文| LL

编辑 | 梦清州

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前言

在我国的房地产行业有着许多的传奇人物，今天我们要聊的这位，也是一路从底层走到了首富的地位，他就是——陈锦石。

他白手起家，凭借着非凡的勇气与智慧，用32年的时间将公司销售额一路狂飙至2000多亿。

真是老话说的好，商场如战场。

仅仅过了3年，他便从神坛跌落，被2068亿的巨额负债压得喘不过气，沦为声名狼藉的老赖，这其中究竟经历了怎样的跌宕起伏？

从辉煌到衰败的过程

故事还得从多年前说起，陈锦石所带领的中南建设，在房地产市场上也曾风光无限，一度跻身全国百强房企前20强，成为了南通首富。

在2020年的时候，中南建设的房地产业务合同销售额达到了2238亿元，同比增长14.2%，可谓成绩斐然。

凭借着这一出色表现，多个评级机构纷纷上调了其信用评级，那时的中南建设，可谓是意气风发，前景一片大好。

然而，平静的湖面下往往暗流涌动。

同年，震动地产业界的“三条红线”政策已出台，成为了中南建设命运的转折点。

作为江苏的头部房企，中南建设在资产负债率、净负债率、现金短债率这三个关键财务指标上全部超标，被有关部门纳入了红档。

这样的结果直接导致公司在融资的时候受到了极大地限制，这就像给高速行驶的汽车突然踩下了急刹车。

其实，在此之前，中南建设和我国其他房产一样，一直奉行“高杠杆、高周转、高负债”这样的发展模式。

在市场环境向好、房价持续上涨、需求旺盛的时期，这种模式确实能够帮助企业迅速做大做强，实现规模的快速扩张。

但这种模式也如同走钢丝，一旦市场环境发生变化，风险便会如影随形。

在陈锦石女儿陈含昱全面接班的2021年，中南建设的高杠杆模式弊端开始显现。

当时，公司的总负债率已经达到了86.45%，有息负债达到了将近800亿，财务压力空前巨大。

就在这个时候，我国的房地产行业的凛冬也悄然而至，市场形势急转直下，许多房企纷纷暴雷。

尽管中南建设在这一年勉强维持住了表面的稳定，没有出现公开的债务违约，保住了头部房企的一丝体面，但实际上，其财务状况已经开始亮起红灯。

到了2021年底，中南建设的财务危机彻底爆发，这是中南建设自成立以来的第一次亏损，这一年公司的净利润为-33.82亿元。

面对这样的局面，中南建设开始疯狂的采取各种办法来降负债，也算是没有白费功夫，在2022年上半年的时候，公司的负债减少了109亿。

不过这时的房地产市场持续低迷，中南建设的主要市场又在三四线城市里，在这样的市场环境下，资产贬值严重且难以变现。

再加上公司本身债务规模过于庞大，如此减债的举措无异于杯水车薪，无法从根本上解决问题。

也是在2022年，这一年的亏损就已经达到了90.71亿元。

可令人匪夷所思的是，在公司连续亏损上百亿、深陷困境之时，作为实控人的陈锦石却在这一年给自己增加了22万的薪水，年薪一度高达1088万元。

这种一边是公司巨额亏损，一边是实控人加薪的魔幻操作，实在让人难以理解，也引发了市场的许多质疑。

到了2023年的时候，总负债达到了2068亿元，像一座大山一样压在中南建设的身上，连续的亏损让公司元气大伤。

从2021年到2023年，累计亏损超过了170多亿元。

随着公司业绩的恶化，陈锦石的年薪也从2022年的1088万大幅缩水至2023年的96万。

即使是这样，也无法挽回公司走向衰败的命运。

如今，中南建设已经被深交所终止上市，曾经寄予厚望股东也被彻底套牢，血本无归。

而陈锦石更是因为债务危机，被列入失信被执行人名单，成为了人们口中的老赖。

困境背后的原因和影响

回顾中南建设的发展历程，导致如今困境的原因是多方面的。

从“三条红线”政策的出台以及房地产市场环境持续恶化，这是重要的原因，政策的收紧限制了公司的融资渠道，而市场的不景气导致公司销售业绩大幅下滑，资产难变现。

同时，长期依赖“高杠杆、高周转、高负债”的发展模式，让公司的财务风险不断积累，犹如一颗定时炸弹。

在市场形势好的时候，这种模式能够带来快速发展，但一旦市场出现波动，风险便会集中爆发。

此外，公司在战略布局上过度集中于三四线城市，这些地区市场需求相对较弱，抗风险能力较差，当市场下行时，受到的冲击更为严重。

中南建设的倒下，不仅仅是一家企业的悲剧，对那些股民来说更是悲惨，他们的财富大大缩水，多年的积蓄都打了水漂，许多家庭的生活也会因为这件事情受到影响。

对于房地产行业来说，中南建设的案例无疑是一个沉重的警示，让其他企业更加深刻地认识到风险管理和稳健经营的重要性。

这件事情也引起了我们对房地产行业以后的发展方向的思考。

在经历了多年的高速发展之后，房地产行业已经进入了深度调整期，企业如何在新的市场环境下，转变发展模式，实现可持续发展，成为了摆在每一家房企面前的重要课题。

结语

在这场房地产行业的大变局中，中南建设的故事或许只是一个缩影。

曾经的首富沦为“首负”，曾经的20强房企负债累累、深陷困境，这一系列的变化让人感慨万千。

希望通过中南建设的案例，能够为其他企业提供借鉴，在未来的发展道路上，少一些盲目扩张，多一些理性思考，在追求发展的同时，更加注重风险防控，实现企业的稳健发展。

毕竟，在市场的浪潮中，只有那些能够顺应时代变化、坚守稳健经营的企业，才能笑到最后。

中国新闻网2024-06-25——中南建设将被终止上市，董事长为前南通首富

鲁中晨报2024-05-14——锁定退市，南通前首富“无力回天”，11万股民无眠！其个人年薪曾高达千万元，如今官司缠身，已被限制高消费……

澎湃新闻2023-09-04——中南建设2023年中报：降负债保交付，经营盘面保持平稳

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