读懂中央会议 8 月楼市信号：5 大要点 + 应对指南，购房者照做不吃亏

7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产部分，此次会议中，只提到 “落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。此次会议中城市更新相关内容由此前的 “大力实施” 到 “加力实施”，再到中央城市工作会议的 “高质量开展”，提法上更加向质量和品质提升侧重，本次会议再次强调要高质量开展城市更新，基调延续。“好房子” 建设已经是提升城市发展质量的重要一环。各地都在优化 “好房子” 标准、规范计容规则、鼓励 “好房子” 建设、探索存量住房改造为 “好房子” 的路径等方面存在诸多政策空间，预计未来在规划、土地、财政、金融等方面将有更多支持性政策落地。

7 月 24 日，中央政治局会议首次明确了 “我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并首次提出要 “适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。这一会议定调犹如一颗重磅炸弹，为后续房地产政策的调整指明了方向。紧接着，7 月 27 日，住建部就落实会议精神，强调要 “大力支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了三大政策支持方向，包括降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款 “认房不用认贷” 。​

财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这一政策旨在降低换房需求购房成本，刺激改善性住房需求的释放。​

除了上述全国性政策，各地方政府也纷纷响应，结合当地实际情况出台了一系列购房支持政策。河南省发布《持续扩大消费若干政策措施》的通知，提出支持各地因城施策，持续完善购房补贴；完善二套房认定标准；支持郑州开展商品房预售制度改革，推进郑州、开封现房销售试点 。其中，对有未成年子女的二孩、三孩家庭以及老人投靠养老的家庭购买新建商品住房的，可通过发放购房券或购房补贴方式，支持合理住房需求；对 2023 年 7 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期间在当地就业的应届毕业大学生购房的，在原有支持人才购房政策基础上，可给予一次性货币补贴等。​

进入 8 月份后，各地公积金政策也持续优化，尤其是以一二线城市为主。广州支持公积金支付购房首付款，自 8 月 1 日起，在广州市行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款 。山东省也指导各市进一步优化公积金提取和贷款政策，缴存人可提取个人账户住房公积金支付购房首付款，同时还可申请使用住房公积金贷款，切实提高缴存人支付能力。​

政策松绑下的市场反应​

随着这些政策的推进，市场已经出现了一些积极的反应。从销售数据来看，部分城市的新房和二手房成交量有所回升。以上海为例，4 月底新杨思区域一个楼盘 228 套房子，939 组人抢购，三个小时就卖完了。浦东和闵行区的一些项目认购率都超过 200%，很多项目还没开盘就被抢光。深圳、广州的情况也类似，像深圳一个楼盘卖了 90% 以上，广州的一个项目两小时内销售金额就突破了 10 亿元。这些数据表明，政策的调整有效地激发了购房者的积极性，市场信心正在逐步恢复。​

新政落地后，看房人明显增多。在北京，购房者李女士表示：“这次首付比例降到了四成，总算有机会上车了。” 不过，她也担心房价是否会因此上涨。在二手房市场，房主自主挂牌，对房子的定价拥有主动权。中介杨泽表示，议价空间确实缩小了，成交价格也高于此前的底价。此次新政的效果在一线城市很明显。​

58 安居客房产研究院院长张波认为，从政策的组合拳来看，主要体现在 “认房不认贷” 在一线城市落地，基本代表全国已经落地，这对于改善需求入市将起到重要作用，并且效果主要体现在一线和强二线的城市。“这一轮政策的效果会对市场形成明显刺激，购房者入市的脚步会有所加快。但是，值得关注的是，目前国内外经济环境依然较为复杂，不确定性因素较多，民众对于未来收入预期也难言完全转向乐观。未来，政策还需要根据各地市场的效果进行针对性调节，即使在一线城市，政策的效力也有可能存在差异性，需要精细化动态关注和调整。” 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也认为，新政对楼市的稳定能起到一定作用，但还需要进一步的后续政策，“政策还有进一步的改善空间”。​

张波表示，目前政策工具箱已经充分打开，包括首套房和二套房首付标准已经是历史性最低，房贷利率加点的尺度空间也处于低位，各地可根据实际需要进行因城施策使用，体现出政策的灵活性。此外，限购层面也仍有优化的空间。此前嘉兴全面取消限购、限售，天津缩小了限购区域，预计接下来将会有部分城市跟进。​

8 月楼市 5 大信号解读​

信号一：需求端政策持续松绑，购房门槛再降低​

从 2025 年初至今，房地产需求端政策松绑的步伐从未停歇。限购、限售、限价等限制性政策逐步放宽，多个城市放宽外地购房资格限制。贷款利率更是大幅下降，首套房商业贷款利率最低降至约 3.05%，5 年以上公积金贷款利率低至 2.85%。进入 8 月，这一趋势仍在延续且有望加强。预计房贷利率将进一步下调，中原地产研究院预测，2025 年底新政房贷利率有望降至 2.5% 左右。以一笔 100 万元的房贷、30 年期等额本息还款为例，若房贷利率从当前的 3.05% 降至 2.5%，总利息将节省约 18 万元，月供也将减少约 500 元。同时，银行信贷额度可能会进一步增加，对购房者资质的审核标准也可能放宽。对于购房者而言，这是实实在在的利好。尤其是刚需购房者，在首付比例和贷款利率双降的情况下，购房成本大幅降低。​

信号二：“好房子” 建设加速，住房品质升级​

2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅项目规范》，从多个维度对住宅品质进行了全面升级。北京、苏州、西安等核心一二线城市相继出台高品质住宅或 “好房子” 建设技术标准，优化建筑设计规划、计容规则。这意味着未来市场上的住房产品将更加注重品质和居住体验。比如在建筑质量上，对墙体材料、防水工艺等提出更高要求；在小区配套方面，增加绿化面积、完善健身休闲设施；在物业服务上，提升响应速度和服务内容等。对于购房者来说，以后有机会买到居住舒适度更高的房子。​

信号三：城市更新提速，存量市场迎来新机遇​

中央会议将 “以推进城市更新为重要抓手” 写入城市工作总体要求。这意味着房地产发展重点将从增量建设转向增量和存量并举。今年以来，已有不少城市出台配套的房票安置政策，超 20 个地方优化房票政策。近期厦门扩大房票使用范围至二手房，且继续鼓励房票用于购买新房，进一步打通一二手链条，促进市场库存去化。城市更新不仅能改善居民的居住环境，还能激活房地产市场的存量需求。老旧小区改造后，房屋价值提升，周边配套完善，会吸引更多人关注，无论是买卖还是租赁市场都会更加活跃。而且城市更新过程中，会有一些新的商业、公共设施建设，带动区域发展。​

信号四：土地供给优化，市场供应结构调整​

为了更好地满足市场需求，土地供给方面也将迎来优化。政府可能会根据市场需求情况，调整土地出让的节奏和规模，比如在住房需求旺盛的区域增加土地供应。同时，对土地用途的规划也会更加精细，可能会增加保障性住房、改善型住房的土地占比。这一信号对于购房者来说，意味着未来市场上的房源将更加丰富多样，购房者的选择空间将进一步扩大。尤其是对于改善型购房者来说，可能会有更多高品质的改善型住房项目入市。​

信号五：金融支持力度加大，房企资金压力缓解​

央行 “白名单” 专项借款扩容至 8.5 万亿元，这一举措极大地缓解了房企的资金压力，降低了楼盘烂尾的风险，切实保障了购房者的权益。当房企资金充足时，能够更好地保证项目的施工进度和质量，按时交房。同时，存量房贷利率随之降至 3.09%，使得已经购房的业主还款压力减轻，也对潜在购房者产生了一定的吸引力。因为看到房贷利率降低，会觉得购房成本下降，从而更愿意进入市场购房。​

普通购房者的应对之策​

面对如此密集且力度空前的楼市政策调整，普通购房者难免陷入纠结，究竟该慌还是该出手？其实，答案并非绝对，而是要根据自身的实际情况来做出理性判断。​