2023年，黄奇帆说：“明年楼市会止跌回稳。”当时一堆人摇头。2024年到了，政策动了、市场稳了，他那套话，全对了。

现在他又放话：2025年，将是房地产“新起点”。

他不是看准了市场，是看穿了游戏

2021年以后，楼市安静了。开发商不喊口号，买房人不抢房票，地王和万人摇成了过去式。有人开始唱衰，有人准备“躺平”，黄奇帆却站出来说了句：房地产拐点到了。

他没猜。是掐着数字算出来的。

2021年，全国人均住房面积已接近50平方米。按黄奇帆的原话：“中国的房子建够了。”这是他在2021年10月提出的“十个拐点”之一，背后有条清晰的逻辑线。

比如：人口变少，住房需求结构变了；住房自有率已达九成，新增购房人转向“改善型”；土地财政依赖度高，但地价泡沫撑不起房价的长期预期。

他说：开发商高杠杆、高负债、高流转的模式必须改。那年全国房地产企业注册数接近9万家，黄奇帆说：未来能留下来的，可能只剩1万家。

他还列了理由：人口支撑减弱、资产回报率下行、信用体系受限，三项叠加，黑铁时代来了。

当年市场还在观望，但政策已经转弯。限购收紧、融资收口、土地出让方式改革，一套组合拳直接打进开发商的利润模型。

当别人问，“房价还会涨吗？”他说：“涨不动，但也不会崩。”

为什么不会崩？他说了一句话：这不是单一商品，这是系统性资产，国家不能让它乱。

黄奇帆看到的不是楼市的热度，而是规则的底层变形。从那年起，房地产不再是财富喷泉，而成了结构转型的发动机。

他看到了开头，也摸到了边界。

去年他说能稳，今年果然就稳了

2023年12月，国家发改委、住建部先后发声，释放去库存信号。地方政府开始回购部分闲置土地，央企托底项目烂尾盘。政策表述清晰：“消化存量，优化增量”。

那时市场情绪还在谷底。投资下滑、房企频繁爆雷。但黄奇帆却说：2024年，止跌回稳。

这话他说在2023年11月。时间点很清晰。彼时，他在公开讲座上列出了一套“房地产良性重构路径”：五种软着陆方式，包括“地方国企回购”、“央企托底”、“城市更新”、“保障房吸纳”等等。

到了2024年4月，北京、合肥、宁波、济南等地密集出台去库存方案。很多地方启动“以旧换新”，部分城市回购烂尾楼做保障房。行业恢复没有V型反弹，但出现了底部钝化。

这就叫“止跌”。

政策跟上了他的图纸。市场反应慢，但路径没有偏。

2024年上半年，全国新房销售面积同比下滑7%，但跌幅较2023年收窄超10%。多地出现“小阳春”行情，虽然短暂，但足以证明：局势在变。

金融系统也跟进。政策性银行启动低息贷款，用于支持“保交楼”；房企进入重组期，风险释放速度放缓，没有一例引发银行系统性风险。

这就是黄奇帆说的“软着陆”——不是救市场，是稳系统。

他早就说过：“房地产是一个30年的长赛道，不在于涨，而在于稳。”今年这一年，就是那块稳板。

明年要不要买房？黄奇帆留了一句话

到了这一步，问题变了：2025年要不要上车？

黄奇帆在2024年多次讲话中都讲到一个关键词：“新常态”。他说：房地产市场从高速增长，进入“结构调整+高质量发展”阶段；从投资投机，进入消费为主；从企业扩张，进入信用重构。

他说得不绕弯。他明确给出预判：2025年，将成为房地产行业“新阶段的起点”。

什么意思？供给端要精细化，房企不再是“造房即卖”，而是“持有+运营”；需求端要多样化，不光买房，还有租赁、更新、城市焕新；政策端也要理性化，不再靠“放松限购”一锤子买卖，而要靠“存量消化+结构优化”。

他还强调一个基本判断：房价未来不会剧烈上涨，但也不会暴跌。

支撑这个判断的，是三组力量：地方财政不再依赖土地收入支撑房价泡沫；人口结构已成现实，新增购房人群有限；金融政策强调“保基本盘”，不让楼市带偏全局。

更重要的是，“房住不炒”不是一句口号，而是市场逻辑已然内化。

这一轮市场回调，没有出现“暴跌潮”，也没爆发系统性危机。黄奇帆看的是这个结果，而非过程中的躁动。

2025年，房地产仍在转型路上。是否买房，得看目的。但有一点，他说得明白：

房子不是商品房、不是期房、不是概念股，它是家庭资产，是生活配套，是城市信用。

只要你看得清方向，慢点走都没关系。

参考资料：

黄奇帆：2025年中国房地产止跌回稳，形成新阶段起点，至少今年不对经济产生负拉动.新浪财经.2025-01-14

关于房地产，万字文之外黄奇帆还讲了这些.新浪财经.2017-05-29

黄奇帆：房地产市场调控的六条原则.界面新闻.2024-04

近期媒体专家对房地产市场的分析和预测.国家信息中心互联网门户网站.2014-09-29

专家预测：房地产市场即将迎来软着陆.商业浪潮.2024-05-11.

黄奇帆：中国人已经造了全世界一半的房子，房地产该进入新常态了.凤凰网.2022-05-23

黄奇帆最新解读房地产 中国房地产出现十大拐点.经济形式报告网.2022-03-14

黄奇帆：拐点过后，是房产商良性循环的开始.红星新闻.2022-03-15.