中央重磅会议定调！房地产8月大动作落地，再提城中村、旧房改造

未来十年，房地产的发展方向一锤定音。

中央城市工作会议十年一次，明确了房地产的发展方向：从拉动销量转向提升质量，标志着房地产“铺摊子”阶段已在上一个十年基本完成，当前进入升级阶段。

会议指出了重点任务，包括建设安全便捷的智慧城市、推进城市更新、推进城中村和老旧房改造、保护城市独特的历史文脉与人文地理、大力发展生活性服务业等。

有人认为，此次提到的城市更新与老旧房改造意味着新一轮棚改，但其实完全不同。

我们需要先了解上一轮棚改的运作模式——这十年的房价泡沫正是从货币化棚改开始的。

货币化棚改的核心是向拆迁户发放远超房屋市场价的现金，推动其购买新房。

资金链条为：央行通过PSL（一种货币工具）向国开行注资，国开行向地方政府放款，地方政府将资金发放给拆迁户；随后，政府通过土地出让金收入偿还银行。

五年间，这一模式投放了超3万亿基础货币，叠加货币乘数效应，形成了十万亿级别的资金释放，直接推动了房地产的爆发式增长。

此次会议提到的城中村与老房改造，与棚改有显著区别：

第一，改造方式不同。棚改是“推倒重来”式的整体拆除，而此次城市更新更像“改装”。

今年刚发布的城市更新意见已明令禁止大拆大建，强调“留改拆并举”——好用的保留，还能用的翻新（如水管、燃气等基础设施改造），确需拆除的也需遵循整体规划，保护历史文脉。

第二，针对对象不同。棚改针对增量市场，通过发放资金刺激居民购买新房；此次城市更新针对存量市场，鼓励将旧宅升级为品质住房，资金规模仅够翻新或原地置换，而非置换新房。

此外，棚改是“遍地开花”式推进，而此次更偏向原地重建，房地产增量需求已大幅减弱——十年间，我国城镇化率从55%上升至67%，居民基本实现“人人有房”，家庭住房拥有率超96%，人均住房面积超40平方米。

过去“无房可住”的刚需已不再是主流，当前主要需求是改善型需求，政策导向也聚焦于存量优化（如广州千亿改造计划明确“严控增量、优化存量、提高质量”）。

第三，资金模式不同。棚改依赖央行直达资金，回报周期短（通过土地财政快速回本）。

此次城市更新资金来源多元，包括中央财政预算投资、特别国债、物业证券化、居民自筹及社会投资等，资金规模更小、筹集更复杂，难以复制棚改的“撒钱”模式。

综上，无论从政策、市场还是资金层面看，货币化棚改均无“卷土重来”的条件。

政策方向的转变，对房价和行业的影响也截然不同。此次“高质量发展”主题将加剧房价分化——每年新增的改善型需求（新中产、高净值群体）会优先激活优质地段、高品质住房的升级需求。

对持有房产的群体而言，优质地段的老房（如经济文化中心附近二三十年房龄的旧宅）改造后可能大幅增值（例如原本2万元/平方米的房子，改造后或达4万元/平方米），但此类房源数量有限。

多数房产受政策利好有限，房价或趋稳，但难有显著升值——毕竟增量需求已大幅减少，未来增量需求将更集中于人口、产业、资源聚集的核心地段。

对行业而言，上一轮棚改推动开发商“跑马圈地”、高周转扩张，地产股曾大幅上涨；此轮政策不涉及大量增量，虽有助于去库存、帮助房企回血，但难再拉动开发商业绩快速增长。

相比开发端，施工端（如城市更新相关的城建规划、设计等领域）或将更直接受益。

总体来看，房地产的黄金时代已过，去库存仍需时间。若当前购房目标地段非核心区域，不妨暂缓，待条件成熟后一步到位购买优质房产。