前言

9月18日，辛杰在深圳开会后消失，24天后，万科一纸公告宣告他辞职，这位被寄予厚望的"救火队长"走了，留下8729亿负债和一地鸡毛。

更劲爆的是，前总裁祝九胜直接被抓，地产圈响当当的"九哥"这回怕是难翻身了，深铁输血259亿也止不住颓势。

万科到底发生了什么？国资托底还靠得住吗？

编辑：AJY

地产航母9个月经历人事地震

辛杰的失联充满戏剧性，9月18日他在深圳开完会就没影了，二十多天没公开露面，直到10月11日媒体爆出他失联的消息，传闻是被带走调查。

这个时间点太微妙了，就在他失联前两天，深铁还批了20.64亿专门帮万科还债券，可转眼间，这个深铁党委书记、董事长就凭空消失了。

10月12日他递交辞职报告，13日万科公告说他因"个人原因"辞职，还特意加了句"与董事会无分歧"，越强调没问题，越让人多想。

更让人不安的是辛杰的双重身份，他不只是万科董事长，还是深铁的一把手，手里握着深圳轨道交通的千亿项目，连他都自身难保，万科这艘船的水到底有多深？

一波未平，一波又起，就在新任董事长黄力平火速接任之际，更重磅的炸弹被引爆——前总裁祝九胜被刑事拘留了。

这个地产圈的"九哥"可是万科老人，1969年生，1993年起就在建行深圳分行干了近20年，批过不少万科贷款，2012年跳槽万科，2018年升任总裁兼CEO。

今年1月17日他曾经短暂失联两天，回来后27日就以身体原因全退，辞了董事、总裁、CEO等职，转任顾问，谁知道10月14日直接被抓！

起因是一封举报信，说他2017年"宝万大战"期间短暂离职，以"第三方顾问"身份操控影子公司，上千家公司、上百亿资金，涉及资本、项目、资金网络，还包括深铁的合作基金。

两天之内，两个高管一个"失联"，一个被刑拘，这绝不是巧合，人祸带来的恐慌，比单纯的债务数字更让投资者和购房者揪心。

总负债8729亿这个数字听起来像天文数字，但更可怕的是"钱不够花"的现实，这里面有3642亿是有息负债，1553亿是一年内必须还的短期债务。

而万科账上的现金只有740亿，就算把所有现金都拿出来还债，也只能覆盖45%，相当于手里攥着100块，却要还220块的急债。

股价最能说明问题，公告一出，万科A股跌2.67%，H股跌4.8%，投资者用脚投票，信心正在崩塌。

8729亿负债背后的真相

万科的赚钱能力还在下滑，2024年营收3432亿，但地产板块844亿营收却亏了494亿，这是上市33年来头一遭，2025年上半年营收1053亿，又亏119.47亿。

算下来每天要亏差不多2亿，这是什么概念？相当于每小时烧掉833万，每分钟烧掉13.8万，这还是在不断变卖资产的情况下！

有人可能会问，不是还有卖房收入吗？数据显示，上半年万科卖了691亿的房子，可这笔钱并不能直接算成利润。

房企的预售制度决定了，卖房钱先算合同负债，得等交房才能转成营收，而交房周期往往要3到5年，这就导致一个尴尬的局面。

现在的利润表，反映的是3年前的销售情况，现在卖的房子，要等几年后才会计入收入，2025年上半年，万科销售商品收到的现金是616亿。

但买材料、付工程款的现金花了495亿，加上其他支出，经营性现金流还是-30亿，简单说，日常经营不仅没赚到钱，还倒贴了30亿。

更让人担心的是，这种入不敷出不是短期现象，2024年万科房地产收入降了31.57%，2025年上半年销售额又降了45.7%，降幅比行业平均水平还高。

房子卖不动，回款就上不来，回款上不来，债务就没法还，债务还不上，又会影响公司信誉，进一步导致房子卖不动，这成了一个恶性循环。

之前高价拿的地不敢轻易开发，核心区的商场、写字楼开始打折卖，连员工福利都在悄悄缩减，这些细节比冰冷的数字更能说明问题。

万科的"造血"功能，暂时出了大问题，流动性紧张得像绷紧的弦，随时可能断裂。

你的每一套房子，都在决定万科的生死

面对摇摇欲坠的大厦，万科和大股东深铁并非坐以待毙，事实上，一场轰轰烈烈的"瘦身自救"运动早已展开。

作为万科的第一大股东，深铁确实够意思，2025年大半年里，分9次给万科借了近260亿，最近一次就在辛杰失联前2天。

更关键的是，这些借款的利率只有2.34%，比市场利率低不少，期限还能给到3年，部分还允许展期，相当于给万科送了个"低息贷款大礼包"。

但深铁也不是"财神爷"，它自己的日子也不好过，2025年上半年，深铁净亏损33.6亿，资产负债率突破了60%。

对国企来说，这个负债率已经算高了，深铁的钱主要靠地铁运营和房地产开发，现在房地产行情差，地铁运营又要持续投入，手里的"余粮"也不多了。

而为了回笼资金，万科几乎到了能卖的都卖的地步，最典型的是2017年花551亿买的"广信资产包"，里面有广州荔湾、越秀的16宗核心地块。

现在为了回款，不仅要拆售其中8项资产，还要求买家在2025年12月15日前付清全款，急着用钱的心思昭然若揭。

还有深圳湾超级总部基地，2024年以评估价六成的价格卖给了深铁，直接亏了近10亿，上海金桥万创中心卖了14亿。

七宝万科广场卖了48%股权回笼23.84亿，连非核心资产也在砍，投资超400亿的万冰雪公司直接剥离。

这种折价变卖的方式，虽然能解燃眉之急，却会让万科的资产规模和盈利能力进一步缩水，相当于"拆了骨头补肉"。

所有的自救动作，都无法解决根本矛盾：房子卖不出去，房企的核心是要把房子卖出去，拿到回款，再用回款还负债、开发新项目，形成循环。

如果房子卖不出去，再怎么卖资产、借债，都是"无源之水"，2025年上半年，万科销售额降了45.7%，比行业平均水平还高。

这说明市场对万科的信心在下降，现在的消费者，用脚投票的力量比任何资本都大，消费者主权时代已经到来！

不会硬着陆，但必须从资本宠儿变成消费者仆人

看到万科如今面临的种种困境，不少人担心万科会崩盘，短期来看，万科有深铁这个靠山兜底，大概率不会违约崩盘。

深铁已经投入了近260亿，不可能眼睁睁看着万科倒了，一旦万科违约，深铁之前的借款可能打水漂，还会影响深圳的房地产市场稳定。

加上万科已经把部分高息债务换成了深铁的低息借款，2027年前没有境外公开债到期，短期的债务压力已经有所缓解。

就算现金不够，还能靠卖资产凑钱，至少不会像一些中小房企那样突然"暴雷"，但长期来看，万科能不能活下去，不取决于谁当董事长。

也不取决于深铁借多少钱，关键在两个字"销售"，购房者现在最在意交付，盯监管账户余额、施工进度、总包在不在、项目进没进保交楼名单。

政策在放宽，但收入没涨，客户观望，万科得聚焦强二线核心一线，别铺摊子，去库存，降费用，稳基本盘。

拐点不是人事公告，而是小信号：退房率降，去化升，现金流转正，负债拉长，这四个齐了，谁当董事长都不重要。

对普通购房者来说，现在买万科的房子不用太慌，有深铁兜底，短期不会烂尾，但也别盲目入手。

可以多看看现房或准现房，查一查万科当地项目的销售情况，再对比下周边房企的价格和口碑，毕竟，现在的市场里，谨慎比冲动更重要。

万科不会马上崩盘，但也没到安全的地步，它就像一个生病的人，靠深铁借款和卖资产暂时稳住了病情。

但要真正康复，还得靠自己销售回款，至于能不能吃饱，要看市场给不给机会，更要看我们这些购房者愿不愿意喂饭了。

结语

万科的危机告诉我们，企业的本质不是资产，而是信任，信用崩塌比财务危机更致命，因为信任一旦失去，就很难重建。

消费者主权时代已经到来，未来的企业必须真正以消费者为中心，透明度、责任感、参与度将成为新的核心竞争力。

面对这样的时代变革，作为普通消费者的我们，如何用选择来推动商业文明的进步？你的每一个决定都很重要。