部有效救援。

更不用说无人机灭火在现阶段也面临技术瓶颈。

之所以这样说 ，便是因为普通无人机的最高工作温度上限只有40度左右，而火灾现场的温度远超这个极限。高层火灾上空存在的剧烈热气流会严重干扰无人机飞行稳定性，导致失控。

火灾中绝大部分人不是被火烧死的，而是被烟熏死的。浓烟温度能达到两三百度，含有大量一氧化碳等剧毒气体，吸到一两口喉咙就会灼烧肿胀，很快使人窒息。

而如今香港大埔火灾烧出的不仅是建筑安全隐患，更是中国城市发展路径的反思。过去几十年，中国城市像发疯一样向天空要空间，高层住宅四起。

当然这种发展模式背后是经济利益的驱动。

对开发商来说，同样一块地，盖六层的洋房只能卖60套，盖30层的高层能卖300套，容积率越高，利润越大。在这一逻辑下，开发商拼命往天上盖，恨不得把每一块地的价值榨干。

香港是这种高密度发展的极端案例。宏福苑8栋楼挤了近2000户，密度高得吓人。这种密集布局不仅加剧了火灾蔓延风险，也为后期救援带来了巨大困难。

而香港大埔火灾暴露的问题只是冰山一角。

根据调查，这次火灾中使用的保护网、防水帆布、塑胶布等材料疑似未符合防火标准。全国现有高层建筑中，有大量外墙使用了易燃的保温材料。

真正符合消防标准的A级不燃保温材料价格昂贵，是普通材料的好几倍。为节约成本，部分施工单位送检时使用合格材料，施工时换成便宜货，这些隐患埋在外墙里，验收时难以察觉。

不过并非此时才注意到高层住宅的风险，从2021年开始，住建部陆续出台一系列限高政策：县城新建住宅以六层为主，最高不超过18层；300万人口以下城市不得新建250米以上超高层建筑。

江苏省更是在2025年1月1日实施的《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》中明确，城区常住人口300万人以下城市不得新建250米以上建筑，一般不得新建100米以上的住宅建筑。

数据表明，高层火灾的起数只占全国火灾总数的5%左右，但造成的死亡人数却占到了15%以上。住在高层的人死亡风险是住在低层的近三倍。

应急管理部在2023年对全国人大建议的答复中指出，全国现有95.5万栋高层建筑，高层住宅建筑85.4万栋，老旧高层建筑2.1万栋，存在消防设施设备老化、安全疏散通道不畅、日常管理跟不上等问题。

而这些建筑一旦发生火灾，极易造成群死群伤。

如今志愿者穿梭忙碌，为受灾居民分发饮用水和食物，从政府快速安置到社会各界伸手相助，她感受到了暖心的守望之情。

但更多的疑问随着烟雾散去而浮现：全球消防云梯的作业高度几十年没有本质突破，高层火灾救援技术遭遇瓶颈。

毕竟房子是用来住一辈子的，安全比高度重要得多。

参考资料：

香港火灾前照片曝光，施工现场现烟头…——香港点新闻