别再被割韭菜！全国房价跳水，唯独这个县城遭疯抢，原因很简单

文 | 锐观经纬

编辑 | 锐观经纬

当西安的二手房均价在三年里跌去近四分之一，不少人都觉得“买房不如持现”时，陕西榆林下辖的定边县，却走出了完全相反的行情。

2025年这里新开盘商品房均价普遍突破5000元/平米，对比2022年不足4000元/平米的价格，三年累计涨幅超25%。

更让人意外的是，这座人口不足40万、GDP刚过430亿元的小城，不仅新房热销，二手房市场更是火热，有人刚办完过户还没拿到房产证，转手就赚了近六万元。

为什么一、二线城市房市遇冷，这座“边塞小城”却能逆势上扬？陪读家长和备婚族撑起的购房需求，真能让房价一直稳涨吗？

中介付倩倩的经历，也是定边县房价上升的表现，2024年她进入当地房产中介行业，短短一年就见证了房价“一路狂飙”。

2025年9月28日，她刚入手一套定边县城核心地段的二手房，过户手续办完还没等房产证到手，国庆假期第一天就有客户找上门，当场拍板以42.8万元全款买下，而且这笔钱不算增值税、中介费和所有税费。

要知道，几天前她买这套房时，总价还不到37万元，相当于没拿到证就净赚近六万元。

更让她意外的是，这套房不满两年，按规定要缴纳5.3%的增值税，再加上其他杂税合计超7%，可买家连犹豫都没犹豫就敲定了交易。

在定边，像这样的购房热度并非个例，国庆期间回乡，无论是家庭聚餐还是朋友闲聊，二手房和新盘涨价都是绕不开的话题。

有人说某套独栋别墅刚挂牌就被预定，也有人聊起新盘开盘时客户排队摇号的场景，关于房子的故事在这座小城里轮番上演，而撑起这份热度的，主要是两类购房群体。

一类是备婚族，如今定边年轻人谈婚论嫁，购房标准越来越高，付倩倩（化名）就遇到过一个“夸张”的案例：一对新人筹备婚礼时，女方家直接提出“三件套”要求。

一套带小院的独栋别墅，预算约100万元；一辆新车，大概20万元；再加上12.8万元彩礼和26.8万元“女儿零花钱”。

光是这三项就需要159.6万元，更别提三金和酒席的费用，一场婚礼下来至少要砸160万元，在这样的需求下，婚房成了不少家庭的“刚需”，也间接推高了房价。

另一类是陪读家长，这背后是定边县“学区划片+提前一年落户”的新政，为了让孩子能进入县城的重点小学、初中，家长必须提前一年买好房并完成落户，否则就会错失入学资格。

这种政策下，县城的学区房成了“香饽饽”，而农村人口持续外流更让这一需求雪上加霜。

2000年左右，定边县城周边农村的小学，一个班还有三十来个孩子，读书声能飘到附近的庄稼地，可如今，这些农村小学大多大门紧锁，学生几乎全涌进了县城。

陪读家庭成群结队搬进城，买房、租房需求一股脑叠加，成了定边房价“跌不动”的重要推手。

除了刚需群体，“大改善”需求也在拉动房价上涨，尤其是县城里稀缺的独栋别墅。

付倩倩记得很清楚，2022年定边新区推出一批毛坯独栋别墅时，开盘价才50万元一套，可仅仅三年过去，同一片区的毛坯独栋别墅已经涨到80万元，如果是开发商带装修或者房东“豪装”过的，挂牌价普遍能超过100万元。

付倩倩表示，在县城里，能有一块自家院子、能停车又能种花的房子，实在太稀缺了。

这种兼具居住舒适度和稀缺性的房源，几乎只要挂牌就会吸引不少买家咨询，价格自然水涨船高。

定边房价能逆势上涨，还离不开当地的“石油经济”支撑，作为榆林市下辖县，定边位于陕甘宁蒙四省（区）交界处，有“三秦要塞”之称，

更关键的是，它是全国县级区域油气产能第一大县，石油探明储量16.18亿吨，含油面积5000平方公里；天然气探明储量3000亿立方米，含气面积4992平方公里。

县境内共有3.4万多口油气井，原油最高年产量达800万吨，天然气最高年产量超6亿立方米，全县油气当量超过1000万吨。

当地老百姓都知道，县城的财政收入主要靠石油经济，而稳定的经济基础也让不少人有了购房的底气，如今定边不少优质小区的单价已经突破7000元/平方米，这个价格放在县城里并不算低。

不过，热闹的房市背后，也有人开始担心：定边的房价真能一直涨下去吗？

付倩倩入行一年多，见过的都是房价往上走的行情，看房的人多、房东临时跳价、成交速度快，就连县城里的中介公司也从五年前的“难寻踪迹”，一下子冒出二十多家。

行情变好也让她的收入水涨船高，平均每月能拿到近万元，这个收入在定边已经超过大多数公务员，而且工作时间灵活不用坐班打卡。

可即便身处行业红利中，她也不敢断言这股“小阳春”能持续多久，尤其是想到未来的房源供应，心里更是没底。

卖房人万先生的想法，或许能代表一部分人的担忧，2025年8月，他把自己住的一套150平方米电梯房卖了出去，这套房在县城是公认的高档盘，还自带“学区”光环，最终成交价130万元，折合单价8600元/平方米。

要知道，2017年他买这套房时只花了约60万元，八年时间房价翻了一倍还多。

可看着房价不断创新高，他却没有继续持有的打算，反而选择“落袋为安”：“西安省城的房价都在跌，咱们一个陕北县城却年年涨，这本身就不合理。”

他打算用卖房的钱，去买隔壁即将开盘的新盘，那里的毛坯房报价才5500元/平方米，位置和学区都不差，环境还更敞亮，能换一套更大的房子。

在他看来，眼下的房市热度就像一阵风，“炒完就得回落，再过两年价格大概率要往下掉”。

万先生的担忧并非没有道理，房源供应的变化可能会改变定边房市的供需平衡。

付倩倩观察到，过去两年定边新推的楼盘很少，一只手就能数过来，房源稀缺自然让房价蹿得快。

但从2024年开始，好几个房地产项目同时开工建设，而且交付时间都集中在未来一两年内。

如果这些新房批量上市，市场上的房源一下子变多，原本供不应求的局面可能会反转，到时候房价能不能稳住，谁也说不准。

今年八月，70个大中城市商品住宅销售价格环比全线回落，同比降幅也在持续收窄。

一边是省城西安的房价仍在下探，一边是定边这座“边塞小城”的房价逆势上扬，两者之间的反差让“定边房价还能涨多久”，成了当地百姓茶余饭后最热的谈资。

对于有购房需求的人来说，无论是为了孩子上学的陪读家长，还是筹备婚礼的备婚族，在入手前或许都该多一份理性。

毕竟没有永远只涨不跌的市场，结合自身需求和经济实力做决定，才能避免陷入盲目跟风的陷阱。