2025年7月24日,最高人民法院发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)正式施行!这份新规直击购房者最头疼的问题——房子买了但没拿到证,开发商欠债导致房子被查封怎么办?
图片来自央视新闻
以往,购房者遇到这种情况,往往因“不是唯一住房”“未办理过户”等理由败诉,眼睁睁看着房子被拍卖。而新规彻底打破“唯一住房”限制,明确只要房屋是“用于满足家庭居住生活需要”,就能排除强制执行!这意味着:
- 学区房、改善型住房(如为子女上学换房)也能受保护;
- 进城务工人员(老家有房但工作地买房)同样适用;
- 烂尾楼业主可申请退回购房款,避免钱房两空。
1. 破除“唯一住房”枷锁,居住需求即受保护
以前,法院往往要求购房者证明房子是“家庭唯一住房”才能排除执行,导致许多改善型需求(如换学区房)无法维权。新规明确,只要购房是“用于家庭居住生活需要”,不论第几套,均可主张权利。
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2. 未办房产证?符合这些条件也能保住房!
新规列举了6种“非自身原因”未过户的情形,包括:
- 已提交过户申请但登记机构未办理;
- 开发商拖延或房屋尚未达到登记条件;
- 已网签备案等。
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3. 烂尾楼业主可申请退回购房款
若房屋烂尾无法交付,购房者解除合同后,可要求法院从开发商被冻结的预售监管账户中优先退还房款,避免血本无归。
4. 农民工“工抵房”也能排除执行
施工方以房抵工程款后,若符合“商品房消费者”条件(如用于居住),可对抗开发商的债权人执行,保障农民工权益。
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案例:学区房保住!
韩某夫妇为让孩子读重点小学,购买某楼盘104㎡学区房并付清全款。后开发商欠债,房子被查封。法院原以“韩某在郊区已有住房”驳回诉求,但新规施行后,二审改判:学区房属刚性需求,应排除执行!
案例2:烂尾楼业主拿回购房款
珠海某中央广场烂尾后,业主解除合同却难追回房款。新规明确,购房者可申请从监管账户直接退钱,无需苦等开发商还款。
1. 尽快办理网签、预告登记
- 新规鼓励购房者办理预告登记,可直接排除后续查封;
- 未登记的,需保存付款凭证、合同等证据。
2. 遇查封立即提执行异议
- 在收到法院查封通知后15日内提出异议;
- 超期可能丧失救济机会。
3. 烂尾楼业主可联合维权
- 若开发商资金链断裂,可集体起诉解除合同并申请退款;
- 新规支持从监管账户、拍卖款中优先受偿。
- 炒房客:非自住需求的购房行为不受保护;
- 恶意串通:虚构买卖合同规避执行的,将面临罚款甚至刑责。
最高法新规的出台,标志着法律对购房者权益的保护进入新阶段。无论是刚需、改善族,还是不幸遭遇烂尾的业主,都有了更坚实的维权武器。
更新时间:2025-07-25
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