突发的意外信号，房价彻底明牌了

在说房价的突发意外信号之前，作为铺垫，我们先说一个营销的通用技巧，那就是：塑造正向预期。

比方说电商平台的服装卖家秀一般拍的非常精美，其诱导的预期是，你买了这件衣服，你也能变得这么美。

再比方说婚恋网站，会不断推送消息跟你说有多少美女看了你的网上资料，或是以美女名义给你发封系统生成的站内信件，你付了费成为VIP，就能看信件，就能和美女联系。

也就是说，所谓营销，一定要先找到一个付费方的人性弱点，并围绕此人性弱点来精心构建和设计诱饵，来诱导付费。

在所有的人性弱点中，发财的欲望是最高的，也是付费最多的，所以，高明的猎手，90%的工作，都是围绕着对手盘要发财这个正向预期去布局。

而拉动对手盘发财预期的最佳工具就是资产。

正如我们过去在文章中所说，资产并不是财富本身，只是财富的一种掠夺工具。其掠夺的重要手段，就是通过观察预期，甚至制造预期，来影响对手盘的判断。

从对手盘的认知视角出发，消费和投资，在行为模式上都是付费，但前者属于消耗，后者属于增值预期，因此，对手盘在后者上能支付远远超过前者的钱。

比如，多年前，曾有一个戏谑的说法，说北京西二旗月入5万的程序员，每月消费不足5000，却大把透支未来的现金流，背上沉重负债，买入价格极其昂贵的房产（资产）。

再比如低认知的富二代，如果仅仅只是吃喝玩乐，是吃不穷的，可一旦踏入投资领域，家产就可能快速败光。

从这两个例子可以看到，资产是一种比商品厉害得多，甚至比抢劫还要厉害得多的，可以掏空对手盘钱包的东西。我们说抢劫，只能掏空对手盘现有的钱（过去的劳动结余）；但投资品，不但可以掏空对手盘过去的劳动结余（现有的钱），还可以掏空对手盘未来劳动折现到当下的钱（贷款）。

而投资的掠夺方法论，来自于投资领域的创造财富方式的不同。

和商品领域劳动创造财富的逻辑完全不同，在投资领域，是共识创造财富。而边际交易价格则是共识的一种反馈。

举例来说，一个小区1000套房子，只要一套房子的交易价格上涨100万元，那么剩下999套房子的市值也就跟随上涨100万元（市值由当下的交易价格决定）。

一套房子的交易，让小区居民财富增加了10亿（1000套*100万）。这10亿并非来自劳动创造，而是来自两个交易者的交易定价。更确切的说，来自两个交易者的共识。

也就是极少数正在交易的交易者，其定价决定了剩下所有资产的财富涨跌。如果猎手要收割对手盘，他们只需要观察，甚至拉动潜在交易者的预期，从而制造出指定的交易价格就可以。

这句话怎么理解？

以房产为例，交易价格由什么决定？两个因素。

1 基本面

主要指交易者的资产负债表状况，收入状况，收入预期等。

2 潜在交易者的预期

主要指市面上所有影响交易者预期的主流观点。预期可以导致预期的自我实现。

一般来说，房价中枢由基本面决定，预期可以使得房价偏离基本面。一致预期可以使得房价极度偏离基本面。当偏离达到极度水平，就是收割镰刀落下的时刻。

那么对于猎手，一种常见的拉动预期的方式，就是把伪逻辑包装成基本面判断工具，让韭菜们用于房价涨跌判断，实则是为了拉动韭菜的一致预期。

这句话怎么理解，我们来展开举例：

比如，“M2上涨推动房价上涨”，“货币超发稀释债务”，是一些主流包装成基本面逻辑的支持房价上涨的舆论，其影响的，是潜在房产交易者的预期。

M2上涨推动房价上涨，这个伪逻辑被包装成基本面工具。由于M2在任何国家都是永远涨（底层逻辑是GDP永远增长），会导致对手盘误判房价会永远涨。因此就绝对会在高位高杠杆接盘。

然而真实情况，则是M2和房价并无强相关性。我们也在本轮房价周期的顶点（2022~2023年），多次发文强调M2上涨和房价并无相关性，并给出了逻辑的漏洞和正确逻辑说明。下图我们贴过很多次了，再贴一遍。

再比如，货币超发会稀释债务，这是诱导潜在购房人上杠杆的预期，以便于收割对方未来的钱，并制造极度偏离基本面的极致交易价格。

正确的逻辑，老读者应该都知道，货币和债务是一体两面，所以货币增加时债务必然等量增加。

也就是说，任何货币的增发，必然背后有人在增加等额债务。而三大部门（政府，企业，居民）中，只有居民通过背债创造的货币，才会变为楼市的直接购买力。

也就是，真实的逻辑是，一个人的债务稀释，必然要靠另一个人的负债增加来实现。而那个选择背债后却没有后来者接着加杠杆的群体，就会变为整个楼市周期的最终接盘者。也就是我过去总结的：

在他人扩表之前去扩表，我们称之为抄底，在他人扩表之后才扩表，我们就称之为接盘。

反之，在他人缩表之前去缩表，就是高位套现，在他人缩表之后去缩表，就是贱卖资产。

所谓扩表，指的就是增加债务买入房产（资产和负债同时增加，即为资产负债表扩张）。缩表则是反过来。

而观察大众的扩表缩表动向，就是居民杠杆率，当杠杆率拉到极限无法再增长，就是房地产大周期的顶部，下图我们也放过很多次。

我们依据此基本面逻辑，也顺利在2023年京沪楼市周期顶部顺利逃顶（点击2023年2月发文：当人们开始坚信货币贬值，镰刀就变换了它的方式）。

当然，逃顶是昨天的事，而我们明天要决策的，就是触底。

如何判断触底，同样是两个因素，基本面和预期。

1 当房价下行到位，满足基本面的时候，这时候居民悲观预期会导致房价向下偏离基本面，这时候如果能改变居民预期，使得居民预期偏向乐观，则房价成功触底。

2 当房价还没有到位，没有满足基本面，这时改变居民预期，会在短期几个月的支撑后，迎来进一步下行。

那么，怎么判断是哪种情况呢？

答案是：通过数据判断。

现在可以说起我们文章开头说的意外信号了。

大家知道近一周楼市发生了两件事，一个是增值税征收率下调，原因我之前解释过，是为了适配2026年增值税法的生效。但是大部分人不知道，会认为是救市举措，这个会影响预期。

另一个是求是杂志发表了一篇重磅文章（大家都知道）。

那么，当市场发生了可以影响居民预期的事情，我们接下来怎么应对？

通过数据判断。

步骤一般是：

1 先通过数据判断，看卖家预期是否被改变

参考指标：北京绿中介的跌涨比

某一日跌涨比 = 房东下调挂牌价格套数 / 房东上调挂牌价格套数

为什么看北京的，因为北京绿中介居于市场垄断地位，样本量足够。

一般来说，以北京市场为例，跌涨比>10，则卖家看空；

跌涨比<10，则卖家看多。

2 当卖家预期被改变，则看买家是否认可卖家预期

参考指标：成交量

看成交量是否显著增长，以北京市场为例，周六日合计绿中介实时成交量超过1200，则为显著增长，表明买卖双方看多预期达成一致。

请注意，一定是在跌涨比小于10的前提下，成交量指标才有效。否则，成交量的增长，可能是以价换量得来（在股市我们称放量下行）。

请提防“量在价先”这种包装成基本面判断工具的伪逻辑，如果你信这个，你会被割得很惨。

3 当买卖双方预期达成一致，跌涨比小于10前提下的成交量持续时间

这一点，是观察基本面是否到位的判断指针。如果基本面未能到位，则预期拉动的有限需求耗尽后，楼市会重回基本面指向的涨跌方向。

当你严格按照我所说的步骤一步步观察，则房价就完全是明牌，你完全不必担心任何突发的预期改变事件，会让你错过楼市的关键抄底时刻。

最后说一下结论，本次的增值税下调和求是的文章，提振了市场预期和情绪，但提振不多。北京的跌涨比从往常的20左右反弹至15左右，但依然是买方市场，卖家情绪依然未被扭转。

止跌回稳，还需耐心等待。

后记：

写下这一篇，是因为这一周发生的两件事，导致知识星球又有很多有关楼市的提问。所以把基本判断方法写了一遍。

知识星球的同学，可以翻看去年9月底止跌回稳口号后，我们跟踪楼市的全部记录，基本上涵盖了完整的三个阶段，并在最终做出了不买入的决策。

而对于本次的意外信号，我同样会尊重数据，遵循基本方法论，并在每周的楼市分析周报中，给出数据和我的结论。昨天晚上的发文，已经给出了预期判断的数据和结论，星球的同学可查看。

对于头条的读者，方法论和框架在本篇已经写明，直接把数据套进去，房价对你来说就是完全明牌的。

我们在楼市周期顶部可以成功逃顶，同样，我们也不会错过未来可能的楼市触底。因为我们所有的结论都依据市场一线的数据而做出。