上海虹桥经开区的没落，是时代的抛弃

提到上海虹桥经济技术开发区，估计你第一时间会联想到虹桥商务区、大虹桥。

不过虹桥经开区还真的跟虹桥商务区、大虹桥一点关系都没有，不是一个地方。

很多人不知道虹桥经开区究竟在哪里，为此我们标了一下范围：

虹桥经开区规划范围

虹桥经开区的起点非常辉煌，是上海对外开放的“第一块招牌”。

在那个红利独占的“黄金时代”，虹桥经开区拥有非常多的优势，发展处处领先。

虹桥经开区诞生于1982年，是全国首个、也是唯一一个以第三产业为主导的国家级经济技术开发区。

这个定位在以制造业（第二产业）为主导的改革开放初期，可见有多独特和超前！

凭借“唯一涉外开发区”的身份，它一度成为外企入沪乃至进入中国的唯一门户。

那时候外企来中国大陆只能落在这里，大量的跨国公司总部和办事机构都设在了这。

虹桥经开区还是很多制度创新的策源地，创造了多项“第一”：

1988年8月8日其26号地块通过国际招标成功出让给日籍华侨孙忠利，开创了中国土地批租制度的先河，为城市建设筹集了宝贵的资金；

1990年起虹桥经开区每平方米土地引进外资超过2000美元，成为当时全国土地含金量最高的开发区；

虹桥经开区还出炉了上海乃至全国最早的区域控制性详细规划，被誉为“上海最早的CBD”雏形。

新世纪广场、太阳广场、丽晶大厦曾经是上海顶流的商务地标，里面出入的多是西装革履的外企高管，国际化氛围非常强；

虹桥经开区的CBD

友谊商城、世贸商城在以前的定位非常高，档次几乎相当于现在的恒隆广场和IFC；

随着虹桥经开区的繁荣发展，催生了上海第一代国际社区古北，古北社区成为外籍精英身份的象征。

所有这些，都印证了虹桥经开区在历史发展上无比巅峰和辉煌的地位。

但进入21世纪后，很少有再听到虹桥经开区的声音了，这个名字不再被大众提起。

不管是商务商业地位，还是古北国际社区，都下滑比较严重。

这些曾经耀眼的IP现在一一淡出了人们的视线，变得没落了，这是为什么？

虹桥经开区的商务地位下滑很严重。

首先是随着长宁内部及上海更多新商务地段的开发，虹桥经开区的门户红利被狠狠地稀释了。

同样是90年代起步开发的徐汇漕河泾经开区，分流了很多高端制造业外企；

到了1990浦东开始开发开放，陆家嘴金融城、外高桥保税区迅速崛起，打破了虹桥经开区的“外贸唯一性”；

1995年闵行的莘庄工业区设立，也引进了很多外企，进一步摊薄了虹桥经开区的资源；

21世纪初南京西路CBD又崛起了，以更好的地段和更加现代化的办公设施吸引了外企总部的入驻。

长宁内部的中山公园、临空经济示范区的开发，也分流了虹桥经开区的商务功能。

近年来前滩、徐滨等滨水商务区的规划理念更新、规模更大，更是狙击了其商务地位。

当其它区域全部放开吸引外企后，虹桥经开区的优势就不再了，被一点点地稀释和分流了。

虹桥经开区是上海“第一代商务城区”，因为本身规划早、有局限性，现在的发展遇到了瓶颈。

以今天的视觉来看虹桥经开区的办公楼已经成了过气的网红了。

远东国际广场、东方国际大厦，也只有名字还透露着它的高大上。

实际上这些办公楼设计已经过时，层高低、停车位少、设施还陈旧：

虹桥经开区起初的规划很有局限性，最初只有0.65平方公里，后来仅扩大到4.06平方公里，还是很小。

其办公体量仅约30万方，与陆家嘴、前滩、徐滨等动辄数百万方的商务规模根本不在一个量级。

虹桥经开区的办公楼旁边就是老破小，没法拓展空间，还影响了商务氛围。

并且片区办公楼缺乏地铁枢纽和滨水特色支撑，商务通达和休闲性一般，降低了办公市场竞争力。

办公楼与老破小同窗

比较上海各个商圈的办公楼租金发现，虹桥经开区的办公楼租金在核心区子市场中是最低的：

虹桥经开区曾经的一些标志性功能都被取代了，优势下滑很明显。

虹桥经开区是上海早期的第一个“外贸区”，发挥了重要的外贸功能。

但很可惜，虹桥经开区没有升级成为上海的“自贸区”，其外贸功能基本被浦东替代了。

上海的自贸区全在浦东，共建了5个：保税区片区、陆家嘴片区、金桥片区、张江片区、世博片区。

在会展功能上，虹桥经开区的上海国际展览中心被浦东新上海国际展览中心、虹桥国家会展中心取代了；

正是因为虹桥经开区是以外贸为主导的开发区，产业结构比较单一，抗风险性不强。

随着中美贸易摩擦加剧，虹桥经开区的外贸产业生态遭受了重创。

由于定位和规划局限，虹桥经开区在新兴产业发展上落了下风，大科创、大制造一个都没沾上。

昔日开各种风气之先的“第一代商务城区”虹桥经开区，早已在时代的浪潮中变得黯淡了。

虹桥经开区的商务和产业优势被分流后，随着上海新商圈和新富人地段的开发，区域的购买力也在被分流，导致商圈地位下降很严重。

商圈的形成跟一个地方的购买力息息相关，老商圈、老地段会被新的取代。

一部分富人从虹桥经开区转移走了，导致这里的商业走了下坡路。

世贸商城、友谊商城的商业地位以前非常高，现在下滑很严重，商圈地位甚至消失了。

其中友谊商城很让人怀念，以前卖的是很多奢侈品，是高档消费场所，2018年倒闭了。

曾经热闹的虹桥友谊商城

没有展览的日子里，上海世贸展馆里面空空荡荡的：

世贸商城里面也很冷清，餐厅、服饰商场里都没有几个顾客：

万都商城只剩下几家店铺在营业了，里面尽显空旷，电梯也停转了。

这个商城只有下面的渣打银行、友利银行、711、日本料理店在支撑着。

这里曾经以高端奢侈著称的商业，随着一些奢侈品牌的撤离，地位下滑很严重。

比如尚嘉中心的Prada前不久撤出了，BVLGARI宝格丽和TOD’S托德斯都关闭了门店。

在这里，曾经吸引外籍人士消费的高端商业氛围再也回不去了。

古北的高岛屋和韩国街都是人烟稀少，说明了整个区域的购买力在衰退。

虹桥经开区周边的商圈都陷入了集体老化，竞争力在下降。

友谊商城建于90年代，设施早就老化了，平常客流稀少；

百盛优客城市广场开业于2005年，定位一直模糊，竞争力越来越不行；

金虹桥商场、虹桥南丰城分别是2014年和2015年开业的，虽有一定人气但看起来越来越老气。

这些运行平均超过15年的商业体，在硬件设施、空间体验、品牌组合等方面已全面落后于新兴商业区。

上海的商场正在加速洗牌，出现了更多、规模更大、能级更高的商场，稀释了虹桥经开区周边的商圈。

恒隆广场是上海高端商场的代表，上海国金中心拥有25家国际品牌，包括环球港在内定位都超过了虹桥经开区商圈。

2024年上海商场销售额排行榜显示，虹桥经开区没有一家商场能挤进前十：

在上海未来十大巨无霸商场排名中，也不见虹桥经开区商圈的身影：

虹桥经开区没落的何止是商业和商务地位，周边的房产板块下滑更是严重。

虹桥经开区内部开发的老大楼和老破小产品，以及周边曾经被撑起的古北、西郊、天山等房产板块都走了下坡路，都没落了。

板块内集中于80年代与虹桥经开区同步建设的虹桥小区、虹一小区、虹储小区、爱建小区等。

这些公房新村放在以前很时髦，那个时代只有高级蓝领和高收入的产业工人才住得起。

现在都一一沦为了老破小，没有电梯、户型陈旧、缺乏物业管理，越来越难吸引新生代购房者。

这些老破小产品成了市场被抛弃的边缘产品，在长宁XQ薄弱的情况下综合竞争力下降更加明显。

虹桥经开区板块内建设的老大楼也陷入了困境。

板块内90年代兴起建设的塔楼产品如新世纪广场、太阳广场、丽晶大厦等。

因户型奇葩、设施老化、停车位不足、缺乏社区感等问题，成了市区跌得最狠的一类房子。

这些大楼产品以前卖7-8万元/㎡，现在只卖5万元/㎡，被时代抛弃了。

紧邻虹桥经开区的古北是配套建设的上海第一代国际社区，现在地位下降也很严重。

随着外籍人士撤离和房源老化，古北一期已从中高端社区滑向中产定位。

以前老外是古北的购房主力军，很多老外走后，以及区域产业的变动，导致板块购买力下降。

古北的房子是专门为老外打造的，在户型、社区设计方面更加符合老外标准。

本地人居住不习惯，所以少了一部分接盘购买力，承接力不行。

古北二期和联洋等新一代国际社区的崛起，还分走了流向古北一期的高端客群。

古北一期风貌

古北二期明显不一样

天山是古北国际社区的延续，房龄在走高，产品竞争力在下降，也有没落的趋势。

西郊别墅区更是成了过气的网红，被浦东的东郊别墅富人区取代了。

包括金汇、龙柏在内，随着虹桥经开区的没落，周边被辐射的住宅板块都跟着走了下坡路。

在用地饱和的情况下，长宁新盘在2010年以后基本停止供应，次新产品非常稀缺，从而让闵行的金虹桥捡到了好处。

金虹桥同样是一个被虹桥经开区辐射的板块，很幸运，通过不断开发次新盘扛起了古北的大旗。

金虹桥堪称闵行地段最好的板块，插入了内中环，紧邻虹桥经开区，近水楼台优势明显。

板块内的小区多以古北命名，如古北壹号、古北中央公园、珠江铂世古北里、古北大成公馆、古北悦公馆等。

这些小区相较长宁古北整体房龄更新、品质更高，其中不乏一些像古北壹号、臻园之类的高端产品。

不过因为虹桥经开区是涉外开发区，周边居民大多是境外人士，配备了很多外籍人员子女学校。

不管是虹桥经开区内部开发的小区还是周边被撑起来的古北、西郊、天山、金虹桥等板块都没有XQ概念，对中产置业的吸引力不是很强，区域只能说是一个中产二级地段。

所以剥离XQ溢价后，虹桥经开区周边的房价都是扁平化的，相对徐汇、静安的同类产品都是洼地。

虹桥经开区周边的房产适合不考虑XQ强弱，想以较高的性价比入住市区的购买客群。

可以说，虹桥经开区的没落，是时代的抛弃。

从产业到商业，再到产品，每一个时期都有新秀崛起，也有明日黄花，这是历史的选择。

为了弥补虹桥经开区的颓势，上海正在推进商务楼宇的更新与提升，待二次升级后虹桥经开区未来会不会重回辉煌呢？

7月5日，上海市规划和自然资源局官网公示了虹桥经开区、漕河泾、五角场、大柏树、真如、苏河湾等六大商务单元的更新方案。

其中虹桥经开区的更新规划是“三片多点、一核双轴、一环三带”，让娄山关路的商务气息与遵义路的商业活力将沿轴迸发，“黄金城道”的国际社区氛围与“不夜仙霞”的夜间经济相互呼应：

这一规划与上海2035总体规划中提出的中央活动区（CAZ）概念一脉相承。

与传统的中央商务区（CBD）相比，CAZ更强调功能复合与人文体验，融合商务、商业、文化、居住等多重功能，而这正是虹桥经开区焕新的方向。

上海的CAZ规划中有虹桥经开区重要一席

未来要是大面积更新虹桥经开区的话，区域的产业和商业是不是又能恢复元气呢？

尤其是那些CAZ中心和旁边的老破小会不会率先动迁呢？

未来的虹桥经开区，究竟能否重回辉煌呢？