当旺角罗素街的麦当劳外墙悄然贴上“物业待售”告示，这场涉及23处物业、估值超30亿港元的清仓，早已超越单一品牌的资产调整。

麦当劳靠“餐饮+地产”铸就的全球扩张神话，在中国至今就已开了7000多家，但是在香港却遭遇罕见水土不服。

一边是内地轻资产模式的稳步拓店，一边是香港核心区街铺的价值暴跌与空置高企，金拱门三方股东的共识决策背后，藏着连锁行业地域适配的深层逻辑。

街头的“待售”标签：消费退潮的具象注脚

旺角弥敦道的霓虹刚亮起，罗素街的麦当劳还在飘着香芋派的甜香，可熟客们没发现，这家开了二十多年的老店外墙，多了块不起眼的“物业待售”告示。

同一时间，尖沙咀星光行、中环置地广场附近的6家麦当劳门店，也同步挂上了类似标识，麦当劳正悄悄清仓香港23处自持物业，首批8处估值已达12亿港元。​

这波抛售之所以搅动市场，并非因为30亿港元的市值体量，而是它戳中了香港商业的痛点。

戴德梁行2024年底的数据显示，香港核心区街铺资本价值较2019年跌超60%，铜锣湾空置率升至12.8%，旺角租金连续18个月下滑。

当美妆旗舰店缩成格子铺、服饰连锁关店过半，麦当劳的物业抛售更像一张“消费晴雨表”，把线下业态的困境摆上了台面。​

更值得玩味的是操盘方的身份，2017年中信资本联合体联合凯雷拿下麦当劳中国内地及香港特许经营权，成立金拱门，持股比例维持52%、28%、20%的初始结构。

此次清仓是三方共识下的决策，这让事件远超单一品牌的战略调整，成了连锁行业地域适配的典型案例。​

麦当劳的扩张密码​

要读懂这场抛售，得先撕开麦当劳的“餐饮外衣”，多数人不知道，这家靠汉堡起家的企业，早在1956年就埋下了地产基因。

创始人雷・克罗克联合哈里・索恩本成立房地产公司，开创“拿地—转租加盟商”的模式，从根源上解决了快餐业“房租暴涨逼死加盟商”的痛点。​

这套玩法成了麦当劳的扩张引擎，截至2023年底，它手握全球56%的餐厅土地所有权、80%的建筑物产权，2023年231亿美元总收入中，特许经营及租金占比超35%。

对加盟商来说，租着品牌方的物业，自然更愿遵守标准化流程，对麦当劳而言，物业增值比汉堡利润更可观，全球地产估值早已突破千亿美元，成了扩张的“弹药库”。​

行业里流传的“麦门永存=包租公硬实力”，其实道破了本质：汉堡是流量入口，物业才是利润基石。

这种“餐饮+地产”的双轮驱动，让它从美国街角的汽车餐厅，长成了每天服务4700万人的全球帝国，可这套在全球跑通的逻辑，到了香港却水土不服。​

香港与内地的模式分野​

麦当劳在香港的“栽跟头”，始于一场刻意的模式试验，截至2024年，香港250家麦当劳门店中，多数由加盟商自带铺面经营，自持物业本就稀缺。

2017年拿下特许经营权后，金拱门因内地外资持有商业物业的政策限制，选择“轻资产运营”，让中信系负责物业持有，而政策宽松的香港，成了保留自持模式的少数试验区。​

这场试验终究没能扛住市场考验，香港商业地产向来依赖“游客+高端消费”双引擎，可线上购物重塑习惯后，外部客流下滑直接击垮了核心商圈的价值。

麦当劳的自持物业全在尖沙咀、中环等黄金地段，恰恰成了贬值最严重的资产，租金回报率仅2.5%，持有成本远高于收益。​

反观内地市场，轻资产模式反而展现出灵活性，中信系持有物业、麦当劳聚焦运营，既规避了政策限制，又降低了地产波动风险。

2023年内地麦当劳门店新增超200家，而香港却在收缩，同一品牌，两种模式，两种结局，印证了连锁行业的铁律：没有最优模式，只有最适配的模式。​

结语

麦当劳的清仓不是“撤场宣言”，而是一次清醒的“断舍离”，消费者记住的从来不是门店产权归属，而是汉堡的温度、服务的效率，这才是线下商业的核心竞争力。​

商业世界里没有“放之四海而皆准”的模板，就像内地的轻资产、香港的曾经自持、海外的重仓地产，本质都是对不同市场的回应。

当麦当劳卸下物业包袱，或许反而能找回快餐的初心，撑起“麦门”的从来不是房产证，而是那口滚烫的汉堡。