当 “华南最大地下商业中心” 的名号与 “司法拍卖” 绑定，广州番禺万博商务区的这片地下空间再次被推上风口浪尖。近日，阿里资产司法平台挂出的一则拍卖信息显示，番禺南村万博商务区的土地使用权及在建工程将于 7 月 28 日开拍，起拍价约 29.78 亿元。这个曾被寄予厚望的 “地下巨无霸”，正迎来命运的关键转折点。

一个 “超级项目” 的前世今生

此次被拍卖的标的，正是广州万璟投资有限公司开发的佳创盛汇项目。单从体量来看，它的 “野心” 自诞生起就足够震撼 —— 总建筑面积 179.87 万平方米，是珠江新城地下空间的 3.6 倍、国际金融城的 4.8 倍、广州南站的 7 倍。作为广州市首宗带产权的单建式地下商城，它最初的定位是 “全天候购物公园”，计划串联万博商务区与汉溪长隆，形成一个集交通、停车、商业、市政于一体的庞大地下网络。

回溯项目起点，2014 年 8 月，佳创集团旗下企业以 7.28 亿元竞得万博商务区地下空间用地，楼面价 0.9 万元 / 平方米。按照规划，项目需由国资背景的番禺信投公司入股共建（持股 25%），总投资达 33 亿元。彼时，番禺信投正以 “一方出地、一方出资” 的模式引入万达、奥园等 8 大开发商共建万博商务区，而佳创盛汇被视为串联区域 7 大地标的 “地下心脏”—— 从德舜大厦到番禺万达广场，从奥园国际中心到番禺天河城，66 个出入口将地面建筑群连为一体。

规划中的佳创盛汇充满想象空间：开放式十字结构里，双层商业以 “全球五洲风情” 为主题，威尼斯水景、冰雪世界、日韩潮玩、港澳风情等场景错落分布；30 米高的 “灯光互动巨柱” 激光可直射天空 200 多米，被称作区域 “定海神针”。按照原计划，项目应于 2019 年竣工，2021 年年底开业，成为万博商圈的 “流量引擎”。

从蓝图到烂尾：一场行业周期下的折戟

现实却与规划背道而驰。项目直到 2019 年 8 月才拿到施工许可证，远超约定的开工时间；2021 年 3 月的招商交流会还宣称 “年底开业”，短短 8 个月后就因债务问题被债权人查封。

这一时间线恰好撞上房地产行业的深度调整期。2021 年，房企流动性危机集中爆发，民营房企融资渠道收紧，金融机构风险偏好下降，不少在建项目因资金链断裂陷入停滞。佳创盛汇也未能幸免，庞大的建设体量和持续的资金投入，在行业寒冬中成为难以承受之重。

如今，这个 “半拉子工程” 被推上拍卖台，背后的挑战显而易见。除 29.78 亿元的起拍价外，买家还需承担 7.24 亿元的隐形成本 —— 包括 1.6 亿元的地块开挖及基础工程费，以及番禺信投等单位代垫的 5.46 亿元市政建设费用。参考广州科学城松日总部大楼三次拍卖才成交（降价 7.38 亿元后由国企接盘）的案例，体量更大、成本更高的佳创盛汇，想要找到接盘方并非易事。

周边居民的期待与现实的骨感形成鲜明对比。“要是能盘活，从地下通道穿梭各大商场就不用风吹日晒了”，一位居民的心声道出了项目的民生价值；但业内人士直言，万博商圈已有番禺天河城、万达广场等多个成熟商业体，实体商业竞争激烈，接盘者需投入巨额资金完成建设、招商和运营，“几十亿砸下去，回报周期可能长达十年以上”。

困境中的潜在机遇：低价入场与差异化空间

尽管挑战重重，佳创盛汇的 “稀缺性” 仍为其保留了一丝转机。

从价格看，项目作为在建工程具有明显的 “低位入场” 优势。对比天河区天河北路商业资产 5.8 万元 / 平方米的法拍单价，佳创盛汇的估值显然更具吸引力。而其所在的万博商务区，已是番禺成熟的核心商圈，日均数万客流与周边高端社区的消费力，为商业运营提供了基础支撑。

更关键的是 “差异化定位” 的可能性。评估报告指出，万博区域尚未形成规模化的高端家居博览中心，若项目转型为此类专业市场，可填补空白、避开与现有综合商场的直接竞争。与近期流拍的增城凯达尔项目（21 亿元，34 万平方米）相比，佳创盛汇的区位更成熟、体量更适中，转型专业市场的可行性更高。

当然，机遇的兑现需要专业能力加持。无论是完成剩余工程建设，还是后期的招商运营，都离不开专业团队的操盘。对于意向投资者而言，不仅要做好资金规划（仅保证金就需 29.78 亿元），更要提前布局招商策略，甚至考虑与商业管理机构合作，才能让这个 “地下巨无霸” 真正活起来。

从 “华南最大地下商业中心” 的蓝图，到司法拍卖台上的标的，佳创盛汇的命运折射出商业地产的时代阵痛。7 月 28 日的拍卖结果，将决定这个项目是重获新生，还是继续在烂尾的阴影中徘徊。而它的最终走向，也将成为观察广州商业地产转型与城市更新的一个重要样本。