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在过去的几十年里，中国楼市几乎是“暴发户”的生源地，2000年，北京三环一套100平米的房子只要35万，普通家庭咬咬牙就能买。

然而到了2020年，同样的房子动辄千万，房价翻了30倍不止，在那个买房稳赚不赔的黄金年代，房子不仅是家，更是通往财富自由的门票。

但如今风向悄然变化，从2021年开始，全国房价进入下行通道，曾经的“稳赚不赔”变成了“卖不掉、租不出”的尴尬，很多手里握着数套房产的人不禁要问：中国房价有回暖的机会么？五年后的中国楼市又是怎样？

然而关于这个问题的答案，地产大佬孙宏斌和王健林的观点竟不谋而合。

跌不见底的房价

在过去几年，全国楼市经历了断崖式下跌，尤其是在2021年，新房和二手房价格首次双双下跌，三四线城市成交量更是达到“膝盖斩”。

到了2024年，房地产被认为是“出清之年”，虽然新政策频频出台，试图稳住市场，但效果却不太理想，甚至法拍房都卖不动，想要靠“炒房”致富的投机者纷纷退场。

2025年，全国房价平均跌幅已达23%，三四线城市甚至出现腰斩，一线城市部分区域跌幅也超过30%，以180万的房子为例，如果你在2020年买在三四线城市，2025年的市场价可能只剩120万，甚至更低。

房价持续下跌的背后，供需失衡是主因。

数据显示，全国空置房超过1.1亿套，平均每户城镇家庭拥有1.5套房子，供大于求的局面早已显现，雪上加霜的是，人口红利正在消失。

2021年，全国新生人口仅1062万，净增人口48万，购房需求大幅萎缩，年轻人不再像父辈那样把买房当成人生目标，越来越多的人选择租房，追求灵活自由的生活方式，房子也从“身份象征”变成了“生活选择”，这种观念的转变，让市场进一步冷却。

而孙宏斌和王健林这两位地产大亨，早在2017年就嗅到了市场的变局。

孙宏斌在一次公开场合表示，房价不可能跌30%，否则开发商要倒一片，但谁知现实比他预想的更残酷，部分区域跌幅远超30%。

王健林则更早做出行动，从2017年开始甩卖地产项目，收缩战线，聚焦商业地产和文旅项目， 两位大佬断定房地产的黄金时代已经结束，而未来市场将进入分化期，决定房产价格的因素也会有所变化。

那么到2030年，180万的房子会值多少钱？这个答案并不简单，因为楼市的分化趋势会愈发明显。让我们从几个关键维度来推演。

分化加剧，品质为王

首先，城市层级的差异将决定房价的命运。

高盛在2025年的报告中预测，到2035年，全国新房销售面积将比2024年再降40%，从9.7亿平米跌至约5.8亿平米，这意味着新房市场将持续萎缩，但一线城市和强二线城市的优质资产，依然有支撑。

以上海为例，2023年房价收入比高达40，普通家庭不吃不喝40年才能买房，显示出高房价背后的消费力挤压。

但即便如此，一线城市的二手房价格预计到2025年3月仍将缓慢回升，市场信心也在逐步恢复，如果你的180万房子位于上海核心地段，地段好、品质高的楼盘，2030年的价格可能守在130万到150万，甚至略有回升。

反之，如果房子在三四线城市，人口流出严重、经济增长乏力，价格可能跌到90万甚至更低。

其次，二手房和装修市场将成为新增长点。

高盛预测到2035年，二手房交易量将占房地产市场的三分之二，达到8亿至9亿平米，接近2024年新房销售的水平，这意味着未来买房更多是买存量房，而非新房。

而相应的，装修市场也将翻倍增长，2035年翻新需求预计达到20亿至23亿平米，市场规模达5.7万亿，如果你的180万房子是自住型，品质高、装修好，可能会吸引刚需买家，保值能力更强。

但如果是投资型公寓房或学区房，市场吸引力正在下降，可能面临“有价无市”的困境。

最后政策的影响不容忽视，2025年全国多地优化了住房公积金政策，降低首付比例、提高贷款额度、支持灵活就业人员和异地购房，这些政策旨在刺激刚需，而不是鼓励炒房。

政府的目标也很明确：稳定市场，防范风险，而不是让房价重回疯涨时代。

此外房产税的出台预期也在升温，经济学家马光远预测，房产税可能在“十四五”期间（2021-2025年）或稍晚落地，一旦房产税实施，持有成本将大幅增加，投资性购房会进一步被遏制，市场将更加倾向于自住需求。

而孙宏斌和王健林的判断之所以一致，是因为他们看到了房地产市场的本质变化，王健林认为，未来的楼市拼的是品质，而不是数量。

过去开发商靠规模扩张，囤地盖房就能赚钱，现在，市场进入存量时代，只有高品质的房子才能赢得买家青睐。

孙宏斌则更直接，他在2021年就预言，房价大跌会导致开发商批量倒闭，而优质房企将通过深耕一二线城市、提升产品力来突围。

以华润置地为例，早在十年前就布局商业地产，2024年凭借商业板块的100亿净利润成为行业利润王。

这种战略前瞻性，正是孙宏斌和王健林推崇的“品质为王”逻辑的体现，也告诉人们如果180万房子是高品质住宅，位于一二线城市核心地段，未来五年的贬值风险较低，但如果是普通公寓或三四线城市的库存房，可能继续面临价格下行压力。

结语

房价涨了四十年，跌了不过四五年，市场的心态却已天翻地覆。

对于普通人来说，买房不再是财富增值的赌局，而是生活方式的选择，年轻人开始拥抱租房，追求自由和灵活，刚需家庭则更注重地段和品质，量力而行。

但无论如何大家都要明白，房子终究只是生活的一部分，无论是自住还是投资，都需要理性面对市场，谨慎做出选择，毕竟房子可以贬值，但生活的价值，永远由你自己定义。

信息来源：

鹤城晚报2025.04.26《5年后，房子是“黄金价”还是“白菜价”？王健林一语惊醒梦中人》

中国经济网2017.02.07《地产大佬看楼市：王健林说泡沫 任志强说还会涨》

虎嗅2024.10.24《最宽松的楼市里，孙宏斌们仍在挣扎》