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对于普通老百姓来说，如今，房子依旧是人生头等大事。

只是，这几年的情况风云变幻，人们除了关注市场走势，对一个人的观点也十分关注。

这个人就是黄奇帆。

一直以来，因其在房地产领域的预测多次应验和自身权威经历，黄奇帆对楼市的观点也备受关注。

如今，回过头去看他最近一次对楼市的预言，没想到今年已经部分应验，明年大概率也差不多。

那么下面咱们就一起来唠唠他这次预言的事，以及今明两年预言的楼市将何去何从？

中国楼市的奇景与隐忧

曾几何时，那股建设的狂潮惊世骇俗。从1990年每年仅千万平米的新建量，到2017年飙升至17亿平米的巅峰，这规模简直是凭空再造了半个世界。

数据上，我们的人均居住面积直追发达国家，但这数字背后，是鳞次栉比的高楼，是紧密相连的邻里。这和美国人独门独院带花园的舒适感，显然不是一回事。很多人心头一颤：水流太急，总觉得早晚要出事，日本的泡沫破裂、美国的次贷危机，总被拿来反复警示。

不过，黄奇帆这位被不少人视为楼市“预言家”的人物，却提供了另一套观察视角。在他看来，中国的这场风暴，病根是内生的，照搬海外的经验，根本就是刻舟求剑。

问题的核心，压根不是金融衍生品玩脱了，也不是汇率出了岔子，而是两样东西狠狠地拧在了一起，形成了一个几乎无解的死结。

超级库存与沙质堤坝

想象一下，开发商在前些年玩命扩张，把大量的钱都变成了卖不出去的钢筋水泥，这些沉淀的房子，活脱脱就是堵塞航道的淤泥。

它不仅卡住了开发商自己的现金流，更搅出了可怕的“三角债”。过去，开发商玩的是一套极致的“空手道”，用银行的钱拿地，拖着施工方的钱盖楼，再用老百姓买期房的预售款来周转。

这就像一个高悬的风险链条，一旦房子卖不动，银行、供应商、建筑商，乃至于那些盼着新房的家庭，全被拖进了泥潭。

我们和美国次贷危机有个根本性的区别：他们的风险源头在居民端，零首付加杠杆。而我们这边，买房两三成首付是雷打不动的规矩，居民的杠杆相对可控。

真正的雷区，全集中在开发商那一头。他们用极少的自有资金，撬动了天文数字般的社会资源，筑起一道看似巍峨、实则一推就倒的“沙坝”。

当市场潮水退去，房子没人买了，这道沙坝就瞬间露了馅。现金流一断，整个体系立马面临系统性梗阻，指望市场那只“看不见的手”自己去疏通，代价大得谁也扛不住。

一场空前的大水利工程

面对如此独特的困局，“国家队”的核心思路就八个字：“国家收购，改作公租”。

具体做法是，国家调动资金，以市场价的折扣，比如六七折，批量收购那些陷入困境的开发商手里的存量商品房。这步棋，看似是“救市”，实则是一次一举多得的战略重构。

国家资金注入，开发商有了救命钱，能还银行贷款，能给供应商结账，从而解开了“三角债”这个死结。这避免了大规模的破产潮，也让金融系统实现了一次“软着陆”，稳住了大局。

它是在开凿新的“灌溉渠”，去滋养民生。那些收购来的房子，不会再流回商品房市场搅乱价格，而是华丽转身，变成保障性租赁住房，也就是我们常说的公租房。

这不仅解决了进城新市民、年轻人的居住难题，更顺势把我国保障房的供应比例，从过去那可怜的5%左右，推向了发达国家20%到25%的健康水平。曾经可能引发洪灾的水，就这样被引向了最需要滋润的土地。

它在下游修建了一座新的“蓄水池”，为社会财富提供了新出口。这些公租房未来能带来稳定、可预期的租金回报。以此为基础，它们可以被打包成不动产投资信托基金（REITs），投放到市场上。

这种金融产品，预计能提供比银行存款高不少的年化收益，比如4%左右。如此一来，老百姓手里的闲钱，就不用再挤破头地往楼市这唯一的通道里钻，而是有了一个相对安全、收益也说得过去的投资去处，财富也能真正实现保值增值。

所以，中国房地产这场风暴，既不是美国雷曼兄弟那样瞬间引爆，也不是日本式的漫长沉寂，它更像是一场在严密监控下的、有计划的拆弹行动。过程固然有痛，但每一步，都试图走在预设的轨道上。

驯服的河流与你我的选择

那么，这条被改造后的河流，未来会是怎样一番景象？黄奇帆的预测是，交易量将从巅峰时期的十七八亿平米，逐步回落并稳定在十亿平米左右。这个预测，透着对中国社会深层次变化的洞察。

过去三十年，大规模的城镇化浪潮，就像一场持续不间断的暴雨，为房地产市场提供了源源不断的水源。但现在，中国城镇化率已经逼近70%的天花板，能进城、想进城的人口红利正在悄然消退。

曾经的大拆大建时代基本落下帷幕，城市发展模式从“推倒重建”转向了“有机更新”。这意味着拆迁创造的新房需求，将大幅减少。

再者，“需求”饱和了。经过这么多年的建设，我们人均住房面积已然达到一个高位，大多数家庭“有没有房”的问题早已解决，“好不好”的改善型需求成了主流，但这种需求释放起来，会更慢、更理性。

结婚人数的持续下降，以及年轻人对生活品质更高的追求，让“结婚必须买房”的传统观念正在松动。同时，连续几年的房价调整，也彻底打破了“房价永远涨”的神话，人们的观望情绪浓厚。

综合这些因素，未来房价走势大概率会呈现出一种“新常态”：整体涨幅会低于GDP增速，既不会暴涨，也不会暴跌，呈现出“稳中微调”的态势。当然，不同城市之间会有明显分化，人口持续流入的核心城市，房价依然有支撑。而人口持续流出的三四线城市，则可能面临更大的调整压力。

我们正在告别一个狂飙突进的时代，进入一个更加平稳和理性的阶段。房地产这条曾经桀骜不驯的洪流，正被一套带有鲜明中国特色的宏观调控哲学，驯服、改造，并最终被引导向服务于整体经济和社会发展的航道。看懂这个大逻辑，或许比纠结于一时的房价涨跌，要重要得多。

参考信源：

黄奇帆：拐点过后，是房产商良性循环的开始——红星资本局2022-03-15

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