开封文旅，真的能救开封楼市吗？

| 热度决定一切！

NO.1 | 壹

热度

“哥，你看这里弄个民宿，有搞头不？”

去年开始到现在

我身边朋友但凡家里有闲置房的

全都改头换面，做成了民宿

挂在携程、美团上

日日生钱

甚至还有好几波朋友分别合作

有的租房、买房，装修干民宿

有的直接物色好物业

拉高投资做起了

品牌酒店或单体酒店

细想一下

这段时间陪同他们踩盘的酒店+民宿

甄选不同类型的物业+装修方案+消防研判

甚至比我

去楼盘调研走访的频次还要密集

看得多了，问得多了，学得多了

自然对开封文旅热度下的住宿行业

有了了解、认知与思考

事实上，开封文旅

在近些年的持续大热

带给开封民众最直接的感观

一个是人多，哪哪都是人

一个正是遍地如雨后春笋般

开起的酒店与民宿

开封文旅在“万岁山”+“清园”

这两大国内顶流文旅IP的加持引领下

整个城市基本做到了

“全年无淡季”的持续流量

刚刚过去的这个暑期

更是让整座开封成为了全国人的会客厅

满大街熙来攘往的游客

以及景区周边日日骈肩叠迹的人流

就算对外界再不敏感的人

也会在月朗星稀的深夜床榻上

转辗反侧，认真思考：

“如何搭上开封文旅的这趟车，赚一笔？”

大家思来想去

最后都把答案，放在了“住”上

您看，旅游产业无非就是三大板块

吃、住、玩

玩，在开封有大量的景区

一般人涉及不了

吃，餐饮这个大坑

就连浸泡其中多年的行业老炮

都没有绝对把握

妥妥的新手小白“禁区”

况且太消耗人、太累人

唯有“住”

这个适合长线收益，上车相对门槛较低

只需前期用心、繁忙

开业步入正轨后即可相对轻松的“稳当生意”

就成为了有想法人们的切入点

根据相关数据显示

2024年初，开封市（不含祥符区）

酒店的总房量至少为2.1万套

整个2024年新增客房数量约为4526套

截止到2025年6月底，又新增客房2347套

总数近28000套的酒店总客房量

相对于城市体量而言

扩容速度实属不慢

民宿方面，官方数据

2025年前7个月

开封已经有2100多家民宿经营在册

再加上没有营业执照，藏匿在小区中的

合计总数近3000家民宿的体量

在开封还是有的

大家想一想

自己身边的亲戚、朋友中

是不是都有干民宿的？

开封目前满大街

能够赶上药店和餐饮数量的商业

一定是酒店

甚至在景区周边的民宿老板们

你们是否都遇到过

手握巨量资金

挨个敲门进入谈能否转让的外地投资者？

更甚者

就连本地许多装饰公司这两年的核心业务

也从单量越发稀少的个人住房装修

转到了接单越来越多的民宿、酒店上

以至于景区周边

多年无人问津的老旧小区房源

年代久远的陈旧别墅、村中自建房、破败小院

都水涨船高，成为了香饽饽

租金、房价一路飙升坚挺

好不热闹

而这些的背后，都是房子

在做支撑，在做载体、在做根本

看一看疲软不振的楼市

再瞧一瞧热辣滚烫的文旅

很难不让人发问：

开封文旅，真的能救开封楼市吗？

NO.2 | 贰

拯救谁？

其实，问题的答案

关键在于能够拯救开封楼市的谁？

首当其中，拯救的当然是房子！

就像前文所说

那些早年，根本不在绝大多数人考虑范围内

甚至原业主都在想尽办法逃离

受够了噪音污染、拥堵出行

价位不高、紧贴景区的房子

在文旅热、与住宿热的双重加持下

摇身一变，成为了枪手货

比如：加在万岁山、清园

与天波杨府、翰园碑林之间的

九鼎雅园、九鼎頌园

目前一直高位处于“租客多，房源少”的紧俏状态

之前沉浸许久的建业半亩园

在文旅热起来之后

所有的独栋别墅几乎都在开工装修

硬生生把这里打造成了

“开封高端民宿”的首选聚集地

*半亩园高端民宿

真正在诠释民宿的价值与体验

中山路铜锣湾西侧的老省府大院

在落寞、荒凉了许久后

也借助文旅东风，用锦江酒店旗下的

凯里亚德酒店，焕颜亮相

*改造之前的河南省政府旧址大院主楼

*正在改造的主楼，已经挂牌凯里亚德酒店

河大附中明伦校区正对面的一大片烂尾楼

如今也迎来天翻地覆大变样

开启了体量不小的全季酒店

*烂尾十几年的框架楼，在文旅热下焕然新生

甚至西区范围内

汉兴上品、塞纳春天、幸福里、帝湖世家、

东京银座、银地商务、蓝天中央公园、

绿城创客中心、启封广场等

这些公寓型的写字楼中

都有投资客进行收编，集中开设民宿或酒店

再看看，万岁山北门外的万康苑、万兴苑周边

文职院东侧的王口舌村

还有开大对面的孙李唐新村

以及金耀门金耀路南北两侧

这“四大平价民宿窝”的恢弘体量

任何一个人来了

看后都会惊叹！：

“䒑，这太成规模了！！太吓人了！！！”

如此等等

就更不要说那些被酒店

拯救之后的单体商业和临街商业了

如果没有文旅的火热

这些房产要么价值未被激发升华

要么问题依旧难以解决、前景无望

终究还是会成为房东的损失

以及城市的伤疤

但如今

都在文旅热的炙烤与催生下

迎来新生

其次，拯救的是人

除了房东拿到收益外

那些对住宿行业产生极大兴趣的人们

正在迎来自己对自己的

救赎与畅想

就拿我身边来说

很多之前在地产行业中呼风唤雨的大咖

或者深耕地产多年的从业者

凭借着对房源的敏感性和管理经验

大部分都选择了民宿或酒店

有的斥资近千万，做连锁品牌酒店

有的专门收购散落房源，做民宿管理代运营

有的干脆直接包下一栋或新或旧的别墅

大刀阔斧的改造出十几间房

做单体民宿

无论怎样，这些朋友们

都是在用当下能握住的“抓手”

来为自己拼、赢未来

因为阅事无数、沦为人精的他们

太知道喧嚣的市场中，哪里才是机会！

*御街东侧的龙亭新都汇商业广场

要没有大量酒店、民宿和汉服换装店的支撑

早就落寞了

同样，许多其他行业的朋友

也都蠢蠢欲动，纷纷大步入局

生怕赶了晚集

他们之中

有公职在身用自家房赚生活费的、

有做装修公司的、有干工程的、

有裸辞专门靠民宿创业的、

更有把赔钱的餐饮店关门大吉

直接原地改建民宿的

……

如同这些朋友的人们

其本质，都是想在当下

找到一份安稳的生意

挣得一份细水长流的收益

与其说他们开店做服务

倒不如说是为自己和家人

博得一份如今来看胜算还算稍大的未来

不然，您说，当下在开封还能干什么呢？

再次，拯救的是开发商

楼市行情大家都清楚

那些难以消化、积压在开发商手中的房产

特别是商业房（楼盘临街商业等）

自然成为了占压资金的重资产

怎么办？

楼市一般！但文旅火热！

自己守着自家房产，没有租金成本

那还不赶紧干酒店呀！

所以，大家可以看到

譬如鼎立，在鼎立国际城的四周

用自己的商业楼，自持接连开了

H壹、汉庭、永丽城市岛三家酒店

开启了转型拓展之路

*金耀路上，鼎立旗下的永丽城市岛酒店

稳坐本土房企多年的新龙集团

在五一路上的新龙御景城

以及三大街的新龙御都国际

用楼盘外围自持的商业房

接连开了全季、汉庭、你好、亚朵等多家酒店

更继续谋划布局，再开新店

除去自己投资开店之外

还有一些开发商的房产被争抢租赁

成为了酒店布局的最前线

比如：在开封

开发迪臣世纪豪苑、迪臣世博广场

坐拥御街西侧大商新玛特及周边综合体

手握大量商业和房产自持的迪臣

在龙亭湖东岸，迪臣世纪广场

以及龙亭湖1号广袤的湖畔延长线上

就有投资者开起了亚朵、桔子、全季酒店

*与杨家湖隔路相邻，包下龙亭湖1号两排所有别墅

正在装修收尾阶段的亚朵酒店

甚至在郑开大道的迪臣世博广场

还注资布局迪臣智选假日酒店

这些年开发的事情没多干

运营商业、投资酒店

反倒成为了主力项

就连东北区域的四季城

手中也攥着多座独栋商业体

寻找投资者来进行合作，开发酒店

这还不算

那些本土开发商，怀中存着大量房产

绝大部分都搭乘文旅的东风

开启了酒店

开发商正在用另一种方式

来让自己体面的生存下去

最后，影响的是城市发展方向

不可否认

开封文旅的现象级大热

已经结结实实影响、渗透到了

每个开封人的生活中

作为为城市与人民服务的

房地产业以及城建领域

这种与时俱进、紧贴趋势的转变

就显得尤为关键重要

而这，恰恰与2025年5月

上层发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》

明确提出“推动文旅产业赋能城市更新”

为城市发展注入新活力，完全契合

这些新闻上的大道理

我们不去解读

单就结合地产楼市与城市的关系而言

开封文旅的大热

对未来开封的城市发展

只会更加聚焦于

历史保护街区活化、工业遗产活化、

社区/街区/商圈功能迭代、

以及公共文化空间更新

而非之前摊大饼式的“单一开发楼盘”

想想看

开封还有多少历史街区需要保护提升？

还有多少具有历史印记的

工业厂区需要革新、出彩、成为开封门面？

还有多少商业地产要提质升级？

……

如此来看

房地产行业会以另外一种形式

在开封迎来更多的机会、融合与发展

NO.3 | 叁

未来

前几天，和携程的朋友们聊天

他们也说道，今年开封文旅的热度

实在是太大了

两大核心景区的流量已经逼近天花板

如果在园区不扩容的情况下

再想在入园人数上做突破，很是困难

这也就直接影响着开封的住宿行业

言下之意

他对于现在扎堆开酒店、开民宿的热度风潮

很是谨慎，并不建议盲目跟行

事实上

从8月份的暑期档过完

全市的酒店、民宿在9月份的订房量

正迎来断崖式落差

伴随着阵阵秋雨，踏入寒风瑟瑟的淡季

整个9-12月份

也只有10月份能够冲一波

其余的9月、11月、12月，都将难熬

其实

急着转让酒店、民宿的老板们大有人在

我们不应只看到市场的一片繁荣

也要看到市场的真实另一面

这也就意味着

开封未来长久的住宿潜力

一定是以核心景区为原点，逐渐向外涟漪扩散

这也和楼市中

绑定城市核心资源的楼盘项目

会更好售卖的道理一样，如出一辙

说到底，大家玩的都是房子！