谁也没想到，连续两年登上房产20强的泰禾集团，如今竟然会“暴雷”。

公司总负债达到1881亿，其资产相继被查封冻结，没有钱还债，泰禾集团只能选择退市，然而，看到董事长黄其森被留置，才明白，泰禾集团暴雷并不是没有原因。

从一个龙头公司到陨落，泰禾集团究竟做了什么？

从银行精英到地产新贵

8月22日，泰禾集团宣布董事长黄其森因“涉嫌违法”，被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施。

简单说，就是人身自由被限制了，但这对于早就深陷泥潭的泰禾来说，无疑是“最后一刀”。

要知道，这可不是泰禾第一次出事儿，2022年3月，黄其森就曾协助有关机关调查，后于同年11月重回岗位。

但是回看黄其森的人生轨迹，简直堪称一部跌宕起伏的商界传奇。

黄其森15岁就考上了福州大学的建筑系，还被评为“天才少年”，在毕业后还进了建设银行福建省分行，端上了人人羡慕的“铁饭碗”，一干就是8年。

8年的银行工作，不仅让黄其森攒下了第一桶金，更摸清了金融圈的门道，还积累了金融圈人脉。

1996年，31岁的黄其森辞去银行工作，创建了福建泰禾房地产，虽说这个决定比较大胆，但是却赶上了中国住房制度的改革，和房地产市场的起步阶段。

2002年，在北京通州潞城镇，黄其森拍下了一块土地，立志打造“中国第一豪宅别墅”。

这个项目最初命名为“运河岸上的院子”，于2004年推出第一期产品，定价就达到6000-7000元/平方米，是当时通州区市场均价的3倍以上。

虽然项目初期销售缓慢，但黄其森坚持其高端定位，并在2008年斥资对项目进行全面改造升级。

经过近十年的精心打磨，这个项目在2012年更名为“中国院子”，并成功出圈，上榜“亚洲十大超级豪宅”，摘得“中国第一别墅”的称号。

在打造高端产品的同时，黄其森在资本运作上也有神操作。

2007年，福建三农的股票因为连续三年的亏损，被深交所暂停上市了，这个在当时就是一件很棘手的事情，当时很多企业都不敢碰。

但黄其森见状却认为这是一个能让泰禾登录A股的好时机，于是他果断决定主导泰禾介入福州三农的重组事宜。

但重组这件事可不是一笔简单的买卖，黄其森前前后后花了三年多的时间，中间还要协调各方的关系，还要解决一大堆问题。

终于在2010年9月30日，泰禾成功借壳福建三农恢复上市，而泰禾也成了当年中国唯一一家登录A股市场的房地产企业。

在此之后，不管是拿地还是开发项目，都比以前有底气多了。

2013年的时候，泰禾的年销售额还只有百亿级别，在全国房企里排不上太靠前的位置。

可到了2017年，销售额直接突破千亿元大关，这在当时的房地产行业里，能这么快实现从百亿到千亿跨越的企业可没几家。

更厉害的是，2017到2018这两年，泰禾连续两年销售额都超千亿，2018年更是达到了1300亿元，还连续两年跻身“中国房企20强”。

业内都把这种惊人的增长速度称为“泰禾速度”。

那时候的黄其森，更是风光无限。

他先后9次登上胡润百富榜，而他的家族财富已达到200亿元人民币，稳稳坐着“福建地产首富”的宝座。

同时泰禾集团的市值一度突破500亿元，成了闽系房企当之无愧的标杆企业。

谁能想到，这竟是泰禾最后的辉煌。

违约引爆多米诺骨牌

2020年年底的公开场合中，泰禾集团董事长黄其森提出了“2020亿元年度销售目标”。

该目标虽短期刺激股价上涨，却迫使企业进入大规模项目建设与土地储备周期，资金需求急剧攀升。

泰禾为了尽快把项目落地，开始四处找钱。

这个目标一出来，短期确实刺激了股价上涨，但也把泰禾逼上了“疯狂扩张”的路——要完成目标，就得大规模盖楼、拿地，资金需求一下子就上去了。

钱不够咋办？泰禾就把目光投向了“非银融资”，比如信托、资管计划这些。

可这种融资方式有个大问题：期限短，大多是1到3年，而且成本高，有些利率甚至超过15%，相当于借了“高利贷”。

2017年泰禾通过非银融资渠道新增的资金就有560亿，同比大涨208%，这一年公司的融资总额更是同比接近翻了一倍，而这些新增的钱，大部分都来自非银融资。

屋漏偏逢连夜雨，泰禾一直主打的是高端豪宅产品，而且高端的用户在买房时，考察的东西很多，这就导致泰禾的房子去化周期特别长，普遍得18-24个月才能卖出去。

这和普通住宅比起来，时间要长得多。

到了2018年，房地产市场的风向突然变了。

国家为了稳定房价，开始持续收紧调控政策，限购、限贷这些措施一个接一个，融资方面的“三道红线”也在慢慢酝酿。

市场一下子就冷了下来，房子不好卖了，泰禾的资金回笼速度也跟着大幅下降。

很快，泰禾集团的危机就彻底爆发了。

泰禾集团的危机

2020年3月，泰禾集团发布《关于公司中期票据未能按期兑付本息的公告》。

公司宣布无法按时兑付“17泰禾MTN001”中期票据20亿元本息，成为国内最早公开“暴雷”的头部房企之一。

违约只是冰山一角。

2022年10月28日，泰禾自曝家底：到期未还的借款本金已高达584.51亿元（不含利息），窟窿远超预期。

更致命的是，截至2023年第一季度，公司总负债攀升至1881.91亿元，而总资产仅剩1647.39亿元。

截至2024年底，泰禾被查封、冻结或抵押的资产账面总值达1071.79亿元，占总资产65.07%。公司几乎丧失自由运营能力，连正常周转都成了奢望。

为了偿还巨额债务，泰禾不得不开始大规模甩卖资产。

2024年7月以6.6亿元的价格拍卖了曾经作为华东总部的“上海泰禾大厦”。

这个价格不仅远低于其最初16亿元的报价，甚至比13.5亿元的建设成本还要低50%，堪称“白菜价”。

进入2025年，泰禾旗下更有7家核心子公司被法院裁定受理破产清算。

泰禾的危机还在不断恶化，最终走向了退市。

2022年5月，因为“最近一个会计年度经审计的净利润为负值且营业收入低于1亿元”，深交所对泰禾股票实施了退市风险警示，证券简称从“泰禾集团”变成了“ST泰禾”。

可泰禾根本无力回天，股价一路下跌，2023年，泰禾告别A股市场。​

即便退市了，泰禾的亏损还在继续。

2024年年报显示，泰禾全年实现营业收入80.4亿元，虽然同比增长了25.78%，但这些收入主要来自少量项目的收尾销售，根本不顶用。

就在泰禾退市、债务缠身的时候，黄其森的麻烦也来了。

8月22日，泰禾集团公告，黄其森因“涉嫌违法”被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施。

其实这不是黄其森第一次被调查，早在 2022 年 3 月到 11 月，他就因为“涉嫌关联交易违规”协助有关机关调查，那段时间泰禾由两位联席总裁临时主持，经营决策一片混乱。​

这次被留置，跟泰禾的债务违约、信息披露违规，还有可能的“职务犯罪”都有关系。

如今的泰禾，仅剩少量项目收尾销售，而黄其森的留置，标志着这家千亿房企彻底沦为行业调整的牺牲品