前言

轰鸣的挖掘机曾是城市更新的象征，推倒老旧小区、竖起崭新高楼，一段段旧日图景在烟尘中化作记忆碎片。

然而在2024年初，城市更新正经历一场静水深流的转向——住建部明确传递的信号日益清晰。

大拆大建的时代将逐步落幕，对建成超过20年的老旧小区，政策重心已坚定转向全新模式。

那么拆迁是否算是全面叫停了呢？2025年起超过20年的房子又该怎么处理？

告别大拆大建

2025年政策导向的落地，将全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

这标志着城市更新告别了粗放扩张的“推土机模式”，进入了精雕细琢的“绣花时代”。

对于大量超过20年房龄、但尚未达到危房标准的住宅小区，核心思路已明确为“留改提”。

这一政策聚焦于居民最急难愁盼的问题，老楼加装电梯让“悬空老人”重获出行自由，陈旧水管电网的全面改造消除了安全隐患。

破损墙体的修缮与节能保温层的加装提升了房屋舒适度，小区内部道路、绿化、照明、停车及适老化、无障碍设施的完善则显著优化了公共环境。

以北京劲松北社区改造为例，通过系统更新，不仅解决了长期困扰居民的上下楼难、管道堵塞、停车混乱等问题。

更通过引入便民商业，激活了社区活力，居民满意度大幅跃升。

当然拆迁并未被绝对禁止，但其范围已被严格限定在极少数情形。

经专业鉴定确属D级危房、已无加固改造价值且严重威胁居民安全的建筑。

因国家重大基础设施建设（如高铁、地铁、防洪工程等）确实无法避让的区域。

以及极其特殊情况下，零星危旧房与改造项目确实难以协调的局部点位。

2021年住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》已奠定基调。

要求城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积原则上不应大于现状总建筑面积的20%，这为“留改为主”提供了坚实的政策与法律保障。

转型深意

城市更新策略的根本性调整，源于对过往模式不可持续性的深刻反思，以及对高质量发展内涵的精准把握。

例如拆迁成本在过去十年间如脱缰野马般飙升，天价补偿款、漫长的谈判周期、高昂的安置成本。

以及拆除与新建过程的巨大资源消耗，使得大拆大建日益成为地方财政难以承受之重。

与之形成鲜明对比的是，老旧小区改造每平方米投入多在千元级别，整体成本远低于推倒重建。

这笔经济账，让“改”比“拆”更显务实与可持续，且大规模拆迁对原有稳定社区网络的撕裂是深远的。

世代比邻而居的亲情、互助互信的邻里关系、熟悉的生活便利圈在推土机下瞬间瓦解。

被迫迁往城市边缘的居民，往往面临通勤时间倍增、生活成本上升、社会关系网断裂、甚至心理归属感丧失的困境。

而“留改提”模式最大程度维系了居民原有的生活空间和社会关系。

保护了弥足珍贵的社区文化和城市记忆，增强了居民对家园的认同感与归属感，有效缓解了社会摩擦。

除此之外还有就是大拆大建是制造建筑垃圾的“超级引擎”。

我国建筑垃圾年产生量惊人，占城市固体废弃物总量比例高达40%左右，但资源化利用率长期偏低。

大规模拆迁产生巨量不可降解的钢筋混凝土碎块、砖瓦等，不仅侵占宝贵的土地资源进行填埋。

运输与处置过程更带来粉尘、噪音污染及碳排放，转向改造为主的模式，本质上是践行“无废城市”理念。

从源头上大幅削减建筑垃圾产生，是城市绿色低碳转型的关键一环。

据研究，改造更新相比拆除重建，可减少高达70%-90%的建筑垃圾排放。

居民的反应

对于大量居住在基础设施老化、生活不便但情感深厚的老旧小区居民，特别是老年群体，改造提升无疑是重大福音。

管道更新、墙体保温、环境整治等实实在在的民生工程，直接回应了他们最迫切的生活需求。

无需经历搬迁动荡即可大幅提升生活质量，赢得了广泛拥护。

还有部分居民，尤其是一些早年购入老旧房产、期待通过拆迁获得高额补偿实现“财富跃升”的人，心理落差显著。

当“拆迁暴富”的梦想破灭，面对改造而非搬迁的现实，难免产生失望情绪。

也有居民担忧改造过程中的临时搬迁安置、施工扰民、费用分担等问题。

当然越来越多的居民展现出理性务实的态度，他们理解政策转变的大方向。

最核心的关切点转移至改造工程本身：设计是否科学合理？施工质量能否过硬？

资金使用是否透明？不同楼栋、不同楼层居民的利益如何公平协调？后期长效管理机制如何建立？

居民普遍希望深度参与改造方案的制定与监督，确保改造成果真正惠及民生。

结语

2025年城市更新策略的转向，绝非简单粗暴的“叫停拆迁”，而是一次发展理念的深刻进化。

告别对“拆旧建新”的路径依赖，转向以“改造提升”为核心的精细化更新，是中国城市迈向高质量发展的必由之路。

它要求城市治理者放下“大手笔”的惯性，拿起“绣花针”的功夫。

这是一条更具挑战却也更加可持续的道路，考验着城市管理智慧与民生情怀的深度交融。

当超过20年的老房子在精心修缮后重焕生机，当社区记忆与现代化便利得以共存，城市才真正回归其本质。