重磅新规!买房人注意:烂尾楼、查封房有救了!7月24日起施行!

买房人福音!最高法新规今起施行,破解“房子被查封却拿不到证”困局

2025年7月24日,最高人民法院发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)正式施行!这份新规直击购房者最头疼的问题——房子买了但没拿到证,开发商欠债导致房子被查封怎么办?

图片来自央视新闻

以往,购房者遇到这种情况,往往因“不是唯一住房”“未办理过户”等理由败诉,眼睁睁看着房子被拍卖。而新规彻底打破“唯一住房”限制,明确只要房屋是“用于满足家庭居住生活需要”,就能排除强制执行!这意味着:

- 学区房、改善型住房(如为子女上学换房)也能受保护;

- 进城务工人员(老家有房但工作地买房)同样适用;

- 烂尾楼业主可申请退回购房款,避免钱房两空。

四大突破!购房者权益保护全面升级

1. 破除“唯一住房”枷锁,居住需求即受保护

以前,法院往往要求购房者证明房子是“家庭唯一住房”才能排除执行,导致许多改善型需求(如换学区房)无法维权。新规明确,只要购房是“用于家庭居住生活需要”,不论第几套,均可主张权利。

图片来自央视新闻

2. 未办房产证?符合这些条件也能保住房!

新规列举了6种“非自身原因”未过户的情形,包括:

- 已提交过户申请但登记机构未办理;

- 开发商拖延或房屋尚未达到登记条件;

- 已网签备案等。

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3. 烂尾楼业主可申请退回购房款

若房屋烂尾无法交付,购房者解除合同后,可要求法院从开发商被冻结的预售监管账户中优先退还房款,避免血本无归。

4. 农民工“工抵房”也能排除执行

施工方以房抵工程款后,若符合“商品房消费者”条件(如用于居住),可对抗开发商的债权人执行,保障农民工权益。

图片来自央视新闻

真实案例:新规如何改变购房者命运?

案例:学区房保住!

韩某夫妇为让孩子读重点小学,购买某楼盘104㎡学区房并付清全款。后开发商欠债,房子被查封。法院原以“韩某在郊区已有住房”驳回诉求,但新规施行后,二审改判:学区房属刚性需求,应排除执行!

案例2:烂尾楼业主拿回购房款

珠海某中央广场烂尾后,业主解除合同却难追回房款。新规明确,购房者可申请从监管账户直接退钱,无需苦等开发商还款。

法律提醒:购房者必做3件事

1. 尽快办理网签、预告登记

- 新规鼓励购房者办理预告登记,可直接排除后续查封;

- 未登记的,需保存付款凭证、合同等证据。

2. 遇查封立即提执行异议

- 在收到法院查封通知后15日内提出异议;

- 超期可能丧失救济机会。

3. 烂尾楼业主可联合维权

- 若开发商资金链断裂,可集体起诉解除合同并申请退款;

- 新规支持从监管账户、拍卖款中优先受偿。

警惕!这些情况新规不保护

- 炒房客:非自住需求的购房行为不受保护;

- 恶意串通:虚构买卖合同规避执行的,将面临罚款甚至刑责。

最高法新规的出台,标志着法律对购房者权益的保护进入新阶段。无论是刚需、改善族,还是不幸遭遇烂尾的业主,都有了更坚实的维权武器。

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更新时间:2025-07-25

标签:财经   烂尾楼   重磅   学区   开发商   住房   业主   房子   购房款   央视   法院   需求

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