章江新区197㎡豪宅152万落槌，较评估价缩水超百万

#赣州头条#6月16日，赣州章江新区梅关大道2号路福·江韵华府5号楼1703室以152.2976万元成交，单价仅7720元/㎡，较256.696万元的评估价近乎“腰斩”。这一法拍房成交案例，在赣州高端住宅市场掀起波澜。作为章江新区曾经的“江景标杆”，这套197.28㎡的大平层以远低于市场价成交，既折射出法拍房市场的特殊逻辑，也引发对核心资产价值重构的思考。

法拍逻辑主导，价格体系重塑

此次成交的房源为司法拍卖处置资产，与普通二手房交易存在本质差异。根据赣州法拍房市场数据，2024年6月中心城区法拍房成交均价7523元/㎡，环比上涨372元/㎡，但成交率仅29%，流拍率超60%。路福·江韵华府此套法拍房虽以低价成交，但其单价仍高于当月法拍房均价，印证了核心地段优质资产的抗跌性。

法拍房价格通常低于市场价，主要源于三大因素：其一，司法拍卖以快速变现为核心目标，起拍价设置往往低于评估价；其二，潜在风险溢价，包括产权瑕疵、腾房困难等隐性成本；其三，市场情绪传导，当二手房市场整体下行时，法拍房价格杠杆效应减弱。此次成交的房源起拍价未公开，但最终成交价较评估价缩水超百万元，恰是法拍市场定价逻辑的典型体现。

江景豪宅遇冷，大户型流动性承压

路福·江韵华府作为2013年建成的江景小区，曾是章江新区高端住宅的代表。贝壳网数据显示，该小区当前挂牌均价14487元/㎡，近90天仅成交2套小户型，大户型流动性近乎冻结。

此次法拍的197㎡户型，若以挂牌均价计算，理论总价应达286万元，毕竟现在位于5楼的同户型挂牌价已经274.6万元了，但法拍成交价仅152万元，价差背后凸显大户型在法拍市场的特殊处境。

对比同小区挂牌房源，108㎡三房挂牌价132万-145万，139㎡四房挂牌价190万，142㎡四房挂牌价199万，大户型单价普遍高于小区均价。然而在法拍市场，总价门槛成为最大掣肘。今年以来，该小区在贝壳网成交的2套房源均为40㎡以下极小户型，印证了“总价敏感型”市场的现实选择。

核心资产价值分化，捡漏需谨慎

尽管此次法拍房成交价大幅低于市场价，但赣州章江新区的江景房价值底盘依然稳固。以华森·丽江豪庭为例，该小区6月成交一套139.76㎡江景房，单价8819元/㎡，虽创区域价格新低，但其地段、配套、景观资源仍被视为“价值洼地”。路福·江韵华府虽在此次法拍中“折戟”，但其作为早期豪宅的区位优势、江景资源及建筑品质，仍构成长期价值支撑。

对于购房者而言，法拍房市场既是“捡漏”机遇场，也是风险高发地。此次成交案例揭示三大趋势：其一，核心地段优质资产在法拍市场中仍具稀缺性；其二，大户型法拍房因总价高、风险大，买家需更专业的尽调能力；其三，随着法拍房“量增价跌”，价格优势逐渐收窄，盲目抄底可能面临流动性陷阱。

在赣州楼市分化加剧的背景下，路福·江韵华府的法拍案例为市场敲响警钟：即便是曾经的“豪宅翘楚”，在资产处置潮中也可能面临价值重估。而对于自住买家，以152万总价入主章江新区江景大户型，或许正是市场调整期馈赠的“时代红利”。